上海小房產(chǎn)中介兩月關(guān)門400家 大中介逆市擴(kuò)張

　　“剛剛新一輪調(diào)控出來，大家還能‘摒’一下，但估計(jì)這個(gè)周期要比4月份那陣短，兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)有(小中介)撤離了。”經(jīng)歷了近年來一輪又一輪樓市的“潮起潮落”，在國內(nèi)某知名中介機(jī)構(gòu)工作多年的劉申(化名)近日對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感慨。

　　正如劉申所言，作為房地產(chǎn)市場變化的“晴雨表”，中介隨著市場走勢(shì)時(shí)而如雨后春筍，時(shí)而紛紛撤退的現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)已見慣不怪。然而，就在剛剛結(jié)束的10月里，樓市又發(fā)生一場 “動(dòng)蕩”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖有不少行業(yè)俗稱的“夫妻老婆店”關(guān)門倒閉，更多的中介公司卻表現(xiàn)淡定。畢竟各大中介都已經(jīng)歷了近幾年樓市調(diào)控波峰波谷快速切換的“歷練”，此次輿論中的“行業(yè)洗牌”或許不會(huì)激烈爆發(fā)。

　　回調(diào)周期縮短 中介“慢慢捱”

　　上海中原地產(chǎn)對(duì)旗下240余家直營門店的抽樣調(diào)查顯示，10月份二手房買賣成交各個(gè)區(qū)域都有兩成至四成的下滑。

　　“由于實(shí)際簽約數(shù)字有滯后效應(yīng)，預(yù)計(jì)‘銀十’的單月實(shí)際成交的下跌幅度高達(dá)五成。”上海中原副總經(jīng)理陳宇玨表示。

　　與往年中介在市場低迷時(shí)紛紛撤退不同，除了部分資金不可周轉(zhuǎn)的“夫妻老婆店”，更多的中介正在“夾縫”中求生。

　　“調(diào)控都是暫時(shí)的，現(xiàn)在市場變動(dòng)太大了，明天政策如何、買賣雙方的變化都是不可預(yù)知的，沒有必要沖動(dòng)關(guān)店。”在有多家中介店鋪的上海南丹東路附近，一家門面并不起眼的店長告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　上海易居臣信市場研究中心楊晨青估算，近兩個(gè)月，上海房產(chǎn)中介門店的關(guān)門數(shù)量大約在400家左右。

　　楊晨青說：“這些關(guān)掉的中介公司全都是俗稱的‘夫妻老婆店’，中型以上的品牌中介企業(yè)幾乎無一選擇關(guān)店，反而不約而同地在市場逐漸下滑的時(shí)候選擇繼續(xù)擴(kuò)張。”

　　據(jù)記者了解，中原地產(chǎn)門店數(shù)從4月份新政前的180家擴(kuò)張到目前的200家；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)也在寶山、嘉定、浦東等外郊區(qū)域連續(xù)逆市開店。

　　“市場回調(diào)周期明顯縮短。回顧2008年，由于市場低迷期出乎大多數(shù)人意料的短暫，不少房產(chǎn)中介企業(yè)關(guān)店收縮計(jì)劃剛完成，便發(fā)現(xiàn)市場成交又上去了，于是一部分中介公司再重新開店，而另一些后知后覺的企業(yè)在2009年下半年才重拾開店計(jì)劃，發(fā)現(xiàn)一大塊蛋糕已經(jīng)錯(cuò)過了。”楊晨青解釋道。

　　據(jù)楊晨青分析，一家成熟的中介門店從開設(shè)到贏利通常需要一個(gè)過程，包括門店業(yè)務(wù)人員的培養(yǎng)和對(duì)周邊區(qū)域樓盤的精耕，故頻繁開關(guān)店對(duì)于有意長期發(fā)展的大型中介企業(yè)來說是非常不理智的行為。

　　二手市場靠“特剛需”渡難關(guān)

　　“29日首套房貸利率上調(diào)到8.5折的消息一出，我手上就有兩筆處在初談階段的業(yè)務(wù)受了影響。”美聯(lián)物業(yè)上海老西門分行的王經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　據(jù)王經(jīng)理透露，10月以來，該分行所處地段的成交業(yè)績一直不盡如人意，苦苦掙扎在近乎“零交易”的窘境中。

　　不過，王經(jīng)理對(duì)未來市場卻抱樂觀態(tài)度。“政策雖然對(duì)剛性需求影響較大，但受影響的‘剛需’皆是觀望群體，就算房貸利率不上調(diào)，他們?nèi)耘f不一定馬上入市；相反，一些‘特剛需’類型的購房者則無法顧及這部分費(fèi)用，短期內(nèi)二手市場將依靠這一購房群體來支撐。”王經(jīng)理表示。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐金橋華高店經(jīng)理胡小林也告訴記者，他最近接手的業(yè)務(wù)中，首次購房的客戶幾乎都表示能接受8.5折利率。

　　在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心對(duì)浦東金橋、閔行七寶、普陀長風(fēng)和虹口涼城等多個(gè)剛需主導(dǎo)板塊的調(diào)查中，也得到了“8.5折商貸利率對(duì)首次置業(yè)者并沒有太大影響”的結(jié)論。

　　“究其原因，自2010年8月開始，不少銀行就已經(jīng)將個(gè)人商貸利率提高到7.5折優(yōu)惠、市場對(duì)此已有預(yù)期；此外，不少首次置業(yè)者一般來說購房面積不大，選擇組合貸款的方式下，利率提升后對(duì)他們每月的還款壓力并不大，多數(shù)買家表示可以接受。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究人員向記者表示。

　　不過，“特剛需”群體是否真能“拯救”中介，或許還不能下定論。

　　從美聯(lián)物業(yè)各分行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，自10月份政策出臺(tái)后，剛性需求雖占成交額的六成以上，但經(jīng)過加息政策影響后，已縮減至四成至五成。

　　“從整個(gè)行業(yè)來看，那部分‘特剛需’所占比例還很小，最多也就是一兩成。”從業(yè)者劉申告訴記者。記者 羅倫 發(fā)自上海