預售資金監(jiān)管為調(diào)控再加壓 短期迫使開發(fā)商降價

　　繼限購令、加息之后，房地產(chǎn)調(diào)控再添砝碼。10月25日，風聞已久的《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》終于正式出臺。該《辦法》要求，自2010年12月1日起，預售資金全部存入專用賬戶，禁止開發(fā)企業(yè)直接收存預售資金，預售資金嚴格按工程節(jié)點支取：地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收等。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然預售資金監(jiān)管并不會對房價下降造成直接影響，但是有力保障了預售項目的順利完工，并能防止開發(fā)商利用預售資金囤地、炒股等行為，從長遠看有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范，是此輪調(diào)控的深入體現(xiàn)。

　　資金監(jiān)管收緊資金鏈

　　與坊間傳言的監(jiān)管預售資金是為了調(diào)控房價的觀點不同，業(yè)內(nèi)更多的觀點認為這主要是為了防止開發(fā)商挪用預售資金，出現(xiàn)爛尾工程。

　　著名經(jīng)濟學家、中國管理科學研究院研究員李開發(fā)表示，該政策主要是為了讓房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)范經(jīng)營，防止轉(zhuǎn)移資金，防止過度擴大市場，導致資金鏈太長。他指出，極個別開發(fā)商拿預售資金來多拿地，甚至炒股，參與炒房，當資金鏈出了問題，就會形成爛尾樓。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為，只有開發(fā)商有錢、有地才能建成房子，形成供應(yīng)量，從而起到抑制房價的作用。如果土地供應(yīng)不足，同時開發(fā)商又缺少資金，市場上供應(yīng)量會大大減少，所以從“監(jiān)管辦法”角度看，對抑制房價來說并不是好事，我認為主要作用是防范金融風險。

　　但他指出，實際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠遠超出防范風險所需的力度，因為監(jiān)管辦法的四個節(jié)點主要針對的是建安環(huán)節(jié)，但對北京、上海這樣的大城市，建安支出只是很小的比例，土地成本甚至會占到支出的60%、70%，因此，“這個力度已經(jīng)遠遠超過防范風險的力度，會造成開發(fā)商資金完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶里。”

　　由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨怎樣的壓力。

　　短期迫使開發(fā)商降價

　　“二次調(diào)控最有力的就是限購，而比限購更讓開發(fā)商痛苦的，則是預售資金的監(jiān)管。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒指出，房企資金的構(gòu)成有自有資金、銀行信貸、商品房預售款、工程方墊資幾個部分，其中商品房預售款項是連接其他幾個環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的一環(huán)，通常可以在一個房企資金鏈條中達到40%的資金使用率。“也就是說，其實，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運營，而商品房的預收款則是提前把利潤套現(xiàn)，從而使得開發(fā)商可以用購房者的資金來進行擴張。”

　　楊少鋒認為，此次北京規(guī)定的預售資金監(jiān)管使用，將立刻抽走一個房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。他認為，開發(fā)商唯一的出路，就是順應(yīng)政策，調(diào)整房價，讓虛高的房價回歸真實的市場價值。