開發(fā)商突擊搶拿預售證 房價下行趨勢明顯加大

　　由于樓市政策的二輪調控，特別是剛剛出臺的《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》加強了對于房地產開發(fā)商資金監(jiān)管，人們對北京房地產市場心理預期發(fā)生變化，市場博弈加劇。業(yè)內人士認為，新建商品房的高位庫存與短期供應增加雙重壓力下，房價下行趨勢明顯增大。

　　由于市場上近兩年資金流動性很強，房地產商始終“不差錢”，雖然政府針對持續(xù)上升的高房價接連出手調控措施，但開發(fā)商依然“心中不慌”，樓市始終處于高位運行。而最近北京出臺的《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》被業(yè)內稱作“重型武器”，讓很多想用預售款撬動整個開發(fā)項目或用預售款投資拿地、挪做其他項目的開發(fā)商感到了壓力。SOHO中國董事長潘石屹就表示，新監(jiān)管辦法對開發(fā)商的資金壓力有較大影響，這個壓力在半年之后會凸顯出來。

　　盡管從日前剛剛公布的房企三季度業(yè)績看，開發(fā)商收益仍然可觀，位于前四位的萬科、保利、招商和金地，銷售額同比均有大幅增長，但負債率普遍也有所增長�！版溂业禺a”認為，8、9月份，開發(fā)商的回籠資金相對可觀，短期內資金比較充裕。但商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法或將造成開發(fā)商未來預售資金的缺口，部分業(yè)績不好的房企會出現資金緊張的情況。

　　政府收緊了開發(fā)商的資金使用范圍，業(yè)內人士普遍認為，開發(fā)商將抓住11月“政策空窗期”加緊開工銷售，爭取趕上“自由資金”末班車，這將使部分計劃12月開盤的開發(fā)商爭取在11月份突擊拿預售證。記者從亞豪機構也得到證實，受政策、市場的共同影響，11月開發(fā)商的推盤熱情明顯被削弱，但純新項目的開盤量包括前期推盤量不多，回款金額不足的老項目還是加快了入市的步伐，有了明顯的增加。11月北京市計劃開盤項目有23個，其中，純新盤多達12個，占總量的一半以上。

　　供需關系產生改變使年底新房降價可能性大增。二輪調控雙管齊下，先是推出限購措施，其后又對開發(fā)商資金實施監(jiān)管，逼迫開發(fā)商加快了推盤速度，增加了供給。與此同時，已有數據表明北京新建商品住房10月存量已連續(xù)27天維持在10萬套以上，庫存處于高位，開發(fā)商面臨“長期消化不良”。

　　盡管許多人認為“限購令”是一個短期政策，但業(yè)內人士包括開發(fā)商從政府此輪調控的強硬態(tài)度上判斷，這一短期調控目的是在為房產稅的試點及保障房建設等中長期調控計劃的順利實施爭取時間。期望樓市需求再度瘋狂的機會似乎越來越小。(記者 陸昀）