開發貸款收緊 部分中小房企資金冬季可能斷流(2)

　　房企資金彈藥所剩無幾

　　上述擔心已經在滬深兩市112家房企半年報公布有所顯現。業內人士指出，高負債已經成為當下房企最為鮮明的特點。

　　半年報顯示，112家上市房企上半年實現銷售收入1201.18億元，同比上漲30.8%；累計負債逾7836億元，較一季度末和2009年底分別增加600億元和1260億元。其中，負債總額超過100億元的公司有17家，地產四大天王“萬保金招”的中期負債達2779.4億元，占總負債額的35%。

　　此外，超過80家上市房企資產負債率高達50%以上。有77家上市房企經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。國信證券報告中顯示，上半年122家房地產開發企業經營活動現金流凈流出811億元，凈流出水平較一季度末增加371億元。

　　經營性現金流的變化已經反映了房企資金短缺的現狀。雖然上半年開發商手中囤積現金，但是撐到現在，資金彈藥實屬無多。

　　專業人士指出，從房企的資金實力來看，房地產開發企業2010年資金來源中，定金預收款和個人按揭貸款兩項占到一半左右。按照房地產調控新政，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都對房企資金面產生影響。

　　“如果這些政策有效地執行下去，就會對房地產開發企業的融資環境產生很大影響，個別中小房地產公司資金壓力會不斷上升。同時，其他資金中定金及預收款及其他資金中個人按揭的增長率逐漸降低，無疑也會加重房企資金壓力。”

　　房地產業內人士指出，房企資金鏈壓力取決于現金流入和現金損耗之間的缺口變化。考慮到從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時間，預計前三季度行業風險不會很快體現，但第四季度資金壓力明顯上升。

　　數據顯示，隨著三季度銀行對開發貸款的繼續嚴控，現在有個別中小開發商資金狀況顯著惡化，不得不通過內部認購和降價促銷的方式來提高房屋銷量，以加速資金回流。甚至為了避免資金斷流，有些中小開發商已經開始轉向民間融資和房地產信托。

　　知情人士透露，開發商有的是向個人或公司借高利貸，有的是借巧立名目的“房地產信托理財產品”，融資成本甚至達到了百分二三十，甚至更高。“高利率貸款的時間成本很高，一旦市場觀望，住房滯銷，問題就暴露了，拖幾月就虧損很多，最終不得不降價促銷。”