開發貸款收緊 部分中小房企資金冬季可能斷流

　　農行開發貸停貸之風剛過，其他三大行高管便出來辟謠。但事實上，中小開發商已經很難獲得銀行開發貸款。銀行捂緊了錢袋子，開發商的日子越發難熬。房地產調控政策未見絲毫松動，很多房企已開始準備過冬。有房企人士表示，早已收縮戰線，不再擴張拿地，而銀行貸款的趨嚴和銀信合作的封堵對中小房企無異于釜底抽薪。為了維持現金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉向民間高利貸。

　　專家指出，今年四季度到明年一季度，房企資金面將有惡化趨勢，不排除未來一段時間中小房企因現金“斷流”而暴露風險。對此，商業銀行應未雨綢繆，對房貸風險提早預警和防范。

　　盡管上市銀行在半年報中對資產質量普遍很有信心，但本周銀監會主席劉明康公開表示，目前商業銀行系統性風險隱患暴露不容忽視。

　　經過兩年信貸繁榮后，各銀行資產負債表積累的風險已顯現化。而銀監會更是對壓力測試環境層層加碼，要求銀行評估在經濟不景氣或房地產市場崩潰時的脆弱性。

　　銀行對房企若即若離

　　目前商業銀行對房地產企業的開發貸款已明顯收緊。某全國性商業銀行人士透露，在整個8月份，該行獲批的房地產開發貸款僅維持在個位數。

　　央行貨幣政策報告中指出，二季度房地產貸款增速明顯回落。隨著各項調控政策的落實，房地產各項貸款指標增速自5月份以來出現明顯回落。6月末，主要金融機構房地產貸款余額為8.71萬億元，同比增長40.2%，增速比上年末高2.1個百分點，但比上季度末低4.1個百分點。而這種收緊趨勢在三季度仍在繼續。

　　數據顯示，在金融杠桿力量的撬動下，2009年房地產行業新增貸款超過22萬億元，占全年新增貸款的20%以上。就在這一年，北京、上海、廣州等地房價創出房改以來的飆升紀錄。但是今年下半年以來，開發商風光不再。銀行捂緊錢袋子讓房企變得“水土不服”。

　　有開發商人士表示，現在開發貸款的回落已經讓部分房企不得不勒緊腰帶。“房貸收緊迫使我們在策略上作了調整，已經從之前的激進地擴張拿地轉向防御，力保現金流穩健。”

　　上述人士指出，由于房地產本身就是高杠桿行業，銀行資金的斷流對房地產企業尤其是中小開發商幾乎是致命的。

　　很多中小房地產企業自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款,特別是去年以來貸款政策寬松、利率較低，大大緩解了企業的資金壓力。依照規定，自有資金率達到25%即可預售；一個房地產開發項目的自有資金率達到20%至30%，整個樓盤即能全面啟動。

　　信貸閘門的收緊，正在讓房企經歷艱難的去杠桿化過程。業內人士指出，房企更多依靠貸款支撐發展，一旦資金出現問題，那么市場風險就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時到位，不排除未來某些房企在建樓盤出現半拉子工程。