開發(fā)貸款收緊 部分中小房企資金冬季可能斷流

　　農(nóng)行開發(fā)貸停貸之風(fēng)剛過，其他三大行高管便出來辟謠。但事實上，中小開發(fā)商已經(jīng)很難獲得銀行開發(fā)貸款。銀行捂緊了錢袋子，開發(fā)商的日子越發(fā)難熬。房地產(chǎn)調(diào)控政策未見絲毫松動，很多房企已開始準(zhǔn)備過冬。有房企人士表示，早已收縮戰(zhàn)線，不再擴(kuò)張拿地，而銀行貸款的趨嚴(yán)和銀信合作的封堵對中小房企無異于釜底抽薪。為了維持現(xiàn)金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉(zhuǎn)向民間高利貸。

　　專家指出，今年四季度到明年一季度，房企資金面將有惡化趨勢，不排除未來一段時間中小房企因現(xiàn)金“斷流”而暴露風(fēng)險。對此，商業(yè)銀行應(yīng)未雨綢繆，對房貸風(fēng)險提早預(yù)警和防范。

　　盡管上市銀行在半年報中對資產(chǎn)質(zhì)量普遍很有信心，但本周銀監(jiān)會主席劉明康公開表示，目前商業(yè)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險隱患暴露不容忽視。

　　經(jīng)過兩年信貸繁榮后，各銀行資產(chǎn)負(fù)債表積累的風(fēng)險已顯現(xiàn)化。而銀監(jiān)會更是對壓力測試環(huán)境層層加碼，要求銀行評估在經(jīng)濟(jì)不景氣或房地產(chǎn)市場崩潰時的脆弱性。

　　銀行對房企若即若離

　　目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款已明顯收緊。某全國性商業(yè)銀行人士透露，在整個8月份，該行獲批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款僅維持在個位數(shù)。

　　央行貨幣政策報告中指出，二季度房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。隨著各項調(diào)控政策的落實，房地產(chǎn)各項貸款指標(biāo)增速自5月份以來出現(xiàn)明顯回落。6月末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為8.71萬億元，同比增長40.2%，增速比上年末高2.1個百分點，但比上季度末低4.1個百分點。而這種收緊趨勢在三季度仍在繼續(xù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，在金融杠桿力量的撬動下，2009年房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款超過22萬億元，占全年新增貸款的20%以上。就在這一年，北京、上海、廣州等地房價創(chuàng)出房改以來的飆升紀(jì)錄。但是今年下半年以來，開發(fā)商風(fēng)光不再。銀行捂緊錢袋子讓房企變得“水土不服”。

　　有開發(fā)商人士表示，現(xiàn)在開發(fā)貸款的回落已經(jīng)讓部分房企不得不勒緊腰帶。“房貸收緊迫使我們在策略上作了調(diào)整，已經(jīng)從之前的激進(jìn)地擴(kuò)張拿地轉(zhuǎn)向防御，力保現(xiàn)金流穩(wěn)健。”

　　上述人士指出，由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。

　　很多中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款,特別是去年以來貸款政策寬松、利率較低，大大緩解了企業(yè)的資金壓力。依照規(guī)定，自有資金率達(dá)到25%即可預(yù)售；一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金率達(dá)到20%至30%，整個樓盤即能全面啟動。

　　信貸閘門的收緊，正在讓房企經(jīng)歷艱難的去杠桿化過程。業(yè)內(nèi)人士指出，房企更多依靠貸款支撐發(fā)展，一旦資金出現(xiàn)問題，那么市場風(fēng)險就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時到位，不排除未來某些房企在建樓盤出現(xiàn)半拉子工程。