收緊商品房預售金監管 房價能降嗎？(2)

　　陳云峰就在博客中發文表示，開發商依賴預售款的程度遠遠高于貸款，而貸款在新政后已經被嚴格限制，預售金再監管“莫非真的要下狠手斷掉開發商血液”？

　　一位不愿具名的開發商就對記者表示，預售金一旦被全部監管，將使企業失去對資金的調配力，首先就有可能導致企業無錢拿地。而如果監管辦法突然出臺，對在售項目預售金即時開始監管，將打亂企業既定的資金安排計劃。

　　- 一家之言

　　建議預售金監管分級處理

　　中經聯盟秘書長陳云峰認為，預售金監管不應急于實行，發布政策切忌因噎廢食，并建議“分級處理，適度監管”。

　　首先，監管對象要分級，重點是資質在三級以下，開發面積在10萬平米以下，開發經驗不足的企業；而對上市公司，無需監管，“證監會在監管，監事會也在監管”，況且即使一個項目出事，它亦有能力負責。

　　其次，監管資金比例也要分級處理，對具有一定開發面積，資質在二級以上，有成熟開發經驗、銀行資信在4A級以上的企業，只監管1/5的工程資金就可以了，因為“企業自有資金買地，建安費用只占1/5左右”；對于資質在三級以下，開發面積在10萬平米以下、開發經驗不足的企業，預售資金監管一半，適當留給發展空間。

　　再次，監管階段持續到竣工驗收即可，不必監管到產權登記階段。

　　- 觀點PK

　　“房企可能提前降價回款”

　　中原地產華北區域董事總經理李文杰表示，如果確信監管辦法將出臺，房企將極有可能會搶在辦法出臺前降價銷售，抓緊回款，以避免預售資金被鎖定在項目上。而在監管辦法出臺后，開發商也將被迫加快開發和資金周轉速度，盡快竣工，以撤銷資金監管。

　　21世紀不動產集團市場總監林蕾分析，本輪樓市調控以來，開發商的多個資金來源均受到限制，包括房地產開發貸款、購房者按揭貸款和上市公司再融資。由于4月中旬以來成交急劇下滑，多數開發商是依靠去年和今年4月中旬以前回籠的資金在支撐。而一旦預售款專戶監管，實際上又將開發商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢下，開發商將被迫選擇降價，加快資金回籠速度。這意味著，原先許多人預計在10月以后才會出現的降價潮將會提前到來。

　　“可能影響后市供應”

　　而多位房企負責人則表示出對資金監管的擔憂。一位不愿具名的開發商對記者表示，如果突然實行預售資金監管，不僅會打亂企業既定的資金使用計劃，使企業失去對資金的調配力，同時會導致企業無錢拿地，影響后續市場供給，甚至可能帶來未來房價的報復性上漲。

　　還有開發商對記者表示，相對于國外房企融資渠道多樣，國內房企主要的資金來源就是銀行信貸和銷售回款。而目前信貸環境對開發企業來說并不寬松。“特別是一些大型房企，利用一個項目銷售回款去拿地、開發新項目是慣常做法。一旦監管預售資金，大房企這種滾動開發模式將受到挑戰。”而對于小房企來說，如果試圖通過加快開發節奏來實現資金“脫管”，還有可能因搶工期出現工程質量問題。