收緊商品房預售金監管 房價能降嗎？

　　本周，一則關于“北京正在研究出臺商品房預售資金監管辦法”的消息攪動了京城樓市一汪秋水。商品房預售資金監管并不是一個新事情，北京也并不是第一個提出監管預售款的城市，但在眼下正是樓市博弈雙方暗戰的階段，對于一直靠“八個鍋七個蓋”賺大錢的開發商而言，預售房款監管這一招的殺傷力很強。強到有開發商認為“后果嚴重，應該很難出臺這樣的政策”。

　　傳房企將不能直接收存預售金

　　據媒體報道，正在研究制定的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》核心內容包括三點：首先，今后房地產企業申報項目總投資(即重點監管資金)、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件；其次，房地產企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶；第三，開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，每個節點用款額度不得高于重點監管資金總額的25%，每個資金使用節點只能提出一次用款申請。

　　此外，中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰還在博客中透露，《暫行辦法》明確“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。”

　　對于目前流傳的《暫行辦法》內容，北京市住房和城鄉建設委員會人士表示，許多內容已經是很早之前的了，和目前正在研究的細節有了出入。但由于監管辦法尚未出臺，有關人士表示，目前不便透露具體內容，具體監管辦法一直在研究之中，但目前尚無出臺時間表。

　　力圖確保資金用于項目工程建設

　　多位業內人士都對記者表示，北京擬監管預售金的說法由來已久，但一直沒有執行。而在今年4月份，住房和城鄉建設部在《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中提出，“各地要加強完善商品房預售資金監管制度，明確預售資金要全部納入監管賬戶，確保預售資金用于項目工程建設。”

　　據知情人士透露，因為有住房和城鄉建設部通知精神，北京也在積極落實，研究制定預售金監管辦法，并在5月舉行過包括部分開發商在內的小范圍座談。有關媒體報道出來的內容也應該是這個時候開發商獲知的內容。

　　對于監管預售金的初衷，陳云峰認為，預售金監管的最大作用是保證房地產項目資金安全，避免資金挪用帶來的工期拖延，保證工程進度，防止開發商卷款走人的惡性事件。

　　預售金被監管或打亂房企開發模式

　　對于熟悉房地產運行的人來說，預售金監管的影響絕不只是保證資金安全和工程進度。預售金對于房地產這一資金密集型行業來說具有特殊重要的意義。

　　北京市統計局數字顯示，1-7月，全市房地產開發企業項目本年到位資金為2994.9億元，比上年同期下降0.2%。其中，金融貸款為707.8億元，下降45.5%；自籌資金為963.8億元，增長1.2倍；定金及預收款為771億元，與上年同期持平。

　　定金及預收款在房企項目到位資金中所占比例接近1/4。金融貸款比例已經低于自籌資金和定金及預收款所占比例。更為重要的是，預售金對于房企的意義不僅是在單個項目上，更在于補充整個資金鏈，保證拿地、還貸、開發等整個資金鏈條的通暢。