華南房企五虎十年路 誰(shuí)主沉浮？(3)

　　商用物業(yè)·發(fā)展路上的雙刃劍

　　“商業(yè)地產(chǎn)這部分物業(yè)為其業(yè)績(jī)提供了很好的保障。”一位市場(chǎng)分析人士如是說(shuō)。2004年至今，富力地產(chǎn)在珠江新城已拿下16個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，富力地產(chǎn)還與凱悅集團(tuán)、萬(wàn)豪集團(tuán)、洲際集團(tuán)三大國(guó)際頂級(jí)酒店管理公司合作，共同打造星級(jí)酒店旗艦。

　　據(jù)上述富力內(nèi)部人士透露，未來(lái)5年時(shí)間，富力地產(chǎn)旗下將有20家五星級(jí)酒店在全國(guó)各地陸續(xù)落成，商用物業(yè)形態(tài)更為豐富。

　　“商用物業(yè)比重之大，這也給富力的資金帶來(lái)壓力，相比其他幾家，資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。”韓世同認(rèn)為，目前富力手上的商用物業(yè)租賃和出售并行，遭遇2008年的全球金融危機(jī)，其商業(yè)沉淀資金較大，只能快速地銷售寫字樓。

　　“在富力這么多年，最大的感受就是老板拿地眼光獨(dú)到，總會(huì)以低成本的地塊來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。”富力集團(tuán)營(yíng)銷副總監(jiān)朱文婷感嘆道。她認(rèn)為每個(gè)公司有自身的發(fā)展目標(biāo)，外面的世界進(jìn)步很快，公司自身也需要一定的擴(kuò)張速度，最終房企應(yīng)是多元化的發(fā)展。

　　商業(yè)地產(chǎn)的持有，使得上市后的富力在業(yè)績(jī)上保持著一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　她認(rèn)為，富力目前的產(chǎn)品以住宅為主，同時(shí)有寫字樓、旅游等多元化的發(fā)展方向，其中住宅和酒店是強(qiáng)項(xiàng)，在當(dāng)下激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，惟有多元化的產(chǎn)品，才能提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　對(duì)于目前商住發(fā)展的模式，是否真能成功？朱文婷認(rèn)為，各家公司有不同的發(fā)展方向，也有判斷問題的不同角度。

　　如今富力僅在廣州珠江新城就已擁有16幅商業(yè)地塊。韓世同認(rèn)為，富力全國(guó)布點(diǎn)不多，其中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比重過大，造成相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還不太成熟，下注商業(yè)地產(chǎn)能夠撐多久，也要看整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。一旦短期債務(wù)到期，不能償還，就會(huì)影響企業(yè)的資金鏈情況。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要較長(zhǎng)時(shí)間，有些甚至需要10年、20年的回收才能開始盈利。

　　【雅居樂、合生】

　　調(diào)控沖擊快慢間的艱難抉擇

　　自廣東中山發(fā)家的雅居樂，早在1992年時(shí)已涉足房地產(chǎn)業(yè)，截至2010年6月30日，雅居樂全國(guó)的土地儲(chǔ)備已達(dá)3257萬(wàn)平方米，陸續(xù)開發(fā)66個(gè)項(xiàng)目，但目前僅有5個(gè)項(xiàng)目完成開發(fā)，剩余61個(gè)項(xiàng)目仍在陸續(xù)的開發(fā)中。

　　曾有一段時(shí)間，不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑其囤地的行為。

　　“其實(shí)雅居樂曾也嘗試過快速開發(fā)銷售的模式。”近日，雅居樂內(nèi)部一人士透露，2006年上市后的雅居樂，也開始擴(kuò)張規(guī)模，快速發(fā)展。特別是2007年的時(shí)候，僅僅一年的時(shí)間內(nèi)就已拿下逾十幅地塊。

　　2009年，市場(chǎng)銷售行情火爆，雅居樂僅海南清水灣項(xiàng)目已達(dá)64億元。而今年受政策波動(dòng)影響，該項(xiàng)目入賬遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年。韓世同認(rèn)為，海南清水灣項(xiàng)目主打高端旅游地產(chǎn)路線，產(chǎn)品對(duì)象單一，遇上政策風(fēng)險(xiǎn)便難以維系。

　　華南五虎的最后一家，對(duì)外一直宣稱走中高端路線的合生，主要布局一線城市。近年來(lái)，同屬于五虎之一的它，似乎無(wú)太大作為，在此前相關(guān)機(jī)構(gòu)的2010年上半年排名全國(guó)前二十房企中不見其蹤影。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，這可能和其近年來(lái)擴(kuò)張策略抑或是高層頻繁變動(dòng)有關(guān)。

　　曾代理過合生旗下項(xiàng)目推廣的中原地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理黃韜表示，合生的產(chǎn)品屬于中檔產(chǎn)品，相比恒大、雅居樂等品牌，在住宅戶型等方面都沒什么特點(diǎn)，其打造的豪宅也不太知名，這塊市場(chǎng)也沒有做起來(lái)。相比萬(wàn)科、保利等房企的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上，合生的認(rèn)可度相對(duì)較低。

　　“值得一提的是合生的成本控制得非常好，早年間的地塊便宜，加上家族式的經(jīng)營(yíng)，成本得到最大化的控制。”他認(rèn)為，作為合生的老板，朱孟依本身是潮汕人，而潮汕人做生意就是精打細(xì)算。而他們也是家族式的經(jīng)營(yíng)，很傳統(tǒng)，不像職業(yè)經(jīng)理人的作風(fēng)，打造的中檔產(chǎn)品屬于大眾化的產(chǎn)品。

　　今年以來(lái)，樓市政策多番調(diào)控，一線城市受影響最為嚴(yán)重，而合生在此番的調(diào)控中亦未能幸免。新任合生總裁薛虎曾公開表示，公司計(jì)劃在2010年實(shí)現(xiàn)合約銷售總額同比增長(zhǎng)30%，根據(jù)合生去年150億元的合約銷售額計(jì)算，合生今年的銷售目標(biāo)接近200億元。 而根據(jù)合生公開的數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，合生僅實(shí)現(xiàn)合同銷售總額約40億元，這意味著合生要在接下來(lái)的半年中，要承受調(diào)控的重負(fù)完成余下的計(jì)劃，其壓力可見一斑。

　　2005年開始，朱孟依開始重點(diǎn)布局北京、上海、廣州、天津等一線城市，而僅這四地，其土地儲(chǔ)備已占公司總土地儲(chǔ)備的八成。

　　一位熟悉合生的行業(yè)分析師認(rèn)為，目前合生在各地拿下的地塊中，除了在廣州地價(jià)便宜，其他一線城市近兩年地塊大幅攀升，未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)也會(huì)不可避免地遭遇下滑。