保障房元年：開發商各顯神通 品牌競爭愈演愈烈(3)

　　保障性住房市場

　　也要講品牌

　　隨著政府不斷加大對經濟適用房、限價房等保障性住房的投入力度，參加保障性住房項目的建設正成為房地產企業避險的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障性住房周轉速度快的特點就成了吸引開發商的最大優勢。

　　業內專家指出，雖然保障性住房利潤率低，通常僅在3%左右，但在房地產宏觀調控之下，不失為一個安全的經營模式。相對于普通商品房，保障性住房的建安成本較低，宣傳和銷售費用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障性住房的周轉速度快，能夠加速開發商的資金周轉，在當前房地產陷入僵局的情況下，無疑對開發商有很大的吸引力。

　　以北京為例，根據北京市今年的住宅建設規劃，將開工建設政策性保障住房13.4萬戶，各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供應總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經濟適用房、限價房和定向安置房用地占到1250公頃。

　　而從全國范圍來看，根據規劃，2010年我國將建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套，改造農村危房120萬戶。

　　保障性住房建設任務艱巨。

　　對開發商來說，快速發展的保障性住房無疑是個巨大的市場。 但是，“蛋糕”雖大，如果沒有政策支持顯然也是不可持續的。

　　現階段，開發商仍然是保障性住房建設的主體。如何真正鼓勵開發商的建設熱情，確保開發商真正投入到保障房的建設中去，將是保障性住房建設目標能否順利實現的關鍵。

　　徐立表示，在國外，保障性住房建設往往在利率等方面享受相關優惠，我國如何在制度設計上鼓勵房地產企業參與保障性住房建設的積極性還需要繼續探索。

　　業內專家指出，保障房建設除需要大量資金投入，還需要政府提供優惠的推地政策，并對建設前期的征地、拆遷進行支持。除此之外，關鍵還要有相應的配套措施，包括激勵機制和風險分擔機制，在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進入。

　　中金公司白宏煒認為，保障房將是商品房市場的重要補充，其對商品房市場沖擊十分有限，原因在于其對應的30%的中低收入人群，與商品房對應的中高收入人群沒有重合；相反，保障性住房有規模的推出有利于減少政府對商品房市場的過度干預。

　　他建議，保障性住房應考慮區域差異以大城市為主，一線城市保障性住房比例可以升至50%以上，經濟適用房和限價房為主；而三四線城市經濟政府性住房比例可降低至30%以下，甚至更低。

　　業內人士指出，企業通過自身努力，在履行社會責任的同時，也為大規模的保障性住房建設積累了大量有重要參考意義的經驗。政府應從這些項目的實施過程中總結經驗，并在今后的政策推廣中不斷完善保障性住房建設的規范和標準。(朱寶琛)