張淳藝

　　《工人日?qǐng)?bào)》(2022年08月17日 05版)

　　110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)于購(gòu)房時(shí)需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病，不少人擔(dān)心存在“消費(fèi)暗區(qū)”。在這樣的背景下，近年來(lái)一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。(見(jiàn)8月16日《法治日?qǐng)?bào)》)

　　從進(jìn)入商品房時(shí)代開(kāi)始，我國(guó)普遍實(shí)行的是由購(gòu)房者分?jǐn)偛糠止灿薪ㄖ娣e的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

　　客觀而言，近年來(lái)，商品房公攤面積呈擴(kuò)大趨勢(shì)——從最初的10%以下，到現(xiàn)在動(dòng)輒30%、40%。這與商品房提檔升級(jí)、增加電梯數(shù)量、公共區(qū)域面積增加等因素有關(guān)，也與開(kāi)發(fā)商公攤面積計(jì)算不透明、暗箱操作等有關(guān)。一些購(gòu)房者質(zhì)疑公攤面積是在為不屬于自己的公共空間買單，并且每年交的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等都要繼續(xù)為公攤部分買單。正因此，近年來(lái)關(guān)于取消公攤面積的呼聲漸高，也有全國(guó)政協(xié)委員建議取消公攤面積，將實(shí)際公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。

　　取消公攤面積不可能一蹴而就。對(duì)已經(jīng)購(gòu)買房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，其會(huì)面臨房產(chǎn)證變更的問(wèn)題，而重新測(cè)量面積和變更手續(xù)工作量很大。同時(shí)，現(xiàn)行的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等費(fèi)用也都是以建筑面積計(jì)量的，取消公攤面積可謂牽一發(fā)動(dòng)全身。而且一刀切取消公攤面積，可能會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)商對(duì)公共區(qū)域的投入，進(jìn)而影響小區(qū)的居住環(huán)境和整體品質(zhì)。

　　事實(shí)上，對(duì)商品房來(lái)說(shuō)，公攤部分是客觀存在的，公攤面積制度本身并沒(méi)有原罪。在建房成本既定的前提下，按建筑面積計(jì)算還是按使用面積計(jì)算，只是單價(jià)不同，消費(fèi)者要付出的購(gòu)房成本是相對(duì)固定的。

　　公攤面積制度備受詬病，主要是因?yàn)椤皝y公攤”和“只公攤成本，不公攤收益”等問(wèn)題。一方面，少數(shù)開(kāi)發(fā)商隨意變更約定的公攤面積，導(dǎo)致實(shí)際得房率低于預(yù)期，甚至有開(kāi)發(fā)商將地下車位出售給購(gòu)房者后，又將地下車位計(jì)入公攤面積向購(gòu)房者分?jǐn)傎M(fèi)用。另一方面，按照規(guī)定，業(yè)主對(duì)于公攤面積部分享有權(quán)利，但現(xiàn)實(shí)中，公攤面積上設(shè)置廣告、車位等帶來(lái)的收益，很少有業(yè)主享受到。

　　相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無(wú)疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。比如，厘清公攤標(biāo)準(zhǔn)——通過(guò)明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等，減少、避免相關(guān)爭(zhēng)議；引進(jìn)懲罰賠償機(jī)制——有專家建議，對(duì)開(kāi)發(fā)商隨意擴(kuò)大公攤面積、超過(guò)合理誤差的，可以參照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償責(zé)任，要求其給予購(gòu)房人公攤面積費(fèi)用一定倍數(shù)的賠償；落實(shí)公攤收益——有關(guān)部門和業(yè)委會(huì)應(yīng)監(jiān)督物業(yè)，按照民法典及相關(guān)規(guī)定，將業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后由業(yè)主共享，讓業(yè)主在為公攤面積埋單的同時(shí)也能從公攤面積中受益，等等?？傊k法應(yīng)該比困難多。