虧損逾百萬，堅守或離場？燕郊房價神話破滅后的痛與反思 | 樓市地理

　　很難用一個詞概括燕郊。北京睡城、樓市腰斬、炒房客心碎之地，在中國房地產市場起起落落的年代，燕郊被貼上許多標簽，無一不跟房子有關。

　　燕郊本來的樣子，這里的老居民，似乎在房價洪流的裹挾下，被悄悄抹除。

　　冬季夜晚，路燈亮起，燕郊破舊的老城區燃起一絲生機。下水道冒出的熱氣，沖向熙熙攘攘的人流，狹窄的雙向道馬路，撕開這片土地真實的一角。

　　這里不是北京，只是河北廊坊三河市的一個小鎮。規劃錯亂的老城區，被周邊的現代商品房包圍，站在五層樓房往外看，眼前是四處交纏的電線，和宛如縣城超市的購物中心。一個迷你籃球場、幾處健身器材，承載起少年和老人所有的娛樂。

　　帶有濃重東北口音的王強，說自己是“燕郊人”。離開東北老家后，他在北京街角開了家迷你超市，生意冷清。偶爾，他會跨城跑出租，把一波波年輕人送往北京，夜幕降臨時，再沉入車流挪回燕郊，有時要耗時三小時。

　　談起房價，王強先是露出一絲不經意的苦笑，然后是漫長的沉默。五年前，燕郊樓市火熱時，王強作為剛需入場，然后眼看著房價在調控后一路下滑，至今手中的房子沒回到原值。他只慶幸，自己當初沒加太多杠桿。

　　真正土生土長的燕郊人，有的變成手握幾套房的拆遷戶，有的住在老城區等待改善置換，他們的數量，已遠遠趕不上外來人口的規模。租房的、暫時安家的北漂，成為燕郊最龐大的群體，把這里當作通往北京的“驛站”。

　　復雜的群體構成，讓一種魔幻的撕裂感，在燕郊溢出。站在老城區路中央，每隔幾秒就有外賣小哥飛馳而過，這并非一個普通小鎮的樣子。這里還有酒吧、夜店、劇本殺、輕食店......城市年輕人喜歡的東西，都能在此找到蹤跡。

　　實際上，即便房價腰斬，燕郊仍是許多北漂的“造夢之地”。深夜十二點，汽車馬達的轟鳴聲仍會在燕郊回蕩，成群結隊的年輕情侶，騎著摩托車呼嘯而過，融入霓虹燈光中。這些新生力量，為失去房價“神話”的燕郊，提供了更多可能。

　　神話破滅

　　燕郊之所以特殊，根源還在于地理位置。

　　近日出現疫情的通州宋莊，位于北京東部，往東再走五公里，就會來到大名鼎鼎的潮白河。

　　天氣晴朗時，潮白河的汩汩水流呈深藍色，河的一邊是通州，另一邊就是河北與北京的交界地——燕郊。如果步行的話，一個成年人用時五分鐘，便可以從北京“穿越”到河北。兩地的界牌，則被大型貨車與公交車流所淹沒。

　　踏入燕郊，這座小鎮開始出現大型商貿城、超級社區。商貿城內，聚集著服裝批發和零售商，密密麻麻的店鋪，被淘寶當季流行服飾、直播器材、快遞盒包圍。許多東北女孩在這里開始了“北京夢”，靠北京外溢出的超大人流攢起第一桶金。

　　這些東北女孩，以及數量更多的北漂，也支撐起燕郊瘋狂的房地產市場。

　　緊鄰潮白河，大型社區“歐逸水岸”在河畔投下稀疏倒影。早在2013年，歐逸水岸開盤售賣，均價一萬左右，當時河對岸通州的房子要賣三萬。緊鄰北京的地理位置、較低的房產價格，讓許多北漂看到安家置業的希望，轉身奔往燕郊。

　　在北京工作的李薇心動了。當時23歲的她，已經開始跟男友考慮結婚，但北京高昂的房價，讓他們望而卻步。半是向往半是無奈，李薇決定把工作和買房這兩件大事，都放到燕郊完成。燕郊房價還在一萬的時候，她和男友在這里有了第一個家。

　　隨后發生的事情，讓李薇瞠目結舌。2016年，燕郊房價開啟瘋狂上漲模式，歐逸水岸最后一棟樓售賣時，均價已經飆到兩萬多。這還不是最夸張的，按李薇的說法，當時真的是“一天一個價”，熱門樓盤今天不去訂，明天售價就能漲一兩千。

　　支撐燕郊房價上行的，除了李薇這種北漂剛需族，還有很多炒房客。他們在樓市行情火熱、置業北京“后花園”、開發商炒作等因素影響下，在燕郊動用杠桿囤房，想靠環京樓市的概念大賺一筆。燕郊這座小鎮，也在資金的助推下開始“變形”。

　　最夸張也最典型的項目，要屬首爾甜城。北京“9·30新政”出臺后，很多北漂青年失去買房資格，于是轉去燕郊，燕郊房價也從2015年的1.5萬漲到2016年的3萬。首爾甜城更夸張，2016年部分房源開售時，價格高達4萬，并幾乎告罄。

　　看到這種形勢，李薇再次蠢蠢欲動，在燕郊樓市爆火時買了第二套房，房子均價逼近三萬。她以為，自己能在火熱行情中賺到一筆。沒想到，接下來的劇情急轉直下。

　　2017年，在燕郊樓市近乎不理智的情況下，廊坊市接連祭出嚴厲的調控政策。6月3日，廊坊市出臺購房新政，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，并且限購一套，本地戶籍限購兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊樓市，受到政策直面沖擊。

　　“當時想花錢辦燕郊社保，都不好弄。”李薇說。就這樣，很多在北京工作的人，一夜間失去燕郊買房資格。廊坊這輪限購，直接影響了重倉環京的房地產企業，比如華夏幸福。燕郊樓市瘋狂的房價故事，也自此跌落神壇，直到今天都未回暖。

　　安居客數據顯示，燕郊2021年12月二手房均價18722元/平方米，許多熱門小區的掛牌價，不及當初售價的一半。李薇買的第二套房，也在這輪房價下挫的過程中，至今趴在低谷。

　　曾經大熱的項目首爾甜城，則在燕郊房價腰斬后，寂寞地等待有人來“拯救”。12月下旬，記者在首爾甜城三期南區看到，這座早就建好的洋房項目，迎來三三兩兩的顧客。發舊的紅色墻體、早已不流行的室內裝修，再不復當年賣四萬也有人搶的時刻。

　　斷供出現

　　房價下跌的連帶影響，在燕郊很多角落都能找到蹤跡。

　　走在燕郊老城區內，歐式復古建筑與“百姓澡堂”隔街相望，兩種風格迥異的存在，映射出這座小鎮曾擁有的瘋狂年代。更引人注意的是，每走幾步就能看到裝飾公司，這些曾趁著樓市火熱密集涌出的門店，如今很多生意冷清、少有人光顧。

　　李薇買在高點的那套房，如今二手均價還在兩萬左右徘徊，算下來房子總值縮水超三成。她盡量不去想這些事，每月月供能還上，日子照過即可。但是，有人接受不了燕郊房價下跌的幅度，更接受不了每月房貸的力度，繼而選擇斷供。

　　張晶是“棄房”離場的人之一。2016年，張晶買入東方夏威夷一套房，并在中國建設銀行廊坊燕郊支行辦理了貸款，銀行發放的貸款總額為164.5萬元，借款期限為2016年10月24日至2046年10月24日，張晶還用房產提供了抵押擔保。

　　貸款辦下來后，張晶按時還了三年貸款，但是從2019年9月開始，這筆貸款出現逾期，到2020年1月21日后，張晶再未償還過這筆貸款。因沒有及時清償應還本息，銀行方面多次催收，不過張晶仍未及時履行清償欠款的義務。

　　一般來說，按貸款合同要求，如果購房者未按時足額償還任意一期貸款本息，銀行可采取收取罰息、復利，并宣布貸款本息立即部分、全部提前到期等措施。

　　不僅如此，如果發生斷供行為，相關全部貸款本金及利息(包括逾期及挪用罰息以及復利)、違約金、損害賠償金、保管擔保財產及實現抵押權的費用，以及可能發生的訴訟費、律師費、拍賣費用、變賣費、通知借款人費用等，均需購房者承擔。

　　此外，因房產辦理了抵押登記，如果購房者未按法院判決、按期履行債務，銀行有權對享有抵押權的房屋以拍賣、變賣該房產的價值優先受償。

　　2020年7月28日，法院對銀行與張晶的金融借款合同糾紛立案后，公開開庭審理，銀行方面委托訴訟代理人出席，但被告張晶未到庭參加訴訟。

　　最終，法院判決這筆購房貸款立即到期，判決生效十日內，張晶需償還銀行貸款本金157.87萬元、利息5.8萬元，罰息1700元，合計163.83萬元，并給付自2020年6月12日起至借款本金還清之日止，產生的所有利息及罰息。

　　“東方夏威夷最早在2002年開盤，開盤價6000元左右。均價幾千買的人，沒有斷供的，最近出現的斷供案例，都是近兩年買的二手房，踩在了燕郊樓市上漲的高點。現在這個小區均價兩萬多，比高點縮水超三成。”有熟悉當地樓市的人稱。

　　走在燕郊大街上，東方夏威夷算是一道獨特的景觀，歐式風情的小洋房，與街對面的“鶴崗光頭強燒烤”形成鮮明對比。不過，相似之處是，燒烤店已經掛上了鎖，東方夏威夷也在燕郊房價下跌的過程中，變成一些購房或炒房者心中的隱痛。

　　近期，還有網友自述稱，2017年在燕郊花426萬買了套房，四年還了16萬本金、64萬利息，如今這套房在二手市場跌到235萬，于是他選擇斷供。當初426萬買的房子，現在賬面縮水191萬，加上64萬利息、律師費等，虧了超兩百萬。

　　從這些案例可看出，斷供并非是一了百了、讓銀行收房子那么簡單，拋開應該償還的本息、罰金不說，如果房子被拍賣，所得款仍抵不上房貸，購房者仍要背上一身債務。

　　限購放開？

　　雖然房價起起伏伏，但需要看到，仍有源源不斷的年輕人涌入燕郊。

　　90后張晴在北京做銷售工作，最近她在考慮到燕郊買房。“很多中介都說燕郊不限購了，我想來看看，買一套均價兩萬左右的新房，后邊月供跟男朋友一起還。要是靠我每月9000元的工資，想要在北京買房，短期和長期都看不到可能。”

　　無獨有偶，在北京某事業單位工作的劉立，也打起了燕郊的主意。雖然不愁在京買房資格、工作福利也不少，但較低以及平穩的工資，仍讓她感覺在京買房有些吃力。她跟張晴不同，并非要長久定居燕郊，只想將其當作暫時的居所和“跳板”。

　　沒有當地社保的張晴和劉立，都把眼光移向燕郊，限購真的松動了嗎？據多位當地置業顧問、房產中介稱，2020年燕郊新房就已經放開限購，2021年二手房也加入其中。受樓市大環境影響，下半年購房者觀望居多，但最近燕郊樓市成交逐漸走暖。

　　不過，三河市住房和城鄉建設局告訴記者，在燕郊買房需要三年當地社保，沒有關于放開限購的官方文件。“可能是他們中介自己宣傳的。”

　　雖然限購放開的傳言頻繁出現、又屢次被否認，但燕郊新房市場確實出現一些“異動”。記者在走訪燕郊多個項目時發現，那些打著“地鐵房”名號的房子，仍會受到熱捧。

　　I

　　位于燕郊植物園旁的福成·禧悅里項目，周末晚上售樓處人流涌動，沒有冷清之意。每隔幾分鐘，售樓部大廳便會播報成交信息、傳出砸金蛋的聲音。置業顧問在談及限購問題時稱，在北京工作的都可以買，無需當地社保，“客戶很多都是北京過來的”。

　　低于市場競品價格、甚至低于周邊二手房均價，是禧悅里受到關注的原因之一。而開發商更渲染的一點是，禧悅里緊鄰已經動工的燕郊地鐵線，距離燕郊潮白大街站一千米。記者在現場看到，該區域除了幾棟封頂樓，其他配套仍在規劃狀態。

　　一直以來，交通都是讓燕郊人頭疼的問題，雖然有專線公交可直達北京，但龐大的人流量，加劇了通勤的負面感受。疫情之下，這一問題尤為突出。進京需要核酸、邊界的檢查站，使得燕郊的醫院經常排起長龍，打工人拿到報告后，踏上漫漫通勤路。

　　燕郊地鐵的規劃，一定程度上給了他們希望。今年6月26日，北京軌道交通M22號線河北段工程正式開工建設，設有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站4座地下車站，工程建設期為2021年至2025年，燕郊人乘地鐵進京有望成為現實。

　　如果地鐵如期開通，燕郊樓市會迎來春天嗎？可以肯定的是，曾經房價瘋狂上漲的年代，已經一去不復返了，有限的人口承載量、教育醫療配套待提升，沒有北京“戶口”的金子招牌，都將使得燕郊房價趨于理性，按自身區域價值找到合理定位。