沒有100萬養老免談 看看養老理財三個步驟(3)

　　“避開中心城區進行投資，也成為目前退休老人投資的一種新型模式。”珠三角地產投資專家黃俊怡說。

　　在大連，商鋪投資也備受關注。目前住宅投資收益率約為8%，商鋪投資的收益率則能達到10%至15%，如果位于主力商圈收益率會更高。

　　“底商基本上出租10年能將總房款賺回來;住宅產品投資收益周期要比這個長許多。”大連市房地產經濟學會副秘書長賈廣葆表示，“此外，底商受稅費等政策優惠影響不大。去年公布的16項優惠政策中，幾乎與公建無關。”

　　不過賈廣葆也提醒：“過多的投資房產會占用大量資金，晚年生活如需大量現金，只能低價出售，這會帶來經濟上的損失。所以，投資房產的比例在養老計劃中應當保持在合理范圍之內。”

　　傳統的養兒防老目前已不能解決養老問題，市場經濟意義上的以房養老應時而生。以房養老是從西方發達國家引進的一種新型的養老方式，指的是老人將自己的產權房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務。

　　租售換養。以房養老最簡單的形式，是把手中的房產出租或變現，以租售所得收入來作為養老金。在當前的高房價下，僅依靠此種方式即可輕松支付兩位老人的養老支出。但前提是必須擁有1套以上的住房，而且該住房不存在兒女繼承的問題。另有一些人對住房有著較高的升值預期而且手頭比較寬裕，他們利用房產投資的方式來優化養老規劃。

　　以大換小。適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質生活的中等水平收入者。

　　售后返租。又稱“以房自助養老”，實際是由機構主導，最早由上海公積金中心于2007年5月推出。具體模式是，凡65歲以上老人，通過將名下房產出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中資金向公積金管理中心重新租住這套住房，租期由雙方約定，租金與市場價等同并一次性付清。租期屆滿，如果老人還健在，續租的租金全免;如果老人在租期內去世，剩余的租金歸老人的遺產繼承人。

　　倒按揭。又稱“住房反向抵押貸款”，是西方發達國家采用的主流模式。在中國，倒按揭這一概念于2003年首次提出。中房集團董事長孟曉蘇在幸福人壽大力推動的倒按揭，是專為以房養老設計的險種。該險種投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中。即：每月給付金額=(房屋現值 + 房屋增值預期+保險公司預支貼現利息-房屋折損)/[(預期壽命-投保時壽命)×12]。

　　沒有100萬養老免談 退休你后半輩子靠什么?

　　養老，我們究竟靠誰?其實，只要你掌握了三個關鍵的養老理財步驟，實現目標并不是那么難。

　　第一步

　　準備養老，心中有數

　　理財專家告訴我們，不管退休年齡是否推遲至65歲，個人都必須為養老未雨綢繆，畢竟，作為個人養老的三大支柱之一(社保、企業年金、個人儲蓄)，社保僅僅夠維持溫飽而已，要想實現安逸養老的夢想，最主要的還是個人的積蓄。換句話說，雖然法定規定的退休年齡有可能延遲至65歲，但真正決定我們什么時候退休的鑰匙卻始終在我們自己手中!

　　沒有100萬 養老免談!

　　你究竟需要多少錢養老?很多人在做養老計劃的時候會假定退休后自己的財務支出大幅減少，因為房貸、子女教育不用再支付了，交通費、通訊費、交際應酬費也明顯減少。

　　可是，養老絕對不像大家想像的那樣省錢!理財實踐中，退休后的生活必須開支一般是退休前的60%～70%。除此外，很多意想不到的開支會接踵而至，比如旅游、醫療費、人情費……尤其是現在很多白領一族想提前退休，并且還要生活得有質量。那么，到底需要多少錢才“退”得起“休”?

　　我們暫不考慮通貨膨脹：假如你準備60歲退休，退休后每月需花1000塊錢，我們按平均壽命80歲來計算，你將需要：1000×12×20=24萬元的養老金，假如每月2000元，你將需要：2000×12×20=48萬元養老金。

　　事實上，幾十年間不可能不發生通貨膨脹，假如我們以3%的通脹計算，如果每月支出1000元，而你的壽命是80歲，那么，你將需要花58萬元;如果按每月支出2000元計算，則為116萬元。

　　有人統計過這樣一個數據，假設我們希望退休后的生活更好些，比如今后每月開支相當于現在的5000元，你現在30歲，想在60歲退休，如果活到85歲，到60歲時至少要為此準備364萬元!

　　60歲時需要準備多少錢才能瀟灑養老

　　現在年齡 需要的養老金

　　30歲 364萬元

　　35歲 314萬元

　　40歲 271萬元

　　45歲 234萬元

　　50歲 202萬元

　　注：1.假設每年通脹率為3%;2.退休后夫婦兩人合計每月開支5000元(現值);3.預計壽命85歲。

　　社保提供的只是基本養老

　　對于現在收入比較高的白領階層而言，要想退休后保持較高的生活品質，光靠社保是遠遠不夠的。

　　理財師告訴記者，社保的繳納比例是按照職工工資來計算的，而且繳納基數有上限，不超過上一年度社會平均工資的300%，因此對于工資外收入較高、個人養老金繳納比例相對較低的一些白領來說，退休金與目前收入的反差會更大，生活質量的折扣比例會更高。

　　有人曾做過粗略的計算：假設你的個人月工資一直是1500元不變，全市平均工資也是1500元不變，那么你可以領到的退休養老金大約為每月1100元左右;如果你月薪是5000元，最后的退休金大概是2000元。基本養老保險保障的是社會公平，不論現在工資多少，最后的差別并不大。

　　因此，對于收入比較高的白領階層而言，如果光靠社保體系的退休金，就要做好這樣的心理準備：退休前后的生活將發生巨大的變化。

　　第二步

　　立即行動，未老先富

　　理財專家表示，養老理財早一天比晚一天好。

　　如果每月投資500元，同樣按照10%的年收益，以月復利計算，晚7年開始投資，幾乎要花一輩子才能趕上!

　　關鍵的7年

　　什么時候開始準備養老?法國最大保險商———安盛集團發布的“全球退休生活角度調查”報告曾建議，所有人都應盡早為退休做準備，而30歲就是不錯的年齡。這樣的建議似乎不錯，因為到了30歲左右，事業開始小有成就，收入來源開始穩定，但有個問題是：我們的財務負擔也加重，例如購車，購房，結婚生子等……養老計劃一拖再拖，卻不知推遲的越久，將來付出的代價也越大。

　　理財專家表示，養老理財其實越早越好。如果每月投資500元，同樣按照10%的年收益，以月復利計算，晚7年開始投資，幾乎要花一輩子才能趕上!