筆者的一個朋友，在二環附近買了套建筑面積160平米的房子。前不久筆者去看望他，這位朋友說，他準備再過幾年將房子賣掉，到一個他看中的區域買一套80或者90平米左右的房子居住。

　　他看中的區域，確實是北京城的精華所在，但是筆者不理解他為什么要換一套面積更小的房子。他解釋了幾條原因，比如房子大了打掃不方便等，似乎也沒有多少說服力。

　　這次拜訪不到一個月，中央和有關部門對房地產市場的調控措施接踵而至。5月17日，國六條出臺；5月29日，九部委15條出臺。其中九部委意見規定，自6月1日起，新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平米以下住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　事情就這么巧。筆者的朋友剛剛表示要換套90平米的小房子，9部委就規定今后建房子，90平米以下的要占70%。

　　難道90平米有什么特殊的涵義嗎？

　　筆者上網查找，果真找到了一份資料。資料說，從一些發達國家的住房狀況看，住宅面積平均超過了100平米，但到了110-120平米后戶均面積就不再上升，還倒退回來，回到80-100平米。由此推測，80到100平米這個區間，是比較經濟、合理、適用的。

　　筆者并不了解這些發達國家的戶均住房面積，是在一種什么樣的條件下，從120平米退到90平米。但是筆者相信，這種狀況對中國房地產市場是有參考價值的。中國的戶均住房面積，很有可能會重復這樣一種發展趨勢。

　　原因至少有以下3條：

　　其一，一個家庭的居住面積，有一個合理的數值。雖然小了不好，但也未必越大越好。如果一個家庭只有兩個人或者3個人，住在200平米、300平米甚至500平米的房子里，就會顯得空空蕩蕩，不一定舒服。

　　其二，隨著社會的發展，住房的私密性增加，每套房子的居住人口在減少。

　　中國人過去的傳統，講究幾代同堂，講究客人來了住在家里。這樣的傳統雖然熱鬧，也相應削減了個人的私密空間。隨著社會的發展，這種情況也在出現變化。客人來了，住到附近的賓館，在城市里面已經習以為常。而老人和子女，更多的是分開居住。也有子女，買了相鄰的兩套房子，一套自住，一套給父母住。這樣既可以就近贍養老人，也照顧了自己的隱私，兩全其美。不但老人，甚至保姆都有了新的安排。國內有些小區，專門設有保姆的單身公寓。保姆就像上下班一樣，白天在雇主家做工，晚上回到自己的公寓。這樣雙方互不干擾，都擁有屬于自己的私密空間。

　　私密性的增強，帶來的戶均居住人口的減少，對戶均住房面積當然有很大的影響。

　　其三，人類群居的習慣，對住房面積也有壓縮的功效。

　　雖然私密性增強了，但是人類畢竟是群居動物。這種群居的要求，反映在住房上，就是要做到一點：感覺得到鄰居的存在。如果一個家庭，居住在一套房子里，因為房子的面積太大、或者離其他房子太遠，從而感覺不到鄰居的存在，孤獨感就會出現。所以，一套房子，既要保證居住者的私密性，又不讓主人感覺到孤獨，讓主人清晰地感覺到鄰居的存在。也許90平米的房子，能夠恰當地滿足這樣的功能需求。

　　對于九部委出臺的90平米住房這個限制，很多開發商的第一反應就是反對，然后想辦法反制、化解。本報的相關報道，列舉了開發商的種種反制手段：比如，在戶與戶之間預留可拆墻，買的時候是兩套房子，墻一拆就成了180平米的大房子；再比如，將90平米以下的住宅建成5.8米層高，預留裝修躍層空間；再比如，將一套大房子分解成兩個或者三個產權，進行“傘式”銷售。

　　以上反制手段，看似聰明，實則逆市場需求、逆國家政策而動，結果當然是兇多吉少。開發商現在要做的，應該是圍繞90平米住房，做周到的市場調研、細致入微的戶型設計，以期贏得更多消費者的光顧。

　　也許用不了多長時間，人們就會發現并接受這樣一個現實：90平米，是大多數中國人、大多數中國家庭的理想家園。

　　(來源：中華工商時報 作者：王義偉）