中新網6月7日電 據《市場報》報道，正當人們對新“國六條”的實施拭目以待時，北京市建委房屋交易處宣布，6月1日起，北京市房地產交易管理網將對期房和現房可售項目、樓盤及房源等信息進行“項目公示”。這一信息令人欣喜，表明政府正以積極的態度抵制開發商囤積房源、惜售、提供虛假銷售進度信息等行為。但記者調查卻發現，京城很多樓盤仍不同程度地存在著向消費者提供虛假銷售進程和捂盤惜售的現象。

　　開盤即收盤

　　“向來看房的消費者聲稱‘房源不多，欲購從速’是房地產銷售屢試不爽的辦法，這能夠加重消費者的恐慌心理，促其盡快做出買房的決定。”屢次獲得銷售冠軍的售樓員薛小姐這樣告訴記者。

　　到多處樓盤咨詢過的李先生告訴記者，看房以來最大的感觸就是“房子賣得太快”。他說：“很多樓盤剛聽說開盤了，趕過去一看就沒剩幾套了。覺得自己老是慢半拍，好房子已經被人挑走了。”目前正在銷售的宣武區馬連道附近的某小區的銷售人員介紹，該樓盤現在可供銷售的房子只有5號樓：其中一居已經售完，三居還有一部分，兩居僅剩下兩套，如果不買就沒有了。但記者當天卻在北京市房地產交易管理網上看到，該小區在售的房屋信息為4號樓還有251套可售，5號樓還有242套可售。即便存在少量沒有及時更新的信息，情況也與售樓小姐的介紹相去甚遠。

　　隨后，記者又以購房者的身份到一些樓盤咨詢，發現目前樓市的銷售情況呈兩極對立現象：那些剛剛開盤的樓盤，都表示售出了70%以上的房屋，作出“清倉”、“收盤”之勢；而那些去年甚至前年就已開售，早就聲稱尾盤收市的老盤，倒不時推出一些“經典戶型”、“珍藏現房”銷售。東五環附近的某樓盤開盤已經將近3年，2004年底，記者的朋友張小姐曾到該樓盤咨詢，得知只剩幾套房了。張小姐回憶說，當時售樓員帶她參觀的幾套房都是邊角位置的，有的臥室不是正方形，有的房屋戶型不好布置。但去年下旬，該樓盤突然在報紙上大做廣告，主推其限量珍藏戶型，價格卻已經比之前上漲了20%。薛小姐表示，這種“開盤即收盤”的情況在北京樓市并不少見，這種做法既增加了買房者的緊迫感，又保證了后期好房子的售價，可謂說是兩全其美。

　　此次，“國六條”的出臺雖然直指囤房、惜售現象，但專家認為此舉“過于溫和、難以執行”。中國社科院金融研究室博士尹中立表示，這些條款性的措施，要在操作層面上下大力氣，地方政府或相關部門如果不出臺相關政策，對樓市的調控就是一句空話。

　　銷控表的玄機

　　按照建委下發的《關于加強本市房地產交易市場動態監管的通知》：6月1日起發現開發企業有發布與北京市房地產交易管理網公示信息不同的銷售進度，預售商品房時不實行網上認購、網上簽約，惡意哄抬房價和誘騙消費者爭購等52種違規行為，都將對其進行處罰。然而，各樓盤雖然不得不在網上公布信息，但在接待客戶時卻往往會出示一份內部銷控表，這個表格上的房屋信息才是買房者真正能夠見到的。

　　聯合中介制作虛假訂單是很多樓盤的慣用伎倆，有的開發商甚至直接將較好的房源直接轉到中介手中，然后由中介伺機銷售。在通州某售樓處，記者看到墻上的一張銷售進度表，上面80%的房子都貼上了紅色的五星標志。售樓先生小孫告訴記者，貼上紅標的房子表示已經訂出去了，可以帶記者看的只有那些空白格子里的房子。同時，在一些比較暢銷的樓盤開盤不久，邊上就會有多家二手房中介進駐。這邊樓盤剛剛開售，那邊在二手房中介上很快就能看到該樓盤房屋轉讓的信息。一位房屋中介的工作人員甚至直言不諱地對記者說：“雖然現在房屋信息公開了，但相當一部分空置房都被各種大大小小的中介控制著，從一定程度上說，房價就是被中介炒起來的。”

　　南二環外的某樓盤在京城小有名氣，今年2月楊小姐曾撥通那里的銷售熱線，在售樓小姐的熱情介紹下獲悉，目前樓盤基本售完，只剩下十幾套房，欲買從速。楊小姐在了解了房屋具體信息后表示放棄，并在售樓人員的要求下，留下了聯系方式。當天下午，銷售人員便主動聯系了楊小姐，“你運氣真好，正好有人退房，而且層次、朝向、房型都符合楊小姐的要求。”銷售人員還強調：“好幾個人想要呢，您想要就抓緊時間過來訂吧。”楊小姐告訴記者，當時去售樓處看到的銷控表上的確滿眼飄紅、基本售完了。但是后來在北京房產交易網上發現，現實的銷售狀況遠非介紹得那么好，很多房間仍是綠色即可售狀態。

　　分析人士表示，實際上，利用銷控表來做文章，已經是開發商在銷售中公開的“秘密”，然而由于大部分消費者屬于首次置業，在市場急速拉高的心理壓力下，唯恐失去機會的跟進心態讓開發商屢屢“得逞”。

　　預售是法寶

　　4月最后一個工作日，北京市建委在房地產交易管理網全面公示了預售商品房和現售商品房的現狀：截止到2006年4月30日，北京可售的期房項目計1512個，其中未售住宅109106套、面積1541.39萬平方米；已取得房屋所有權證的正進行現房銷售的項目855個，未簽約住宅17815套、面積289.14萬平方米。一面是住房空置面積的增大，另一面是房價的飛漲，商品房囤積居奇被市場認為是制造供求緊張、房價上漲過快的一個重要因素。

　　那些在售或是剛剛開盤的樓盤，為何總給人一種賣得異常火爆的景象？一位業內人士一語道破天機，這是開發商的促銷手法，他們往往通過交誠意金的方式來聚攏客戶，將大部分位置較好、戶型較好的房子囤積起來，而僅拿出一部分不太好賣的房子。

　　一位長期擔任房地產銷售主管的劉先生告訴記者，惜售是一種正常的營銷手段：“銷控就是要對銷售進度進行控制，根據市場變化改變房源投放量和價格，實現利益最大化。讓市場處于一定程度的饑餓狀態，才能使房價穩步上升。”

　　針對一些房地產商有房不售，故意操縱市場抬高房價的行為，國家發改委宏觀經濟研究院經濟運行與發展研究室王小廣研究員提出，房地產商有房不售應界定為違法行為，這種行為涉嫌欺詐、操縱市場秩序。北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波也提出，對由于市場操縱、投機炒作等手段所引起的房地產價格虛高問題，可以采取刑罰的調整手段，采用類似處理操縱證券市場罪等刑罰手段對進行房地產市場操縱、投機炒作等單位和個人進行懲罰，從而凈化房地產市場。（董穎）