除了房價，近來有關房地產的言論更多集中在商品房空置率上。

　　先是有關部門說商品房空置率居高不下，從而推導出房地產業出現產能過剩局面，因而也就不存在土地供應不足的問題。后有學者撰文稱，按照他的計算，商品房空置率不到1%，進而證明房地產市場供不應求，說明房價必然上漲。

　　兩個觀點都遭到了板磚，其中我也扔了一塊，砸的是土地主管部門。此前，我曾在中華工商時報撰寫一篇《別忽悠房地產產能過剩》的評論，認為，房地產業并不存在產能過剩，房價過高與高空置率并存的原因在于住房供給存在結構性問題，比較好的解決辦法是改變住房供給結構，增加低價商品房的土地和房屋供給。

　　不過，從最近的動向看，建設部和專家們要對空置率這個概念叫叫真。叫叫真也好，因為在房地產界忽悠的學者都缺乏叫真的態度和素養。

　　對于商品房空置率一詞，國內學術界并沒有統一的定義，而拿空置率說事的參照系也不盡相同。流行的空置率計算方法主要有三種：第一種是全社會空置房面積除以全部住房面積；第二種是空置商品房面積除以最近三年內竣工面積；第三種是空置商品房面積除以當年竣工面積。

　　由于三種方法使用的分子分母不同，因而計算結果相差很大。

　　對于研究者而言，無論使用哪一種計算方法，都只是自己的研究方法的選擇。但在進行學術探討時，恐怕就得統一標準，否則就會出現公說公有理，婆說婆有理的場面。

　　北京師范大學的董教授是按照第一種方法計算空置率的，他得出的商品房空置率不足1%。所以他認為，中國不存在所謂商品房空置率超過“警戒線”的問題，并認為，正是供不應求導致了房價的不斷上漲。

　　應該說，董教授的話不無道理。按照他所說的國外學者的計算方法，其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子，計算結果是商品房空置率只有0.83%。這種算法有它的合理性，但這種算法的正確并不能認定另外兩種算法是錯誤的。三種算法實際說明了不同的問題，其分別表現了同一時點對空置房不同的指標顯示。

　　盡管三種算法相差很大，但其實都可以有一個共同語言，即利用環比指標說明房價的走勢。無論哪種算法，只要把同一個指標在不同年份、不同季度、不同月份的數字進行對比，就可以發現商品房空置率的走勢，就可以對市場供求走勢作出判斷。

　　董教授用了一個時點數據，“不到1%”，就說明供不應求是房價上漲的原因，這顯然是不能說明問題的。董教授沒有計算，每個年度的商品房空置率是多少，更沒有計算最近四個季度的空置率分別是多少。在沒有計算環比指標的情況下就給出市場供求和房價走勢，說明董教授不是一個嚴謹的學者，或者是缺乏嚴格經濟學思維的學者，因而董教授也就很委屈地成了“人民公敵”。

　　由于三種算法的分母大小相差很大，其對住房供求走勢的表現強度不同。特別是董教授用的第一種算法，因為分母是全部存量，所以分母很大，無法反映短期市場供求變化，所以這個指標適合作一個長期指標，反映10年、20年內的住房市場供求走勢。

　　如果認為住房在一年內售出是合理的，那么，我認為，最能反映市場供求趨勢的當屬第二種對空置率的算法，即空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。因為這個指標既反映了供求的短期變化，也可以體現住房銷售的周期特點。

　　至于說到房價上漲，僅僅用供求走勢作為論據顯然是不夠的。因為影響房價上漲的因素除了供求還有心理預期，還有政策，還有投機性資金的短期流動，還有資金成本問題等。

　　房地產界是一個“亂言時代”。徐滇慶教授說，隨意下結論只能說明學風浮躁，不負責任。而在我看來，如果只是學風浮躁，還可以出現有識嚴謹之士。但如果是風氣不正，房地產界當如何提出正確的政策建議呢？

　　(來源：中華工商時報 作者：劉杉）