中新網4月5日電 據《北京晨報》報道，日前，北京市宣武區法院公布的物業管理糾紛調研報告顯示，由于業主入住時同開發商簽的是前期合同而非物業管理合同，導致業主權益受損。豐臺區法院的王志永法官說：“前期物業管理合同中沒有保安義務規定，成為一種普遍現象。一旦引發糾紛，業主往往會因敗訴而自行承擔損失。”

　　七成物業訴訟緣于開發商“遺留”

　　宣武區法院2003年受理各類物業管理糾紛案件269件；2004年受理1859件，2005年為2402件，2006年1至3月為977件；朝陽區法院2002年受理物業管理糾紛194件，2003年這一數字增長為650件，2004年為1898件，年增長率分別到了235%和192%。而物業管理糾紛中有近70%是開發商遺留問題引發的。

　　案例：兩類物業協議，“同名”不同質

　　業主張先生在辦理入住手續時被要求在前期物業服務協議上簽字，并交納物業服務費后才能拿到鑰匙。張先生急于收房，沒有細看便簽了字。入住后才發現外人可隨意出入小區，而且門口很少見到保安。而物業公司則稱，小區屬分期開發，要等工程全部建成后才能整體綠化，目前出入小區人員較多，不便進行查驗。張先生則要求減免物業費，但對方不答應。張先生后查看前期物業服務協議，才發現協議中對保安服務無明確約定。

　　解讀：開發商制定合同，“忽略”保安義務

　　王志永法官告訴記者，物業合同分為前期物業管理合同和物業管理合同兩類。業主在購房時與開發商簽訂有關物業管理的合同，屬于前期物業管理合同，內容為業主委托開發商選擇物業公司進行管理。業主入住后直接與物業公司簽訂的合同，是物業管理合同。

　　王志永法官說，業主與開發商簽訂前期物業管理合同，業主往往沒有協商選擇的余地，開發商為了自身利益會選擇最有利于自己的物業公司。“前期物業管理合同中的格式條款由開發商單方面決定，開發商常會有意忽略保安義務。”

　　“我們還要注意區分物業管理合同的不同性質。”宣武法院李鳳新、陳恒兩位法官告訴記者，很多小區的業主委員會與物業管理簽訂的是“服務合同”，而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。如果雙方簽訂的物業管理合同是委托性質的，那么就代表著由業主委托物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委托與被委托關系，一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，物業公司沒有任何責任。為了保護業主利益，在簽訂物業管理合同時，業主需要注意，合同的性質應該為服務合同。

　　案例：拿不出過硬證據，投訴業主敗訴

　　業主劉先生因不滿意物業公司的服務，拒絕交納物業費長達一年。物業公司將劉先生告到法院，要求其支付拖欠的物業費用。但劉先生辯稱，自己不交納物業費是由于對方提供的服務不到位。法院認為，劉先生未提供物業公司服務不合標準的證據，故不予采信。

　　解讀：拍攝取證須滿足三項要求

　　“在物業管理糾紛案件中，多數業主因缺乏證據而敗訴。”王志永法官說，取證要以“巧”取信。

　　首先在拍照時：業主要采用多角度拍攝，盡量多拍幾張清晰的照片，照片上要有拍攝日期、物業名稱、小區名稱等，而攝像比拍照的證據效力更強。另外，業主還可以進行暗中錄音，但必須有部分采用采訪式問話的內容。例如：“是管理某某小區的某某物業嗎？”業主對物業公司的服務不滿意，可以向有關部門進行投訴，這些權威部門的記錄將成為最有利的證據。(李鳳新 陳恒）