中新網3月17日電 據《北京晨報》報道，中消協在今年“3·15”期間發布的信息顯示，去年房產行業投訴量出現了七年來首次負增長。除了政府規范房產市場的利好外，業主防范意識的增強也起了關鍵作用。目前，分戶驗收制度實施，民間驗房師嶄露頭角，二者直指產生糾紛最多的收房問題，業主對其寄予厚望。

　　但經調查發現，政府新規和民間新招在實施和運用中并未顯現應有效用。它們究竟該起什么作用？哪些因素制約了其效用？值春季交房高峰期，本報聯合知名律師，就糾紛實例展開探討，為購房人解惑支招。

　　實例解讀：新規新招怎么用？

　　●典型案例：王先生買了一套預售商品房，今年2月被通知收房。到現場后，客服人員提出，業主必須交完契稅和物業費才能驗房。王先生因此拒絕收房。開發商提出，無故不收房，業主要付賠償金。”同去收房的業主張女士急于拿鑰匙，匆匆交錢收房，入住后才發現質量問題，從此陷入催促和等待的苦惱中。

　　●維權建議：廣大(北京)律師事務所律師莊清忠結合案例解讀了新規新招的作用。

　　根據《住宅工程質量分戶驗收管理規定》，今年1月1日起，開發商交房時應當出具《住宅質量保證書》，并附上建設、施工、監理簽字的《住宅工程質量分戶驗收表》。“在沒收到分戶驗收表的情況下，王先生有權拒收房，并索要延期賠償金。”

　　由于入住才發現質量問題，張女士只能要求開發商保修。若對方不予理睬，張女士可要求權威鑒定并起訴。“但打官司成本太大，業主往往放棄。防范的辦法是，驗房師把關收房，在入住前與開發商協商解決問題。”

　　另外，莊清忠指出，正確的收房程序要求業主收房時，銷售、客服和物管人員一同到場，發現工程質量問題，業主可拒絕收房，直至修復后達到交房條件。“交物業費不能成為收房條件。開發商若提出先交錢后收房，業主只要收集相關證據起訴，穩贏。當然最好的防范辦法是在購房合同中約定收房程序。”

　　分戶驗收制：開發商極少執行

　　莊清忠律師說，以前實行整棟驗收，開發商往往提供專門房間對付抽檢。而分戶驗收規定提高了對建設單位工程質量的要求，而且業主發現問題可以找到直接責任人，因此能減少隱患，防范糾紛。

　　然而，《住宅工程質量分戶驗收管理規定》已經實施了3個多月，記者在對城區十余個近期交房項目的調查中卻發現，幾乎沒有開發商向業主出具《住宅工程質量》。

　　是什么原因導致開發商對新規如此置若罔然？北京隆安律師事務所律師陳旭認為，“盡管分戶驗收是由建設開發單位自檢，但出具驗收表對開發商來說，仍然不是件容易事。而且新規的要求是‘應當出具’，并沒有強制。在這種情況下，開發商便有理由繼續依照房地產轉讓辦法的有關規定，只出具竣工備案表、面積測繪表、質量保證書和產品使用說明書。對拒不出具分戶驗收表的開發商，即使業主申訴，有關部門也會遭遇執法難題。”

　　民間驗房師：資質水平無法規范

　　面對開發商設置的重重“陷阱”，業主不得不想出各種防范辦法。不少人開始邀請“懂行者”陪著自己收房。這些人往往從事過工程建設、項目開發，能夠幫助業主找出房屋存在的各種質量問題。從開始的作為熟人幫忙，“懂行者”逐漸成為“驗房師”。

　　但陳旭指出，驗房師還沒有專門的資質證書，工商部門無法給驗房機構頒發營業執照，所以他們的工作只能屬于民間行為或咨詢業務，其報告不具備法律效力。

　　而且，由于缺乏市場規范，目前驗房師的水平難以保證。“真正專家并不出面，很多咨詢機構只是對普通員工作簡單培訓就派出，這些人往往僅能發現皮毛問題，業主的權益仍然難以保障。”莊清忠表示。(楊舒萌）