近來不少房地產(chǎn)業(yè)人士質(zhì)疑筆者所提的“廢除不如改良房屋預(yù)售制度”主張。
首先，我們要誠實面對的是部分城市目前所實施的預(yù)售制度，其實是因應(yīng)市場畸形發(fā)展的產(chǎn)物，根本就是“四不像”！說它是現(xiàn)房，它不是，因為距離交屋通常還有一兩年，甚至更長；說它是期房，它也不是！因為已經(jīng)興建至2/3階段。對消費者而言，一切的可變性已經(jīng)非常有限。預(yù)售制度存在著許許多多的毛病，諸如虛假廣告、訂金圈套、合同詐欺、一房兩賣、面積縮水、品質(zhì)低劣、會所改變用途、延期辦證、得房率(綠化率、容積率)與實際不符等系列消費者購買風(fēng)險，令購房人在拿到小產(chǎn)證之前很難不提心吊膽，因此有關(guān)方面提高預(yù)售標準至少可以降低部分風(fēng)險，縮短消費者痛苦之時間。然而提高預(yù)售標準的結(jié)果，卻使得預(yù)售屋原本可以讓購房人較早介入室內(nèi)規(guī)劃，避免交屋即等同敲墻改格局之開始的優(yōu)勢，蕩然無存！
我的主張說穿了是讓預(yù)售回歸其本質(zhì)，預(yù)售就是預(yù)售，讓開發(fā)商取得建造執(zhí)照后、動工興建前，便能以市場化的操作模式進行銷售，免得三年后造出來的房屋脫離買方需求，連降價都不見得賣得掉，反而成為都市惡瘤！
相信有人看到這里已經(jīng)坐不住準備要罵我了，認為我的主張是變本加厲、是讓開發(fā)商為所欲為，使消費者處于更加不利的被動地位！這是只知其一，不知其二。
首先我要強調(diào)的是，一個健康的市場必須給優(yōu)質(zhì)開發(fā)商生存發(fā)展的機會與空間，開發(fā)商不是越大越好、越少越好，否剛就會變得像香港一樣：80的份額由六家大型開發(fā)商如和記黃埔、新鴻基、恒隆、新世界等所掌控，它所產(chǎn)生的后果是，在香港只有少數(shù)人擁有自己的房子，只有極少數(shù)人的房子超過100平方米！何以至此？因為六家開發(fā)商碰頭就可以決定明天的房價是漲或跌，形成托拉斯式的產(chǎn)品與價格的壟斷，無優(yōu)勝劣敗，開發(fā)商本身也缺乏改善品質(zhì)的動力與誘因。
這條香港房地產(chǎn)發(fā)展之路，是內(nèi)地萬萬不可追隨的，否則消費者購屋將付出更高的代價，必須分散市場份額，讓品質(zhì)說話，培育一批具一定實力、重品質(zhì)的中型開發(fā)商，使之形成房價與質(zhì)量競爭的杠桿和天平，才是上策！
那么該如何給中型開發(fā)商生存發(fā)展的機會呢？最簡單可行的方法，就是當(dāng)開發(fā)商付清土地款取得建造許可之后，允許他按工程進度收取款項，以減輕其資金調(diào)轉(zhuǎn)的財務(wù)負擔(dān)，從而更能專注于房屋品質(zhì)的落實與品位的塑造。現(xiàn)在的關(guān)鍵應(yīng)該是如何有效規(guī)避前述預(yù)售制度的弊端？以我在中國臺灣曾經(jīng)擔(dān)任房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)制訂的經(jīng)歷，我認為當(dāng)務(wù)之急便是調(diào)整購買預(yù)售屋的付款方式，修改訂房即繳清款項，但交房卻遙遙無期的“未享受先付款”之陋規(guī)，按工程進度逐層支付；引進專款專用、銀行擔(dān)任付款中間人制度，且設(shè)付款之間隔時間限制，以利購房人財務(wù)規(guī)劃。
如此一來，對消費者的好處是分期付款等同強迫儲蓄，可以相對較輕松的方式購屋，而室內(nèi)格局甚至管道排法，也可依據(jù)實際的需要作必要的調(diào)配，使房屋更加個性化與符合自己的需要；至于按工期所繳房款則由銀行負責(zé)監(jiān)控，不允許開發(fā)商挪作他用，使產(chǎn)生糾紛的可能性大為降低。
對開發(fā)商來說，只要之前興建的產(chǎn)品贏得口碑，便能促進新開樓盤的銷售，且因為未動工便開始預(yù)售，尚有機會直面消費者需求，作產(chǎn)品規(guī)劃的調(diào)整，當(dāng)然，資金的周轉(zhuǎn)與回流速度，更多地取決于開發(fā)商自身對于品質(zhì)的追求，好賣則快、難賣則慢，于是其必須關(guān)注品牌、質(zhì)量、加強售后服務(wù)，以爭取消費者認同；此外，為了避免開發(fā)商只注重表面文章，忽視看不到的“隱蔽工程”之品質(zhì)，可以引進數(shù)碼攝影全程監(jiān)控工程展開之“不動產(chǎn)血統(tǒng)”制度與系統(tǒng)，讓施工全程透明化，讓購房人充分放心房屋質(zhì)量，從而大范圍消滅開發(fā)商偷工減料。如此既能摒除現(xiàn)行預(yù)售制的弊端，也可望形成行業(yè)的良性循環(huán)，相信這是官方與消費者所共同樂見！
“改良式預(yù)售制度”的主張并非全來自于“無中生有”的美好想象，而是大部分已經(jīng)在一些地區(qū)如中國臺灣執(zhí)行，這套制度極具可操作性，因為中國臺灣的爛尾樓極其罕見，購房糾紛相較上海也明顯偏低。
(來源：東方早報 作者：蔡為民)
