中新網2月17日電  據《北京晨報》報道，去年11月，北京建委出臺的“經濟適用房定向銷售拆遷戶”政策把眾多非拆遷戶的中低收入者排除在經濟適用房門外。當那些非拆遷戶又買不起商品房的北京市民正一籌莫展時，今年年初傳出利好消息：北京擬建部分限價商品房，讓中低收入人群也買得起房子。

    “夾心層”面臨住房難題

    今年年初，北京建委副主任苗樂如向記者證實，為了遏制不斷上漲的房價，保障中低收入人群的住房，政府正在考慮推出限價商品房。

    雖然去年房地產宏觀調控力度非常大，但是建委的數據顯示，去年全年，北京市商品住宅期房預售均價為6725元/平方米，比前年漲幅高達19.2％。苗樂如認為，房價高漲的最重要原因是中低檔商品房供應出現了明顯下降。據悉，去年均價在5000元以下的中低檔商品房期房與現房的供應量較前年分別下降了24.8%和33.8%，開發商為追逐高利潤過多供應高檔房、廣大工薪階層買不起房的問題日益突出。

    與此同時，為中低收入人群供應住房的經濟適用房政策因為出現“經濟了富人，窮人無力購買”的尷尬局面而飽受非議。醞釀了幾個月后，去年下半年，北京建委在經濟適用房政策上做出重大調整：今后幾年將主要面對拆遷戶定向銷售，今年則全部銷售給拆遷戶。

    據悉，今后每年政府將供應200萬平方米左右的經濟適用房，只能解決一半拆遷戶的住房問題，社會上散購基本沒戲。但問題是，那些既不是拆遷戶，又買不起商品房的處于“政策夾心層”的中低收入者，他們的住房問題該如何解決？相關部門于是想到了曾在寧波等城市成功推廣的“限價商品房”舉措，填補京城住房供應體系中的這一空白。在今年北京“兩會”期間，苗樂如透露：“限價商品房主要面向收入一般、能力較弱、又能買得起低價房的人群。”

    嚴格限定申購對象

    因為經濟適用房的前車之鑒，京城的人們對限價商品房這個新事物持謹慎態度，限價商品房能不能到達真正的中低收入人群？會不會出現權力“尋租”行為從而讓半保障性質的“限價商品房”同樣陷入困境？

    在今年“兩會”期間，苗樂如表示，“對限價房的購買對象準備借鑒外地部分城市做法，對購買對象的戶籍、收入水平以及購買的戶型做出限定”，“不能讓那些高收入者來購買炒作低價房！”

    據悉，一些城市的經濟適用房政策被廣泛詬病的原因是當地審核購房人資格的主要依據為個人收入，但在我國個人誠信體系尚未完全建立起來的情況下，個人收入是一項很難界定的指標。但是有沒有房子，房子有多大，掌握這些情況就要容易得多。

    按照這個思路，寧波市出臺了《市區普通(限價)商品房銷售管理辦法》，嚴格設定申購對象，主要為無住房或人均住房建筑面積小于18平方米的城鎮居民家庭。

    其他幾個城市也借鑒了這一做法。去年年底，大連出臺《大連市限價商品房建設和銷售管理暫行辦法》規定，購買限價商品房應具備3項條件：具有市內四區城鎮常住戶口3年以上；家庭人均住房使用面積低于上一年全市城鎮居民住房人均使用面積水平；家庭人均年收入低于市統計局對社會公布的上一年全市城鎮居民人均可支配收入水平的1.2倍。符合這些條件的拆遷戶可優先購買限價商品房。限價商品房在取得房屋所有權證５年內不得出售，同時，已購房家庭不得再次申請購買限價商品房。

   諸多問題考驗決策能力

   雖然限價商品房在一些城市已經成功推行，但是不同城市的房地產市場有著非常不同的特點，北京要嘗試這項政策不能原封不動照搬，而要因地制宜，這對于政府的執政能力是一個不小的考驗。

    北京市國土資源局局長安家盛表示，建限價房存在決策風險和土地成本等難點，這一問題正在慎重研究。苗樂如表示，限價商品房最終的限價水平、推出的樓盤數量以及位置，還需要與其他主管部門協調后最終確定。

    需要慎重研究的問題很多。如何設計出一套讓開發商將其真實成本披露的機制，從而使限價真正進行下去？限價商品房的推出規模將控制多大？少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，而大量的限價商品房出現則必將使得國有土地的出讓收入遭到損失。供應對象為哪個收入群體比較合適？如何進行界定？如果處理不好，將會出現最初的經濟適用房供求錯位的情況。

    另外一個大的決策風險是銷售問題。安家盛說，“雖然現在很多人都對限價商品房表現很積極，但畢竟沒有人登記承諾購買。假如開發商按政府要求建起限價商品房，結果沒人買，開發商就有權要求政府回購，因為他是按政府要求做的，政府要承擔決策代價。”

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