經適房與限價房之異同

    經濟適用房原本應該是具有福利性質的保障性住房，但從經濟適用房的實際運營來看，經濟適用房具有福利性和商品性的雙重屬性，屬于“非驢非馬”的住房。限價商品房則是“半保障性質”的商品房，從本質上來說，限價商品房也是一種“經濟房”。

    二者的最大區別在于，經濟適用房和限價商品房對“中低收入人群”這個寬泛的概念進一步細化，面對的是中低收入人群中的不同群體，在申購人群、操作規則等方面均有所不同。建立起“以商品房為主體，經濟適用住房、限價商品房和廉租房為補充的”多層次的城市住房供應體系和框架，更好地解決城市居民的住房問題。

    寧波限價商品房5大經驗

    苗樂如說，在限價商品房政策上，要借鑒外地部分城市的做法。寧波是全國最早探索實施限價商品房政策的城市，在近3年的實際操作中，寧波已經建立起一整套限價商品房建設操作規則，利用政府對土地的控制來達到控制限價商品房戶型、供應量的目的，寧波建委副主任褚銀良曾對此進行詳盡介紹。

    {1}合理確定推出數量  力求供需平衡

    基于對住房消費需求和預期市場供應的分析，合理確定推出數量，每次推出約占同期住房供應量的20%左右。

    {2}實行設計方案和報價聯合招標  保證小區檔次

    為使開發的小區檔次不低于當前的市場主流，招標時事先確定房價、設定地價區間，明確建設標準，在中標的同時也基本上確定了小區的開發設計方案。

    {3}設定套型和價格  調整供應結構

    為了彌補樓市中缺少中小套型、中低價位房源的缺陷，對限價商品住房的套型及價格進行了限制。規定套型在55至95平方米之間，分五檔，均價每平方米3000元左右，并在土地招標文件中予以明確。

    {4}對建設全過程跟蹤監督

    限價商品住房的開發建設是按一般商品房的開發程序運作的。但由于房價已確定，開發企業在開發建設過程中存在為了減少建設成本而降低建設標準和工程質量的可能性。為了加強對工程的監督管理，專門成立了限價商品房開發建設監督協調小組，對限價商品住房開發建設的全過程進行跟蹤監督，定期對工程進行督查。

   {5}六類困難群體為申購對象

    當前有很大一部分無房或住房條件較差的居民，既不夠條件購買經濟適用房，又無資金能力購買一般商品住房，限價商品住房推出的一個主要目的是為了切實解決這部分居民的住房困難問題。為了防止銷售主體自行提高銷售價格以及投機性購房者進入購房隊伍，政府設定了六大類困難群體作為申購對象。在銷售過程中實行政府有關部門審核和社會輿論監督相結合的方式，采用公開搖號的方法確定準購家庭，確保房源能真正落到急需解決住房困難問題的群體上。

    限價商品房有必要推行

    北京擬建限價商品房的口風一放出來，對這一政策的質疑聲和鼓掌聲同樣多。質疑的聲音集中在兩個方面：一方面是政府過多地干預樓市到底有沒有必要？是不是一種市場經濟的倒退？另一方面是它會不會因為執行不力而像經濟適用房一樣飽受詬病？

    筆者認為，冷靜審視這項新事物是正常的，但因噎廢食不敢嘗試就不太正常。

    住房作為一種商品，其運行必然會遵循一般的市場規律。但由于住房產品形成的周期性比較長，總價比較高，土地作為其主要生產資料又由政府計劃供應，因此它必然又有別于其他一般商品，單一由市場自律調節調整供應總量和結構存在非理性因素，也造成了目前高檔房供應過多而中低檔房供應嚴重不足的現狀。

    因此，促進房地產市場持續健康發展，既要充分發揮市場規律的調節作用，又要注重發揮政府引導調控作用，這一點毫無質疑。只要把政策房的規模控制好，不但會使社會更加和諧安定，同時又不影響商品房的正常運轉。目前，中低收入住房問題已成為一個社會問題，抓住這個問題就抓住了房地產問題的本質。

    另外，不能因為經濟適用房飽受詬病，就推而廣之地認為限價商品房也會存在同樣問題。事實上，沒有盡善盡美的政策，只有不斷改進、不斷完善的政策。

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