中新網2月6日電 據《房地產時報》報道，樓市投資風險，或由市場變化引起，或由政策變化引起，更多的則是由自己缺乏足夠的風險意識和收入變化引起。從某種意義上說，期房的風險比現房更高。為此，專業律師建議：

　　隨著調控效應顯現，部分開發商逐漸陷入殺價出逃的境地，許多高位入市的購房者也開始體驗房價縮水的心痛。由于價格難以成為退房的理由，不少人轉而尋找房屋質量、規劃等方面的漏洞與破綻，試圖將之作為“官方理由”。

　　不過令人扼腕的是，由于缺乏相應的合同和法律依據，在實際操作中，購房者有再多的退房理由最終仍很難得到支持。其實，如果對房產投資具有足夠的風險意識，甚至在入市之前已考慮到全身而退的良策，也許就能避免慘痛的代價。

　　如何防范住宅投資風險？上海聯業律師事務所許海波律師提出三點意見：第一，正確評價住宅投資的風險和自身的風險承受能力；第二，借助專業力量將合同風險控制在合理的范圍；第三，無論是在合同期間內還是產權持有期間，無論是政策制定者，還是經營者或消費者，對住宅投資都要建立一個退出機制的概念，并通過示范文本或指導性政策，用條款落到實處。否則，當市場發生大幅波動時，由于風險承受不均衡，可能會產生比較嚴重的后果。

　　期房市場風險

　　提醒：關于財產縮水風險的防范，無論是國家立法、政策立法還是購房實踐，都缺乏比較系統的考慮，缺乏一個有效的體系來化解市場劇烈波動可能帶來的巨大風險。

　　案例：2004 年6月，李先生在某一熱銷樓盤處按揭買了一套房，每平方米售價為10000 元人民幣。到2005 年10月份辦理小產證時，李先生聽說開發商將二期新開發的房子作為動遷安置房處理，房價每平方米才5000 元，自己足足損失了一半。李先生認為，開發商將二期房屋變性為動遷安置房的做法本身存在欺詐，也嚴重影響樓盤的品質和價值。于是，他想退房，但開發商以不存在違約行為為由拒絕。

　　點評：房屋價值回落的風險是客觀存在的。住宅投資作為一項產權投資，受市場波動和政策變化的影響，其市場價格是變化的，可能升，也可能降。在合同中一些簡單的違約責任條款并不能解決真正的深層次問題。前段時間，有開發企業在樓盤預售階段，提出了“承諾補償價差”的促銷制度，引起市場的關注，當然也引起了業內人士的質疑。但從積極的角度來看，這一制度正是針對購房者對降價風險的考慮，這一理念對我們今天討論的退出機制有很好的借鑒意義。

　　期房貸款風險

　　提醒：銀行的貸款政策。比如提前還貸的罰金政策，是對住宅投資的退出機制有制約的。再比如浮動利息政策，這對購房者來說，中長期都是有影響的。

　　案例：2005 年4月7日，馬小姐通過中介公司與彭先生簽訂了一份《購買意向書》，定購彭先生預購的位于寶山區某路的一套期房，購房總價為131萬元，并在簽約時即支付意向金3萬元。4月10日，雙方在中介的安排下簽訂了《商品房買賣合同》，馬小姐支付彭先生房屋預付款39萬元，并約定由其負責辦理銀行貸款手續支付剩余款項，然后彭先生辦理產權轉移及交房等手續。后馬小姐以不符合從銀行辦理貸款手續的條件，無法獲得銀行購房貸款支付剩余房款為由，要求解除合同。

　　點評：住宅投資，必須考慮到自己的收入水平及其變化的風險。因為貸款購房，公民必須按國家規定和合同約定還貸。貸款投資，雖持有產權，但如果還貸不能或很吃力，生活質量會被迫下降，同時自己的銀行信用也可能受到影響。因此，住宅投資，應當考慮到收入變化的風險和清償貸款的風險。這在退出機制方面，無論是政策，還是合同約定，都應當給予更多的關注。

　　期房合同風險

　　提醒：在目前買方市場的條件下，除了價格，如何利用自身的合同主導權，將風險控制在合理的、可以承受的范圍內，也是非常重要的。

　　案例：2005 年3月19日，許先生與上海復旦科技園投資有限公司簽訂了《上海市商品房預售合同》，雙方約定許先生向復旦科技園購買和平花園二期6幢8層某室房屋，暫測面積為137.02 平方米，建筑層高為2.8米。7月24日，雙方對該房屋進行交接，實測面積為136.43 平方米。10月21日，許先生到復旦科技園售樓處領取小產證時，發現土地的使用期限為2004 年4月26日至2062 年10月23日，僅有58年的使用期限。許先生認為開發商在簽訂合同時未告知其土地使用權期限而構成欺詐，因此希望解除合同并賠償其所有損失。

　　點評：除國家法律規定以外，通過合同約定是住宅投資者規避自身風險的主要手段。買房與簽訂合同的過程，是確定買賣雙方權利義務和風險分擔的過程。通過約定來確定未來在一定條件下的退出機制，可以將自己的風險限定在合理的范圍內。相反，如果合同簽訂不當，有時只能吃啞巴虧了。按照現行的司法與審判實踐，有約定，從約定，沒有約定從法定。一個完善的退出機制，除了因履約能力而約定合同解除權以外，也可以包括在一定的市場條件下解除合同的權利和對價問題。這樣退出機制可以將購房者的風險限定在合理的范圍內。

　　期房政策風險

　　提醒：政府的政策是可能發生變化的。

　　首先，期房限轉和期房禁轉政策。這兩個先后關于住房流通管理的政策，更多的是從限制流通和打擊投機的角度來考慮的，從社會學角度考慮的多，而在經濟學方面考慮的少；其次，上海取消轉按揭政策，這也是和住宅投資的退出有關的，但又不是從風險防范的角度來考慮的；再次，營業稅政策，這是宏觀調控的主要手段之一，也是2005 年力度最大的一個政策。

　　點評：住房市場問題，既需要市場化，又需要國家調控。既是經濟問題，又是民生問題。由于政策變化而產生的市場風險，如何來評價，又如何來設定退出機制，來對沖這樣的市場風險，從市場的中長期發展來說，也許是政府調控時需要考慮的問題。

　　現房投資風險

　　提醒：現房退出機制，不像期房那樣復雜。符合法定條件的，可以行使法定解除權解除合同。

　　案例：2004 年7月20日，張先生與開發商就上海某區開發區的一套住宅簽訂了房屋買賣合同，雙方約定于2004 年12月10日交房。當張先生按照約定前往辦理交房手續時，發現小區綠地變成了公共道路，且小區旁邊還建造了一個公廁。另外，本來開發商宣傳的一條廣場式商業街，現在成了步行街。開發商表示，該公廁是通過有關部門規劃設計的，與他們無關，他們并沒有過錯。張先生已打算通過法律途徑來解決問題。

　　點評：與期房相比，現房投資由于履行合同期時間比較短，且不存在爛尾的風險，其風險主要集中在兩方面：第一是合同階段的風險，尤其是二手房買賣；第二是產權持有階段的風險。關于現房買賣合同的風險審查問題，包括產權審查、付款審查、交房審查等，借助專業力量，一般比較容易解決。在合同履行過程中，也可以針對特定的情況約定解除條件及解除合同的責任。至于產權持有階段，包括期房合同履行完畢獲得產權以后，都面臨貶值風險、還貸風險、稅收風險等。對于投資者來說，要充分考慮市場風險、政策風險和個人履約風險。其退出機制比較單一，一般通過中介掛牌出售或通過拍賣行拍賣。

　　法定退出機制

　　提醒：這主要指，在合同履行階段，住宅投資者根據國家強制性規定，合同一方可以單方面解除或請求撤銷購房合同或確認其無效的制度。顯然，法律規定的退出機制是非常有限的，它并不能解決，尤其從風險均衡的角度解決退出問題。

　　規定：第一，根據《中華人民共和國合同法》( 以下簡稱合同法)第52條的規定，以下合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

　　在合同訂立的過程中，如果出現上述的任何一種情形，我們可以通過法律途徑確認合同無效，終止合同履行，并要求合同相對方承擔返還或賠償的責任。當然，一般來說，在新房預售過程中，這樣的情況不多，但在二手房交易過程中，是有可能發生的。

　　第二，根據《合同法》第54條的規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。

　　一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

　　當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

　　第三，根據《合同法》第94條的規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；

　　(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

　　(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

　　(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

　　(五)法律規定的其他情形。(張之花 許海波 王展)