中新社北京一月十四日電 題：內地房地產投資信托基金何時破殼而出？
中新社記者 阮煜琳
政府宏觀調控和一系列緊縮銀根的舉動，使內地房地產開發融資門檻一再加高，為解決自身的資金困難，尋求新的融資渠道已被眾多開發商擺在首位。房地產投資信托基金(REITS)也由此受到格外關注，雖然年底前內地房地產企業終于有了REITs赴港上市成功的先例，但業界人士紛紛表示，更期待國內本土化REITs的早日破土而出。
銀行貸款一直是中國房地產公司的主要融資渠道，大約百分之七十的房地產開發資金來自銀行貸款的支持。為防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業銀行，從二00三年央行發布的一二一文件到二00五年銀監會二一二文件，房地產開發貸款門檻一再抬高，也讓房地產開發企業真正感覺到過去單純依靠銀行貸款、自有資金、銷售回款支撐的傳統融資體系已不能適應現實需要，借助資本市場這個助推器、實現產業資本和金融資本的融合將是必然趨勢。
在目前國內房地產企業上市渠道并不通暢的情況下，REITs引起了業界的濃厚興趣。相關數據顯示，在市場經濟體系完善的經濟體中，房地產企業資金來源通常百分之四十是房地產基金，百分之四十是私募基金，包括私人投資或者企業之間的投資，剩下百分之二十才是銀行貸款。
分析人士指出，REITs通過集合社會散資金，不僅可以解決房地產公司外部融資渠道單一和融資難的問題，促進房地產業資金結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展一條較好的融資渠道。
但專家指出，REITS在中國目前的法律情況下很難做到，雖然目前公司法已做了修改，但在稅收方面還存有問題，畢竟不能用空殼公司的形式做房地產投資基金。一些房地產企業由此紛紛看好海外REITs的融資。據悉，北京北辰、麥格理及會德豐等至少有九只國內房地產基金正積極籌備赴港上市。而經過三年多的準備，越秀投資終于在二00五年年底成為首家內地赴港REITs上市的房地產企業。
戴德梁行統計數據表明，包括越秀在內，截至二00五年十二月亞洲房地產投資信托基金的數量已經增加到四十五家，總市值超過三百五十五億美元。從二00一年十一月到二00五年十二月的四年時間里，亞洲房地產投資信托基金的數量增長了二十一倍，市值增長了十七倍。亞洲已成為全球增長最快的REITS市場。
戴德梁行研究顧問部助理董事王晨表示，在亞洲市場估計可投資商務房地產總值大約為兩萬一千億美元，如此巨大的房地產值也給REITs帶來充裕的供給來源。亞洲商務房地產市場主要在日本，已投資有一萬一千四百億美元，占可投資總量的百分之九十二。中國擁有亞洲第二大可投資商務房地產持有量，但是已投資的只占可投資的百分之四十六。
王晨表示，這顯示中國主要的房地產都持在個人或非上市企業手里，投資者的參與性很低，形成在個人或企業手里的房產未被有效的經營管理及進行稅務安排。隨著市場的持續發展，在不久的將來，房地產的所有權(如透過REITs)將從個人融入到資本市場。
“我們研究REITs已經好幾年了。”中國證監會李清源說。央行副行長吳曉玲日前明確表示，用公開發行收益憑證的方式設立REITS才是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式。業界普遍認為，這是政策監管部門發出的鼓勵房地產企業大膽嘗試房地產信托基金的最為明確的信號。隨著各種條件的成熟，消除瓶頸的過程將逐漸縮短，國內本土化REITs的問世值得期待。
