中新網(wǎng)12月14日電 據(jù)《新京報》報道，北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息顯示，今年8月，北京住宅預(yù)售數(shù)量為12357套，比去年同期少2500多套。但到了9月份，銷售量反而比去年同期多出近1500套，10月份這一數(shù)字已升至3000多套。從這些數(shù)據(jù)分析來看，北京房地產(chǎn)市場從今年9月開始逐漸走出觀望期，宏觀調(diào)控對北京住宅銷售量的影響已開始減小，回暖將在2006年繼續(xù)體現(xiàn)。
“明年需求量還將進(jìn)一步釋放，房價還將持續(xù)上漲。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰分析認(rèn)為。
9、10月住宅成交量超去年同期
北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)還顯示，2005年北京房地產(chǎn)市場預(yù)售量從5月份起就比去年同期有所下降，這種下降趨勢一直持續(xù)到2005年8月。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2005年1—11月份，北京普通住宅預(yù)售房供應(yīng)量約1779萬平方米，較2004年同期相比下降了13.5%，預(yù)計2005年12月住宅預(yù)售房供應(yīng)量將小幅上升。但由于市場需求并沒有明顯回暖跡象，所以12月份供應(yīng)面積也不會有太大變化，預(yù)計2005年全年供應(yīng)量將不會大于2004年。同樣2005年1—11月份，北京住宅市場成交量較去年同期相比有所下降，下降幅度約7%.這些數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，今年北京房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控政策影響，使購房者和開發(fā)商都開始觀望，這使2005年預(yù)售房供應(yīng)量開始下降。
但北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)同時也顯示，北京住宅成交量從今年9月開始比去年同期有所回升，而這種上升趨勢已持續(xù)至11月。“雖然從整體開發(fā)量和交易量來看，北京房地產(chǎn)市場比去年有所下降，但從銷售量趨勢來看，北京房地產(chǎn)市場近幾個月已開始出現(xiàn)回暖趨勢。”北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理毛炳輝表示，一方面是今年5月份開始的宏觀調(diào)控影響了房地產(chǎn)交易量，另一方面購房者的觀望態(tài)度也積累了大量購買需求，這些需求從9月起開始集中釋放。
事實上，今年市場的現(xiàn)狀并不能作為未來市場成交量的參考，由于今年宏觀政策的出臺，導(dǎo)致大量購房者出現(xiàn)觀望，這極大地影響了住宅成交量。但北京購房者和外地在京置業(yè)者的需求并沒有降低，這表明北京住宅市場需求量依然強(qiáng)勁。
2006年預(yù)測：土地及住宅供應(yīng)量將較大增長
據(jù)了解，8·31過關(guān)住宅項目用地規(guī)劃建筑面積3265萬平方米，去年預(yù)計2005年全年北京商品住宅新開工面積將在1500萬平方米左右。但今年通過公開招拍掛方式出讓的土地規(guī)劃建筑面積僅250萬平方米。這樣看來，僅8·31過關(guān)項目就有1765萬平方米還沒有供應(yīng)，加上今年出讓的250萬平方米的土地，2006年北京房地產(chǎn)市場中至少有2000萬平方米存量土地。
“這些項目推遲入市的原因，除了手續(xù)繁瑣、資金短缺及某些項目本身開發(fā)周期較長外，最主要的原因還是受宏觀調(diào)控政策的影響，使今年入市項目明顯減少。今年推遲入市的項目將于明年進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而今年成交的土地也將有一部分在明年上市，這將使2006年住宅供應(yīng)量較2005年有較大增長。”北京國際投資發(fā)展有限公司總裁杜猛認(rèn)為。
同時他還認(rèn)為，每年年中都是住宅項目供應(yīng)較集中的時期，所以2006年年中可能會出現(xiàn)住宅項目集中上市現(xiàn)象。中原地產(chǎn)預(yù)測數(shù)據(jù)也顯示，2006年北京房地產(chǎn)市場銷售量將超過2005年。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，2006年北京房地產(chǎn)市場實際供應(yīng)量要比2005年多，甚至?xí)^2004年。
明年供求雙升房價漲幅難料
北京近3年住宅市場價格增幅較大。2004年北京期房均價為6122元/平方米，較2003年增長了5%；2005年1—10月份，普通住宅市場期房價格為6860元/平方米，較2004年同期相比增長了18.6%，可見，2005年雖然實行了宏觀調(diào)控政策，但住宅市場銷售價格較往年相比漲幅仍很大。
從今年上市項目來看，大部分都是8·31前批準(zhǔn)的土地，而大批8·31過關(guān)土地還沒有上市。從8·31過關(guān)土地規(guī)劃用途來看，住宅用地占絕大比例，其規(guī)劃建筑面積所占比例達(dá)75%。2006年住宅市場上將以這些項目為主。從土地供應(yīng)來看，2006年住宅銷售價將繼續(xù)上漲。
但房價走勢最終取決于兩個因素，即供應(yīng)和需求，而通過前面對供應(yīng)量和需求量的分析可看出，2006年住宅市場將會出現(xiàn)項目集中供應(yīng)現(xiàn)象，今年抑制需求也將在明年有明顯釋放，這將使供需量達(dá)到平衡，而供應(yīng)結(jié)構(gòu)則直接決定了明年房價的走勢。“我們可以預(yù)計，2006年住宅市場銷售價格將繼續(xù)上升，但宏觀政策的延續(xù)性將決定其增幅速度。”李文杰說。（張學(xué)東）
