中新網(wǎng)12月9日電 據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，2005年的樓市聚集了人們太多的目光。進(jìn)入12月以后，市場(chǎng)開(kāi)始習(xí)慣了降價(jià)，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始習(xí)慣了市場(chǎng)的平淡。數(shù)據(jù)和價(jià)格不再激起社會(huì)太大的關(guān)注，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始習(xí)慣逐漸的降價(jià)了。
據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2005年底，上海樓市新樓盤(pán)供應(yīng)量占全年供應(yīng)量的1/3，這里面有相當(dāng)多的樓盤(pán)是本想期待年末價(jià)格回升的時(shí)候再開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的，而令那些開(kāi)發(fā)商措手不及的是，在目前這樣的市場(chǎng)狀況下，這些樓盤(pán)將不得不低價(jià)上市，給市場(chǎng)帶來(lái)新的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；此外，2006年新盤(pán)供應(yīng)量又將比2005年提高1/4。隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷增加，投資、投機(jī)需求被極大遏制；市場(chǎng)不可避免地出現(xiàn)供大于求的情況，降價(jià)，將會(huì)是開(kāi)發(fā)商必然的選擇。而購(gòu)房者們也會(huì)盼來(lái)幾年不見(jiàn)的買(mǎi)方市場(chǎng)。
今年的樓市已經(jīng)結(jié)束，而來(lái)年又會(huì)如何？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為：降價(jià)將持續(xù)到明年的第一季度。而此后的2006年市場(chǎng)，將在不斷的震蕩調(diào)整中進(jìn)行。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民表示：春節(jié)前后一直都是樓市的淡季，開(kāi)發(fā)商惟有用降價(jià)來(lái)增加銷(xiāo)售。因此，明年的第一季度仍將繼續(xù)降價(jià)。“這一階段中，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)一些價(jià)廉物美的房源，比較適合自住者。而對(duì)于投資而言，明年一年的市場(chǎng)并不會(huì)有太大波動(dòng)，追求短期炒作的投資者將會(huì)失望。”
“一季度以后，市場(chǎng)將開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)的震蕩調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商將在這一時(shí)間段里受到比較大的考驗(yàn)。這一現(xiàn)象將要持續(xù)到明年年底，2007年市場(chǎng)將會(huì)好轉(zhuǎn)，我非常看好。”中房指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟分析。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，綜合來(lái)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的變化有兩種可能：一、投資需求再次釋放，樓市重新向上發(fā)展(這種可能性目前來(lái)看很小)；二、開(kāi)發(fā)商等賣(mài)方在市場(chǎng)的壓力下被迫降價(jià)，樓市回歸自住方向并漸趨理性；從上海城市發(fā)展角度看，降低投資者和人才的留滬成本，促進(jìn)上海的全面發(fā)展而不是僅僅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該說(shuō)是政府的理性選擇。
樓市的下調(diào)，作為2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，使得開(kāi)發(fā)商、投資者不得不在心底里承認(rèn)，樓市黃金時(shí)期已經(jīng)告一段落，要迎來(lái)調(diào)整階段，但上海的樓價(jià)究竟能下調(diào)多少？是否會(huì)和股市一樣，一跌到底呢？無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，這種可能性都是不存在的。
事實(shí)上，上海樓市的調(diào)整在春季的政策推動(dòng)下，主要還是遵循著市場(chǎng)自身的規(guī)律在運(yùn)作。當(dāng)投資需求被徹底抑制以后，整個(gè)市場(chǎng)的需求變得較為單一——自住需求。而市場(chǎng)目前下調(diào)底部，也就是平衡點(diǎn)，關(guān)鍵在于自住需求的承受能力上限在哪。經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的有效需求，就是具有消費(fèi)能力的需求。目前市場(chǎng)各方面探討很多的說(shuō)法是，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在某一個(gè)階段或區(qū)間穩(wěn)定，因?yàn)樗陨淼膬r(jià)值就是如此水平；這種說(shuō)法，以目前市場(chǎng)來(lái)看，只是一個(gè)方面，存在片面性。在需求能力不足的情況下，僅僅強(qiáng)調(diào)價(jià)值本身無(wú)濟(jì)于事，所謂有價(jià)無(wú)市就是這種情況。更何況，事實(shí)上上海的大部分房產(chǎn)目前的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了它的實(shí)際價(jià)值，調(diào)整是使其價(jià)格回歸價(jià)值區(qū)。因而，從這一角度上來(lái)探討上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)下調(diào)底部，以及合理的價(jià)格區(qū)間，其實(shí)還是一種賣(mài)方市場(chǎng)的心理，與實(shí)際情況不相符。
但是，并非說(shuō)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的下調(diào)沒(méi)有底部。恰恰相反，底部確實(shí)存在，而且這個(gè)底部確實(shí)會(huì)比自住需求的實(shí)際消費(fèi)能力更高。國(guó)際一般慣例是，大都市房?jī)r(jià)一般在該城市中等收入人員年收入的八九倍，目前上海的這個(gè)比例超過(guò)30甚至40倍。尤其是內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的樓價(jià)，是大多數(shù)工薪階層收入的人一生都無(wú)法購(gòu)買(mǎi)的。客觀分析看，所謂高檔物業(yè)是為成功人士及海外人士準(zhǔn)備的這種論點(diǎn)，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商們的自戀，這種在樓市迅速上漲的階段中出現(xiàn)的現(xiàn)象，只能說(shuō)明上海房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)一度存在著近乎偏執(zhí)的不理智；而這種情況的扭轉(zhuǎn)，只能通過(guò)一次長(zhǎng)期的、有效的調(diào)整階段來(lái)達(dá)成。(鄧旭）
