中新網12月5日電 11月，北京終于等來了遲到的開盤高峰，市場期待已久的主力樓盤相繼入市。不過，與市場供應顯現出的明顯變化不同，北京的房價依然堅挺，新盤或許將一如既往地扮演“領漲”的角色。

　　今日出版的《中國經營報》撰文指出，在不同的年代，北京樓市有著不同的“領漲者”：2000年的CBD、2003年的朝陽公園、2005年的朝陽北路，北京樓市每一次主角更迭似乎意味著新一輪價格周期的開始。不同的區域市場在不同的周期當中“輪流坐莊”，這幾乎構成了北京樓市5年“牛市”的“全景”，而這一輪房價的“牛市”，或許還將繼續下去。

　　各區域輪流“領漲”房價

　　戴德梁行董事胡港文表示，“從2000年到現在，北京房地產市場已經走過了兩個小周期，第三個周期也已經開始，區域市場的價格上漲，是每一個價格周期的起點。”按照胡港文的劃分方法，從2000年到2003年SARS爆發，北京樓市走完了第一個價格周期，而這輪漲勢恰恰始于CBD區域市場的價格上漲。

　　胡港文表示，2000年的CBD先是帶火了東三環，而后又使北京房地產的價格中心完成了由二環向三環的轉移。那一年，北京房價的總體漲幅為13.7%，CBD的“領漲”意義非凡。2003年爆發的SARS，最終令朝陽公園板塊成為了新的“領漲者”。

　　“麗都是最早的受益者。”現任國美置業總經理的童淵表示，朝陽公園飄紅之后，陽光上東、觀湖國際相繼問世，他們一下把這一區域的價格從6000元／平方米提高到萬元左右。而后，整個東部地區也都受到了感染，進而擴散到全北京。而這一輪房價上漲，一直持續到了2005年4月中央宏觀調控的開始。

　　城市擴張成為“節點”

　　究竟是什么原因讓個別區域市場成為帶動北京整體房價上漲的“節點”？胡港文和童淵都認為，這與北京城市擴張以及隨之配套的市政基礎設施建設密切相關，“而這也恰恰是北京5年來整體房價強勁漲勢的根本原因。”胡港文說。

　　從上世紀90年代末開始，北京的城市規模開始快速擴張，并呈現出“環線擴張”的模式，“越來越多原本屬于郊區的地區被納入了城市的范疇，而新擴張的區域中，道路、公共交通等配套設施的跟進，都為這些土地附加了更高的價值，所以，城市的擴張速度越快，房價的上漲也就越堅決。”童淵得出結論。

　　隨著四環路的開通，令北京樓市的重心從三環沿線擴張到了四環沿線。四環路的開通顯然不只“恩澤”朝陽公園一個區域，其他沿線地區更是隨之產生價格上漲。在西四環沿線，起初價格僅有5000至6000元／平方米的世紀城、酈城如今價格已經上漲到萬元左右，北四環的整體均價更是早已突破萬元。與其說是朝陽公園板塊的帶動，還不如強調四環路——基礎設施建設的“增值”作用。

　　在世界多個城市有過工作經歷的胡港文看來，北京的市政基礎設施建設速度是前所未有的。“我在任何一個城市都沒有看到有如此多的道路、地鐵、城鐵同時開發建設，城市的擴張，將造就更多增值的區域市場，進而帶動城市整體價格上漲。”他說。

　　誰將成為下一個領跑者？

　　按照胡港文的周期劃分，目前的北京樓市正處在又一個新周期開始階段的當口。按照先前的市場規律，仍然會有區域市場充當“領跑者”的角色。雖然目前朝陽北路顯現出了比較強勁的漲勢，但現在就最終確定領跑地位，仍為時尚早。“不過，可以確定的是，新的亮點應該在四五環沿線。” 胡港文說。

　　促使他做出這一判斷的原因是北京的城市規劃方式。雖然在2004年的北京城市整體規劃的修編過程中，試圖糾正城市發展“攤大餅”的模式，但是，居住區向城市邊緣擴張的格局已經基本形成，因此，在四環和五環沿線，出現新的“領跑者”的可能性比較大。

　　2005年4月，一場急風暴雨般的政策調控突然降臨，為期4個多月的調控讓市場中彌漫著強烈的觀望情緒。不過，從8月開始，隨著星河灣的入市，市場似乎正在走向一個新周期的開始，13000元／平方米的價格已經創下該項目所在的朝陽(北)路板塊的價格新高。

　　在與其一街之隔的天鵝灣，開盤價格也已經達到了9000元／平方米，在這兩個高檔樓盤的帶動下，朝陽(北)路板塊的整體均價已經上漲到了6000元／平方米。按照戴德梁行的統計數字，朝陽北路是8月以來北京各大住宅板塊當中，均價漲幅最大的區域市場之一。

　　另外，位于溫榆河一帶的中央別墅區和西山沿線的別墅，今年8月以后也在供應和價格上都有比較大的提升。高力國際的統計數據顯示，今年8～11月，中央別墅區新盤的平均價已經呈現出6%左右的漲幅，西山沿線的別墅價格，新盤也有7%左右的上漲。

　　究竟是誰能領漲新的一輪價格周期，顯然還需要時間和市場的檢驗。(李樂)