中新網(wǎng)11月18日電 據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，滬上二手房市場(chǎng)在不景氣長(zhǎng)達(dá)半年之久后，又因?yàn)檎魇諅�(gè)稅的傳言，再次變得迷霧重重。
2005年10月，中原(上海)領(lǐng)先指數(shù)為116點(diǎn)，比上月下跌2點(diǎn)，環(huán)比下降1.59%，二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)延續(xù)4月以來(lái)的下滑趨勢(shì)，但成交量有所增加。中原分析師認(rèn)為：從目前二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，賣(mài)方(尤其是投資者)對(duì)市場(chǎng)的信心明顯不足，多數(shù)賣(mài)家也愿意主動(dòng)調(diào)低其掛牌價(jià)格來(lái)吸引買(mǎi)家；而以自住客為主的買(mǎi)方對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期由持續(xù)觀望的心理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)未來(lái)市場(chǎng)的“看跌”預(yù)期，具體表現(xiàn)為：選房時(shí)非常謹(jǐn)慎，以期望購(gòu)買(mǎi)到性價(jià)比更合理的房子。
近日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，重申二手房交易必須繳納個(gè)人稅，雖然政策細(xì)則及實(shí)施時(shí)間都未明確出臺(tái)，但肯定的是政策出臺(tái)后無(wú)疑增加了賣(mài)方的成本，這對(duì)目前正處于緩慢回暖的二手房市場(chǎng)而言，將帶來(lái)一定的影響。
價(jià)跌量漲，二手房回暖緩慢
2005年10月，中原地產(chǎn)在上海市監(jiān)測(cè)的10個(gè)區(qū)域中，閔行、閘北、長(zhǎng)寧、盧灣、虹口區(qū)的價(jià)格中發(fā)現(xiàn)，表現(xiàn)均較為平穩(wěn)，漲跌幅均在1%以內(nèi)。而其他區(qū)的價(jià)格波動(dòng)則較為明顯，尤以靜安、徐匯、黃浦最為顯著，下跌幅度在3%至5%之間。
“由于二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌，成交量雖然有所增長(zhǎng)，但依然比較緩慢。隨著市場(chǎng)上拋盤(pán)量的不斷增多，購(gòu)房者選擇余地變大了，這也使得購(gòu)房者選擇適合房源的時(shí)間拉得更長(zhǎng)，造成成交增長(zhǎng)緩慢。”中原項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人表示，“從近期的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，二手房市場(chǎng)雖有所回暖，但其回暖的速度遠(yuǎn)沒(méi)有預(yù)期的那么快，市場(chǎng)陣痛的過(guò)程還需較長(zhǎng)時(shí)間才可能得以舒緩。”
中原研究部分析師表示：從上月各板塊的成交均價(jià)來(lái)看，價(jià)格跌幅較大的依然是市中心高檔物業(yè)較為集中的板塊，如黃浦的濱江板塊、靜安的曹家渡板塊和徐家匯的龍華板塊，板塊內(nèi)樓盤(pán)投資者較多，且前期的價(jià)格水分較大，價(jià)格只有回歸到買(mǎi)家的心理價(jià)位才有可能成交。而盧灣的五里橋板塊和靜安的新閘路板塊，由于之前價(jià)格已有較大幅度的回落，目前的價(jià)格調(diào)整已基本穩(wěn)定，加之板塊內(nèi)樓盤(pán)的品質(zhì)普遍不錯(cuò)，如“國(guó)際麗都城”、“海悅花園”等，成交價(jià)呈小幅回升的態(tài)勢(shì)。
而成交量方面，活躍的板塊有浦東的竹園板塊、塘橋龍陽(yáng)路板塊及昌里三林板塊、長(zhǎng)寧的天山板塊、閘北的大寧板塊，閔行的春申板塊。這些板塊房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，交通便捷，適合自住。。
就租賃市場(chǎng)而言，內(nèi)環(huán)漸熱，據(jù)中原普陀區(qū)區(qū)域經(jīng)理介紹：近期普陀長(zhǎng)壽路板塊是租賃的熱門(mén)區(qū)域，近幾個(gè)月呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由于之前政策的影響，一些原本想在長(zhǎng)壽路板塊買(mǎi)房的客戶，都選擇暫時(shí)租房來(lái)等待時(shí)機(jī)。而外環(huán)寶山區(qū)租賃方面就趨于冷淡，中原大華片區(qū)區(qū)域經(jīng)理透露：與七八月份相比區(qū)域租賃整體下降30%左右，由于七八月份是假期，許多大學(xué)生因?qū)W業(yè)或是短期打工而在外租房，使得租賃市場(chǎng)火爆，近期學(xué)校開(kāi)學(xué)導(dǎo)致學(xué)生客明顯降低，租賃市場(chǎng)下調(diào)明顯。
疑云重重，小戶型不斷受寵
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月份成交量比8月回升20%，10月相比9月又有進(jìn)一步放量。
根據(jù)目前成交項(xiàng)目顯示，市場(chǎng)上的需求現(xiàn)大多以自住型為主，成交活躍的房源以面積在60至80平方米之間、總價(jià)較低、功能齊全的中小戶型為主。“這類(lèi)戶型面積較為緊湊，購(gòu)房者可將單套總價(jià)控制在一個(gè)比較符合自己購(gòu)買(mǎi)能力的范圍之內(nèi)；小戶型通常也具備了居家生活所需的主要功能空間，實(shí)用性較強(qiáng)，因而較受普通居民的歡迎。”漢宇分析師表示：“由于在供不應(yīng)求的‘市場(chǎng)狂熱’期，開(kāi)發(fā)商盲目追求利潤(rùn)最大化，建造的新房都以三房左右的大房型為主，反而小戶型房成了眼下房產(chǎn)市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品。”
據(jù)介紹，目前小戶型以多年前建造的老公房居多，集中在曹楊長(zhǎng)風(fēng)、長(zhǎng)壽武寧及地鐵一號(hào)線延伸段彭浦新村板塊。由于這些板塊周邊交通便捷、生活設(shè)施齊全、小區(qū)發(fā)展成熟，作為個(gè)人的過(guò)渡房源是不錯(cuò)的選擇，即使以后對(duì)房屋有更高的要求，老公房的出租或者轉(zhuǎn)售也較為容易。
“目前所謂的二手房市場(chǎng)回暖，主要指的就是一些小戶型、10年左右房齡的二手房不斷收到買(mǎi)家的青睞，成交量一直都在上升。”普潤(rùn)地產(chǎn)品牌推廣部經(jīng)理步卓表示。
自住為主，閔行市場(chǎng)大幅下滑
閔行區(qū)近期在新樓盤(pán)市場(chǎng)明顯下調(diào)的過(guò)程中，不僅二手房市場(chǎng)受到影響，紛紛下滑；租賃市場(chǎng)也因?yàn)楸姸喽謽潜P(pán)轉(zhuǎn)售為租，市場(chǎng)供應(yīng)增加，而造成成交價(jià)格的較大下調(diào)。漢宇地產(chǎn)都市店近期成交的一些案例也說(shuō)明了目前市場(chǎng)上確實(shí)存在這種租金較大下調(diào)的情況。
漢宇地產(chǎn)都市分行經(jīng)理汪平介紹說(shuō)：閔行區(qū)的一、二手樓盤(pán)在近半年的樓市調(diào)整過(guò)程中受到的沖擊較大，下降幅度普遍達(dá)到或超過(guò)30%。傳統(tǒng)旺季“金九銀十”也沒(méi)有使得區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)交易有較大提高，基本與七八月份的成交情況持平。在目前的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上，閔行區(qū)幾乎全為自住客，且都尋找低價(jià)房。在這種情況下，之前在閔行市場(chǎng)上的投資者，或選擇較低價(jià)格迅速出售，或選擇轉(zhuǎn)售為租，等待房?jī)r(jià)上漲。(鄧旭）
