中新網(wǎng)11月18日電 據(jù)《國際金融報》報道，滬上二手房市場在不景氣長達半年之久后，又因為征收個稅的傳言，再次變得迷霧重重。
2005年10月，中原(上海)領先指數(shù)為116點，比上月下跌2點，環(huán)比下降1.59%，二手房價格繼續(xù)延續(xù)4月以來的下滑趨勢，但成交量有所增加。中原分析師認為：從目前二手房市場的現(xiàn)狀來看，賣方(尤其是投資者)對市場的信心明顯不足，多數(shù)賣家也愿意主動調(diào)低其掛牌價格來吸引買家；而以自住客為主的買方對市場的預期由持續(xù)觀望的心理轉(zhuǎn)變?yōu)閷ξ磥硎袌龅摹翱吹鳖A期，具體表現(xiàn)為：選房時非常謹慎，以期望購買到性價比更合理的房子。
近日國家稅務總局發(fā)布通知，重申二手房交易必須繳納個人稅，雖然政策細則及實施時間都未明確出臺，但肯定的是政策出臺后無疑增加了賣方的成本，這對目前正處于緩慢回暖的二手房市場而言，將帶來一定的影響。
價跌量漲，二手房回暖緩慢
2005年10月，中原地產(chǎn)在上海市監(jiān)測的10個區(qū)域中，閔行、閘北、長寧、盧灣、虹口區(qū)的價格中發(fā)現(xiàn)，表現(xiàn)均較為平穩(wěn)，漲跌幅均在1%以內(nèi)。而其他區(qū)的價格波動則較為明顯，尤以靜安、徐匯、黃浦最為顯著，下跌幅度在3%至5%之間。
“由于二手房價格繼續(xù)下跌，成交量雖然有所增長，但依然比較緩慢。隨著市場上拋盤量的不斷增多，購房者選擇余地變大了，這也使得購房者選擇適合房源的時間拉得更長，造成成交增長緩慢。”中原項目部負責人表示，“從近期的市場走勢來看，二手房市場雖有所回暖，但其回暖的速度遠沒有預期的那么快，市場陣痛的過程還需較長時間才可能得以舒緩。”
中原研究部分析師表示：從上月各板塊的成交均價來看，價格跌幅較大的依然是市中心高檔物業(yè)較為集中的板塊，如黃浦的濱江板塊、靜安的曹家渡板塊和徐家匯的龍華板塊，板塊內(nèi)樓盤投資者較多，且前期的價格水分較大，價格只有回歸到買家的心理價位才有可能成交。而盧灣的五里橋板塊和靜安的新閘路板塊，由于之前價格已有較大幅度的回落，目前的價格調(diào)整已基本穩(wěn)定，加之板塊內(nèi)樓盤的品質(zhì)普遍不錯，如“國際麗都城”、“海悅花園”等，成交價呈小幅回升的態(tài)勢。
而成交量方面，活躍的板塊有浦東的竹園板塊、塘橋龍陽路板塊及昌里三林板塊、長寧的天山板塊、閘北的大寧板塊，閔行的春申板塊。這些板塊房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，交通便捷，適合自住。。
就租賃市場而言，內(nèi)環(huán)漸熱，據(jù)中原普陀區(qū)區(qū)域經(jīng)理介紹：近期普陀長壽路板塊是租賃的熱門區(qū)域，近幾個月呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，由于之前政策的影響，一些原本想在長壽路板塊買房的客戶，都選擇暫時租房來等待時機。而外環(huán)寶山區(qū)租賃方面就趨于冷淡，中原大華片區(qū)區(qū)域經(jīng)理透露：與七八月份相比區(qū)域租賃整體下降30%左右，由于七八月份是假期，許多大學生因?qū)W業(yè)或是短期打工而在外租房，使得租賃市場火爆，近期學校開學導致學生客明顯降低，租賃市場下調(diào)明顯。
疑云重重，小戶型不斷受寵
漢宇地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月份成交量比8月回升20%，10月相比9月又有進一步放量。
根據(jù)目前成交項目顯示，市場上的需求現(xiàn)大多以自住型為主，成交活躍的房源以面積在60至80平方米之間、總價較低、功能齊全的中小戶型為主。“這類戶型面積較為緊湊，購房者可將單套總價控制在一個比較符合自己購買能力的范圍之內(nèi)；小戶型通常也具備了居家生活所需的主要功能空間，實用性較強，因而較受普通居民的歡迎。”漢宇分析師表示：“由于在供不應求的‘市場狂熱’期，開發(fā)商盲目追求利潤最大化，建造的新房都以三房左右的大房型為主，反而小戶型房成了眼下房產(chǎn)市場的稀缺產(chǎn)品。”
據(jù)介紹，目前小戶型以多年前建造的老公房居多，集中在曹楊長風、長壽武寧及地鐵一號線延伸段彭浦新村板塊。由于這些板塊周邊交通便捷、生活設施齊全、小區(qū)發(fā)展成熟，作為個人的過渡房源是不錯的選擇，即使以后對房屋有更高的要求，老公房的出租或者轉(zhuǎn)售也較為容易。
“目前所謂的二手房市場回暖，主要指的就是一些小戶型、10年左右房齡的二手房不斷收到買家的青睞，成交量一直都在上升。”普潤地產(chǎn)品牌推廣部經(jīng)理步卓表示。
自住為主，閔行市場大幅下滑
閔行區(qū)近期在新樓盤市場明顯下調(diào)的過程中，不僅二手房市場受到影響，紛紛下滑；租賃市場也因為眾多二手樓盤轉(zhuǎn)售為租，市場供應增加，而造成成交價格的較大下調(diào)。漢宇地產(chǎn)都市店近期成交的一些案例也說明了目前市場上確實存在這種租金較大下調(diào)的情況。
漢宇地產(chǎn)都市分行經(jīng)理汪平介紹說：閔行區(qū)的一、二手樓盤在近半年的樓市調(diào)整過程中受到的沖擊較大，下降幅度普遍達到或超過30%。傳統(tǒng)旺季“金九銀十”也沒有使得區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)交易有較大提高，基本與七八月份的成交情況持平。在目前的買賣市場上，閔行區(qū)幾乎全為自住客，且都尋找低價房。在這種情況下，之前在閔行市場上的投資者，或選擇較低價格迅速出售，或選擇轉(zhuǎn)售為租，等待房價上漲。(鄧旭）
