中新網(wǎng)9月21日電 據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)報(bào)道，近日，國內(nèi)首個(gè)二手房價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)由搜房網(wǎng)中國指數(shù)研究院發(fā)布。“短期內(nèi)能夠穩(wěn)定房價(jià)和解決百姓居住問題的有效手段，就是大力發(fā)展二手房市場。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的老總告訴記者，二手房是住房梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)中關(guān)鍵的一階。

　　繁榮二手房市場十分緊迫

　　“隨著居民收入的差異化和購房者需求的細(xì)分，房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域必將形成一個(gè)有機(jī)互動的梯級消費(fèi)格局。”中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長劉益良告訴本報(bào)記者，二手房市場是梯級消費(fèi)格局中承上啟下的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

　　他說，近幾年來，為了解決中低收入階層的住房問題和加快城市改造，雖然政府實(shí)施了一系列如危房改造和回遷、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、推廣廉租房的舉措，但仍然難以充分滿足廣大老百姓的住房需求，還有不少購房者處在“貴的買不起，便宜的買不到”的窘境。同時(shí)，大批已經(jīng)擁有住房但想“以小換大”、“以舊換新”的消費(fèi)者由于二手房市場不發(fā)達(dá)，而難以出售手中的舊房套現(xiàn)去購買新房。因此，進(jìn)一步啟動和繁榮二手房市場十分必要和緊迫。

　　一方面，通過二手房市場釋放出的相對低價(jià)的二手房，可以滿足廣大中低收入階層、拆遷戶、首次置業(yè)的年輕購房人的需求；同時(shí)，出售二手房的業(yè)主可以用得到的資金再加上手中積蓄來購買一手房，從而為一手房市場提供一個(gè)龐大而穩(wěn)定的購買群體。

　　我愛我家市場研究中心的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有將近60%的業(yè)主出售舊房的目的是為了購買新房；而其中三分之一的人會選擇在同一區(qū)域購買面積更大、戶型更新穎的新房，三分之一會選擇購買郊區(qū)的低密度住宅，另外三分之一會因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)變更或孩子上學(xué)及照顧老人等原因而跨區(qū)域購買新房。因此，通過發(fā)展二手房市場和推進(jìn)住宅一、二級市場聯(lián)動，推廣“以舊換新”、“置業(yè)升級”，可以滿足多個(gè)購房層面的需求，從整體上盤活房地產(chǎn)市場。

　　“有了二手房市場的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場將會形成由廉租房、房屋租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、普通一手房、公寓、別墅等不同消費(fèi)形態(tài)的房地產(chǎn)梯級消費(fèi)格局，滿足社會各個(gè)階層的住房需求。” 劉益良表示。

　　據(jù)了解，2005年上半年北京二手房市場的主體交易品種與2004年同期及2004年下半年相比發(fā)生明顯變化。在成交屬性比重中，二手已購公房為30.7%；二手商品房則已經(jīng)穩(wěn)坐交易“霸主”位置，占到了上半年二手房交易總量的59.2%。二手已購公房和二手商品房仍是下半年交易重點(diǎn)類型。

　　發(fā)展二手房能平抑房價(jià)

　　2005年5月開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對于二手房市場的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響，交易量急速萎縮。雖然經(jīng)過市場過渡以及后續(xù)新政策出臺的調(diào)整，二手房市場交易量開始回暖，但離紅火的場面仍有不小的差距。

　　有關(guān)人士認(rèn)為，為房地產(chǎn)行業(yè)降溫和控制房價(jià)過快上漲的勢頭，主要應(yīng)從改變一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)量入手，而不應(yīng)該抑制二手房市場的發(fā)展。但在事實(shí)上，由于改變一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)量需要一個(gè)較長的時(shí)間才能見效，短期內(nèi)能夠穩(wěn)定房價(jià)和解決百姓居住問題的有效手段恰恰是大力發(fā)展二手房市場，增加房源的供應(yīng)量和市場的交易量。

　　二手房專家表示，當(dāng)前滿足普通居民正常的住房消費(fèi)需求，最直接、最見效的措施是大力發(fā)展二手房市場，促進(jìn)310萬套的存量房進(jìn)入北京市場流通。

　　“房地產(chǎn)二級市場的完善發(fā)展，也能成為平抑整體房價(jià)的重要手段。” 有關(guān)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段市場的供不應(yīng)求是導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲的主因，那么二級市場的發(fā)達(dá)，二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升，一手房購房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終也能抑制北京的整體房價(jià)上漲。

　　政府除了通過對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，打壓房產(chǎn)炒作，抑制整體房價(jià)上升外，還應(yīng)從政策上扶持二、三級市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)一、二、三級市場的梯級消費(fèi)呈現(xiàn)良性循環(huán)，互動起來，最終實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

　　與此同時(shí)，2005年二手房市場能否繼續(xù)走高將在很大程度上取決于政策調(diào)整與金融支持能否到位。

　　首先，政策調(diào)整對于推動中國二手房市場發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。這里的政策包括兩部分：一是市場刺激性政策，如簡化產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、二手房交易契稅、所得稅減免政策等，鼓勵人們賣舊買新、置業(yè)升級，盤活市場；二是市場規(guī)范性政策，如加強(qiáng)市場監(jiān)管力度、準(zhǔn)備金制度、經(jīng)紀(jì)人制度等，建立和規(guī)范市場秩序，樹立市場誠信，這是二手房市場健康運(yùn)行的根本保證。

　　其次，沒有金融信貸的支持，就沒有發(fā)達(dá)活躍的二手房市場。中國目前二手房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于房產(chǎn)高估，若能抓好放貸前的資產(chǎn)評估審核環(huán)節(jié)，二手房信貸應(yīng)該能夠成為銀行的有效市場份額。(王小霞）