中新網(wǎng)11月2日電 據(jù)勞動報報道，近日，浦東發(fā)展銀行、光大銀行、建設銀行將推固定利率房貸的消息不脛而走。貸款期限為5年，利率水平維持在6%-7%的固定利率房貸，能讓貸款者免受利率調整的影響，因此被多數(shù)人視為利好。 但也有理財師指出，固定利率房貸未必對所有貸款人有利。如果判斷失誤，利率周期處于下降通道，選擇固定利率房貸的貸款人將比選擇浮動利率房貸支付更多的利息。

　　固定利率房貸即將推出

　　目前，各商業(yè)銀行的房貸業(yè)務仍然采取浮動利率房貸。2005年8月15日，央行公布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》。《報告》中明確寫明“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款。”央行的這一決定為固定利率房貸的推出掃除了政策障礙。

　　記者獲悉，浦發(fā)銀行個人固定利率房貸的利率將鎖定在6%-7%的利率區(qū)間。此外，貸款期限是5年，5年后客戶可以選擇繼續(xù)維持固定還是采用浮動利率。如果提前還貸款，則要交違約金，并且金額比浮動利率要高。但該行的相關產(chǎn)品正式推出的時間則要等銀監(jiān)會的回復。而光大銀行和建設銀行也采取了類似的方案。

　　光大銀行上海分行工作人員向記者證實，該行的固定利率房貸產(chǎn)品已經(jīng)上報央行，但尚未得到最終批復。浦發(fā)銀行上海分行有關人士在接受記者采訪時指出，“放行固定利率，實際上是央行把定價權下放給商業(yè)銀行，所以商業(yè)銀行應該有一定的自主權。”

　　拯救房貸業(yè)務縮水

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在法國、荷蘭選擇固定利率的消費者占貸款買房者的80%；愛爾蘭的這一數(shù)字達到70%。而在國內實行固定利率，能否避免“水土不服”的尷尬？業(yè)內人士認為，銀行推出固定利率房貸，目前是有利時機。從央行房貸新政實施來看，房貸業(yè)務縮水嚴重。據(jù)了解，從今年4月到7月，上海市銀行個人房貸出現(xiàn)了連續(xù)4個月的負增長。

　　此次，商業(yè)銀行希望借“固定利率”新業(yè)務扭轉個人房貸率下跌的頹勢。而將利率設定為6%～7%之間，并且設定5年期限，都是出于銀行本身風險控制的需要。

　　一位國有銀行相關人士分析說，銀行把握利率標準時面臨一定風險。房貸利率固定化之后，假如市場利率提高至固定利率之上，銀行的這部分貸款資產(chǎn)的市場價值將會下降，利益受損。比如銀行把固定利率定為6%，推出5年期業(yè)務，如果在此期間，市場利率已經(jīng)漲到了7%以上，雖然該銀行的房貸業(yè)務可能急劇增加，但這些貸款資產(chǎn)市場價值被貶低。

　　因此，至少目前看來，固定利率房貸很難承擔市場主流產(chǎn)品的重任，應該只是浮動利率房貸的一種補充。

　　巧妙判斷利率升或降

　　消費者是否選擇固定利率房貸，關鍵在于對利率走勢的判斷。

　　浦發(fā)銀行上海分行有關人士分析說，在升息周期下，固定利率房貸對貸款購房客戶有利，但是若在降息周期，選擇固定利率反而會多交利息。

　　上投摩根富林明基金公司相關人士分析認為，根據(jù)當前數(shù)據(jù)觀察，由于食品價格的企穩(wěn)及核心CPI(消費者物價指數(shù))的增幅趨緩，年內CPI的同比漲幅均值可能滑落至1.5%的水平，一定程度上會緩解加息壓力。但從中長期來看，我們將處于加息周期過程中。

　　聰明取舍“固定”或“浮動”

　　舉例來講，貸款30萬元，貸款期限為5年，分別以兩種貸款方式計算還款金額(均以等額本息還款方法計算)。

　　假設固定利率還款方式選擇的利率為5年期貸款，基準利率為5.85%，那么，每月將還款5778.94元，5年還款共計346736.4元。相同的情況，如果選擇浮動利率還款方式，目前個人住房貸款5年內執(zhí)行5.27%的利率，但由于這個利率并不是一直不變的，因此，就利率可能出現(xiàn)的變化情況，假設有下面幾種情況：

　　情況一：5年內利率沒有變動，仍按目前年利率5.27%利率計算，那么每月需還款5698.55元，5年總計還款341913元。比選擇固定利率還款方式至少少還4823.4元。

　　情況二：利率每年上調0.25%，5年共計還款344363.88元，比選擇固定利率還款方式至少少還2372.52元。

　　情況三：第二年利率每年上調0.5個百分點，后3年不變，5年共計還款346046.28元，比選擇固定利率還款方式少還690.12元。

　　情況四：第一年利率上調1個百分點，后四年不變。第一年，年利率為5.27%，月還款額5698.55元，年還款額68274.6元。從第二年開始，每年年利率為6.27%，月還款額5811.09元，4年共還款額278932.32元。5年共計還款347206.92元。比選擇固定利率還款方式至少少還470.52元。

　　從以上的計算可以看出，在浮動利率短期內不會有太大上調或者固定利率的制定值明顯高于目前5年期執(zhí)行的房貸利率的情況下，相對來說選擇浮動利率更優(yōu)。當然，如果利率5年內有大幅上調(比如超過2%)，則固定利率房貸會對貸款者有利。

　　選擇合適銀行更重要

　　浦發(fā)銀行上海分行相關人士提醒消費者，對于有意貸款買房的人來說，最關鍵的是選擇合適的銀行。利率固然是其中重要的指標，但并非全部，其他因素同樣需要斟酌。

　　就是單說利率一項，每家銀行的利率又有所不同，放貸程序、評價風險的體系也不一致。同樣申請貸款，有的銀行貸得多，有的則貸得少。比如某些銀行貸款利率相對較高，但是貸款金額更多，對于客戶流動資金的影響就較小。因此，申請房貸需要根據(jù)各人情況，靈活選擇，通盤考慮。(應健)