中新網(wǎng)10月10日電 據(jù)國際金融報(bào)報(bào)道，“金九銀十”曾被市場人士寄予厚望，但“九不金，銀要死”，市場回暖非常遙遠(yuǎn)。在今年國慶黃金周中為期4天的上海秋季房展會(huì)中，參觀人數(shù)和現(xiàn)場預(yù)售量均創(chuàng)近年新高，預(yù)售面積達(dá)25萬平方米，相比9月銷售量大增。然而，上海樓市并沒有因此被看好，由于供應(yīng)量的不斷增大，業(yè)界認(rèn)為這次房展會(huì)的成果僅是長期壓抑后的一次反彈，對于長期市場并沒有風(fēng)向標(biāo)的作用。
購買量回升是長期積累的結(jié)果
在10月2日至6日舉辦的房展會(huì)上，4天共有16萬人次進(jìn)場、預(yù)售2863套、面積25萬平方米，金額達(dá)12億元。與半年前的“五一”長假相比，交易量翻倍。而開發(fā)商在房展會(huì)上展開了大幅的降價(jià)活動(dòng)，房價(jià)下調(diào)現(xiàn)象在現(xiàn)場比比皆是，引起購房者的興趣和沖動(dòng)，預(yù)售面積較9月同期市場有明顯回增。
然而，衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民向記者表示，房展會(huì)是開發(fā)商醞釀已久的行為，雖然是可喜的信號(hào)，但是太過于微弱，并不具備代表性，10月市場依然無法因此被看好。“此次秋季房展會(huì)被各方寄托了很大的希望，成交2000多套只是意料之內(nèi)的事情，而且并不代表市場有所回升。”
“去年10月同期日成交量大約為1800套，如果現(xiàn)在市場回暖，也需要每天1000套的成交量來支持，相比而言，房展會(huì)上的2800套并不能說明問題。”蔡為民認(rèn)為，與去年房展會(huì)不同的是，本次房展會(huì)的購房者多為自住型用戶，而自住客對于房產(chǎn)的投資并不如投資客那樣只關(guān)注單、總價(jià)和升值空間，更關(guān)注商品房的地段、環(huán)境產(chǎn)品質(zhì)量等多方面因素，加之開發(fā)商不斷降價(jià)促銷，這次的購買量是一個(gè)長期積累的結(jié)果，并不能說明市場再次出現(xiàn)大批資金的投入。
成交量數(shù)字增大是市場回暖“假象”
華東師范大學(xué)國際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展研究院研究員余南平對記者表示，這次房展會(huì)的成交量是開發(fā)商大力降價(jià)的成果，“是在任何的投資和價(jià)格運(yùn)動(dòng)中都會(huì)出現(xiàn)的，降價(jià)后的反彈并不說明市場已經(jīng)被看好。”
同時(shí)，蔡為民指出，雖然房展會(huì)期間成交量有明顯上升，但是相比不斷擴(kuò)大的供應(yīng)量而言，在等比放大的情況下，成交量的上升幅度仍然顯得比較小，而實(shí)際成交量在數(shù)字上的增大也就相應(yīng)成為了一種市場回暖的“假象”。
易居中國發(fā)布的《未來市場分析》報(bào)告預(yù)計(jì)，今年上海全年的供應(yīng)量將達(dá)到3000萬平方米左右。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：截至2005年9月15日，可售套數(shù)達(dá)197120套，按9月每日的平均成交套數(shù)在400套每天左右計(jì)算，僅這些供應(yīng)量的消化就要492天，即16.4個(gè)月。如果按2004年全年每日成交平均套數(shù)900套每天計(jì)算，也需要219天，即7.3個(gè)月。不僅如此，供應(yīng)量在近一兩年內(nèi)還處于不斷擴(kuò)大的形勢。
真正放量高峰期將出現(xiàn)在明年？
“4月以前的上海地產(chǎn)市場一片大好，有很多開發(fā)商因此習(xí)慣了捂地和捂盤。當(dāng)現(xiàn)在市場開始出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，過去5年的市場經(jīng)驗(yàn)證明，政策永遠(yuǎn)是短暫的，所以開發(fā)商一直都在等待市場回暖；然而這次調(diào)控的力度是他們之前所沒有意料到的，所以八九月份一些資金鏈薄弱的地產(chǎn)商已經(jīng)開始放量了。”蔡為民分析，“但是現(xiàn)在相當(dāng)多的開發(fā)商還是不肯放，并且由于房地產(chǎn)市場的開發(fā)具有周期性，真正放量的高峰期將出現(xiàn)在明年。”
余南平同樣認(rèn)為，存量的消化大約需要2到3年的時(shí)間，同時(shí)由于政府推出了2個(gè)1000萬的經(jīng)濟(jì)適用房，近期上房源將非常充足，在兩三年以內(nèi)，市場將不再會(huì)大量出現(xiàn)去年那種排隊(duì)購房的行為。
蔡為民表示：“我從未看好10月市場。”(鄧旭）
