中新網(wǎng)9月30日電 據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，9月，上海商品房成交均價(jià)持續(xù)下跌，成交量則成逐步上升的態(tài)勢。然而，成交量的增加卻無法讓開發(fā)商釋然，因?yàn)樗麄兏冻龅拇鷥r(jià)是房價(jià)“跳水”。

　　成交量增加而房價(jià)“跳水”

　　“整個(gè)9月價(jià)跌量升的態(tài)勢明顯。”29日，易居中國分析師鄭翎昀指出，這里的“量”既包括供應(yīng)量也包括成交量。

　　易居中國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份上海出現(xiàn)新房供應(yīng)量的“井噴”。截至9月22日，上海全市住宅供應(yīng)量為231.8萬平方米，是8月份142.6萬平方米的1.6倍。與此同時(shí)，從9月份第一周開始，上海新房成交量出現(xiàn)逐月上升態(tài)勢。第一周全市住宅類商品房成交面積為22.9萬平方米，第二周為25.1萬平方米，到第三周已達(dá)31.7萬平方米。截至9月29日，全市住宅類商品房成交面積約123萬平方米。9月29日，上海樓市成交突然放量，當(dāng)日總成交套數(shù)達(dá)732套，總成交面積82494平方米，總成交金額達(dá)71550萬元，創(chuàng)下今年宏觀調(diào)控以來上海日成交量最高紀(jì)錄。

　　然而，成交量的增加卻無法讓開發(fā)商釋然，因?yàn)樗麄兏冻龅拇鷥r(jià)是房價(jià)“跳水”。

　　易居中國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份前三周上海房價(jià)下跌幅度達(dá)17%。網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，9月份以來上海各環(huán)線住宅成交價(jià)格全線下跌，以9月份第二周(9月9日-15日)為例，內(nèi)環(huán)住宅成交均價(jià)下跌15%，內(nèi)中環(huán)下跌9.5%，中外環(huán)下跌6.3%，外郊環(huán)下跌5%，郊環(huán)下跌幅度更達(dá)22.1%。當(dāng)周，上海全市住宅成交均價(jià)下跌10.4%。

　　鄭翎昀表示，9月份以來，上海開發(fā)商降價(jià)打折的形式明顯增多，而一個(gè)普遍的現(xiàn)象是一些開發(fā)商為了緩解資金壓力，將部分房源拿出來進(jìn)行低價(jià)促銷。最突出的例子是，9月4日萬兆房產(chǎn)推出碧林灣二期項(xiàng)目，降價(jià)1000元/平方米以6700元/平方米入市，受到購房者追捧，160套特價(jià)房兩天被訂走140套。在成功套現(xiàn)1億元以后，開發(fā)商又迅速將價(jià)格回調(diào)至7700元/平方米。

　　不過，由于大部分開發(fā)商降價(jià)只是為了緩解資金壓力，降價(jià)力度有限。上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場研究室主任蔣正華指出，因此無法刺激成交量的大幅回升。

　　對于成交量的回升，蔣正華認(rèn)為，這僅僅是一次階段性的成交量“反彈”，并不能改變整個(gè)市場交易量偏小的基本事實(shí)和態(tài)勢。

　　“事實(shí)上，所謂的‘金九銀十’更像是開發(fā)商以價(jià)格戰(zhàn)為主的促銷季節(jié)。”蔣正華坦言。

　　供大于求開發(fā)商無奈降價(jià)

　　值得注意的是，這種下跌與市場調(diào)控初期由于成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)導(dǎo)致的下跌不同。鄭翎昀指出，主要是由于成交房源價(jià)格實(shí)實(shí)在在下跌所造成的。近期新增供應(yīng)量中5000-8000元/平方米價(jià)位的住宅產(chǎn)品是近期主力品種，各樓盤價(jià)格幾乎都有不同程度的下跌。

　　“房地產(chǎn)價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，但現(xiàn)在上海樓市已出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求的狀況。”蔣正華指出。

　　易居中國發(fā)布的《未來市場分析》報(bào)告預(yù)計(jì)，今年上海全年的供應(yīng)量將達(dá)到3000萬平方米左右。而以目前的月度成交量看，預(yù)計(jì)后4個(gè)月的成交量也就在600萬-800萬平方米之間，全年成交量大約在2200萬平方米，供過于求狀況突出。

　　而促使樓市向下另一個(gè)動(dòng)因是開發(fā)商日益緊張的資金鏈。

　　鄭翎昀認(rèn)為，盡管現(xiàn)在日子不好過，但大部分開發(fā)商都不愿大幅降價(jià)。更習(xí)慣的做法是在資金緊張的時(shí)候，便拿出部分房源來降價(jià)套現(xiàn)“保命”。在這種行為影響下，上海樓市價(jià)格將隨著時(shí)間的推移而逐步滑落。

　　“毫無疑問，上海樓市下行將經(jīng)歷一個(gè)反復(fù)探底、摸底和筑底的過程。”一業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，在整個(gè)下行期間將出現(xiàn)大跌、小跌、明跌、暗跌的交錯(cuò)，甚至包括下跌后又稍有回升，回升后又繼續(xù)下跌。只有這樣，才能最大限度地吸引和消耗市場存在的“自住需求”。“事實(shí)上，整個(gè)過程就是各方包括開發(fā)商及購房者之間的反復(fù)博弈，最后市場會(huì)在一個(gè)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)平衡。”

　　蔣正華強(qiáng)調(diào)，上海樓市供求基本平衡的前提條件是上海房價(jià)總體上下降25%-30%，才能真正激發(fā)大量的有效需求，房價(jià)泡沫不擠干，就免談“金九銀十”銷售旺季。(李靈、王芳艷）