中新網(wǎng)8月4日電 據(jù)經(jīng)濟日報報道，受政策調(diào)控和匯率改革的影響，海外地產(chǎn)基金投資不僅力度在加大，而且投資方向也明顯在發(fā)生改變。出于戰(zhàn)略考慮和對風(fēng)險的控制，其中的部分“熱錢”也在悄悄轉(zhuǎn)向，由以往的地產(chǎn)“投機”轉(zhuǎn)變到地產(chǎn)“投資”領(lǐng)域。

　　海外基金拒絕“逃跑”

　　人民幣升值之前，國內(nèi)有些專家、機構(gòu)擔(dān)心，一旦人民幣升值，國際“熱錢”很可能從中國房地產(chǎn)市場套現(xiàn)退出，這樣國際資本既能通過人民幣升值獲利，又能獲得房地產(chǎn)投機收益，甚至擔(dān)心外資抽逃后，將嚴(yán)重引發(fā)房產(chǎn)市場的衰退，中國經(jīng)濟很可能遭受重創(chuàng)，所以國際“熱錢”一度曾被追打。

　　事實上，情況似乎并非如此，人民幣升值消息公布后，央行相關(guān)部門密切關(guān)注外匯市場的變化，結(jié)果沒有發(fā)現(xiàn)什么異常，絲毫沒有出現(xiàn)大批結(jié)匯的現(xiàn)象。相反，各種信息表明，來自國外的基金投資者依然熱衷于追捧中國地產(chǎn)投資。

　　盛陽基金戰(zhàn)略中心總經(jīng)理王琪博士表示，部分海外投資者認(rèn)為人民幣升值對房地產(chǎn)投資是利好消息，因此，海外資金增加了對中國房地產(chǎn)市場的投資，這些海外資金約有四分之一是以外資地產(chǎn)基金的形式投資，其他資金就是所謂的房地產(chǎn)“熱錢”。

　　盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心公布，受人民幣匯率浮動機制和進一步升值預(yù)期的影響，海外地產(chǎn)基金投資預(yù)期指數(shù)REVI數(shù)天內(nèi)連續(xù)飆升，第三季度投資預(yù)期指數(shù)REVI調(diào)整為126.6，創(chuàng)造了投資預(yù)期REVI中國指數(shù)的最高值，而此前中國REVI指數(shù)第三季度預(yù)測值僅為104.2，這次上調(diào)幅度為20.34%，表明外資地產(chǎn)基金在第三季度及第四季度投資信心在增強。

　　專業(yè)人士認(rèn)為，人民幣雖然升值不多，但具有兩種政策含義：第一，2%～3%的升值幅度遠(yuǎn)沒有達(dá)到“熱錢”的預(yù)期值，他們還會繼續(xù)持有已購房產(chǎn)；第二，人民幣升值是一種信號，一方面表明國內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)發(fā)展，市場前景更好，另一方面表明“熱錢”想通過投機房地產(chǎn)獲得“暴利”的可能性極小。

　　外資地產(chǎn)基金不全是熱錢

　　一位地產(chǎn)基金管理人表示：“外資地產(chǎn)基金不應(yīng)該等同于熱錢，外資地產(chǎn)基金和熱錢的動機、結(jié)果、投資方式都完全不同。例如，熱錢存在的主要理由靠政策因素來短期套匯，即使投資房地產(chǎn)也是短期投機行為；而外資地產(chǎn)基金背后都代表利益投資集團，有明確的產(chǎn)業(yè)投資方向和投資目標(biāo)，投資方式也極其規(guī)范，投資戰(zhàn)略也有詳盡的規(guī)劃。”

　　盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心總經(jīng)理王琪博士認(rèn)為，海外地產(chǎn)基金不是因為人民幣升值而來，而是被中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景而吸引，外資是物業(yè)升值的受益者，同時也是人民幣升值的受益者。

　　眾所周知，海外基金在做投資決策時是非常謹(jǐn)慎的，考慮穩(wěn)定的投資回報率、資金的安全性、風(fēng)險系數(shù)和退出機制。當(dāng)然，在人民幣面臨大幅升值預(yù)期的情況下，部分海外地產(chǎn)基金的部分資金也介入到炒地、炒房的活動中而成為“熱錢”。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，這個數(shù)目并不大，只占總數(shù)的1/4左右，而且在政府政策調(diào)控情況下，投機行為越來越少，投資行為越來越多。

　　地產(chǎn)基金選擇北京

　　如果說2004年是外資地產(chǎn)基金投資中國比較迅速的一年，2005年則是他們加速投資中國的一年。研究表明，人民幣升值后，海外地產(chǎn)基金并無退意，甚至此次人民幣升值將進一步引發(fā)外資地產(chǎn)基金投資中國的熱潮。就在央行宣布人民幣升值三天后，國際著名房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)盛陽地產(chǎn)基金簽署了2億美元的基金委托投資管理框架協(xié)議，合作方是美國HOMY FUND集團，由盛陽地產(chǎn)基金在未來18個月內(nèi)完成上述2億美元的受托基金。

　　根據(jù)一份調(diào)研顯示，今年上半年，海外地產(chǎn)基金加快了進駐中國的速度。其中北京已經(jīng)成為海外基金的投資新熱點。除了摩根士丹利房地產(chǎn)基金、雷曼兄弟旗下基金、盛陽房地產(chǎn)基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金等海外基金繼續(xù)在北京尋找合作對象外，一些新的海外房地產(chǎn)基金，如瑞銀證券房地產(chǎn)基金、澳大利亞BT金融集團房地產(chǎn)基金也紛紛在北京開始有所行動。 其中，美國雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨國房產(chǎn)投資基金已與北京開發(fā)商達(dá)成緊密的合作意向，遠(yuǎn)洋新干線項目和美國雷曼兄弟的合作更是進入了實質(zhì)性操作階段。

　　據(jù)了解，海外基金一般通過四種方式進入中國房地產(chǎn)市場，分別是大型物業(yè)收購、基金委托管理、項目投資開發(fā)、處置不良資產(chǎn)等方式。基金管理人士表示：“受運營慣例、法律、評估標(biāo)準(zhǔn)等因素的制約，很多外資房地產(chǎn)基金在中國房地產(chǎn)市場上還沒有形成有效的業(yè)務(wù)模式。但是，隨著地產(chǎn)基金和其他地產(chǎn)金融產(chǎn)品越來越深入地介入中國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)商的定位將被改變，而地產(chǎn)基金將成為真正的房地產(chǎn)投資商。”

　　意在打包上市

　　分析認(rèn)為，海外地產(chǎn)基金更冀望能將在中國內(nèi)地投資的物業(yè)打包上市。

　　嘉德置地便是一個例子。在出售上海的寫字樓后，嘉德置地花了近30億元人民幣購買沃爾瑪商場和北京華聯(lián)集團旗下的商場物業(yè)。嘉德置地集團總裁廖文良聲稱，已將內(nèi)地商業(yè)物業(yè)打包在海外上市的時間表設(shè)定于2006年，并明確表示：“要吸引商場和機構(gòu)投資者的興趣。”

　　盡管打包上市對于剛剛踏入中國商業(yè)地產(chǎn)的西蒙集團而言為時尚早，但該公司顯赫的背景不容忽視。西蒙集團除了是美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司之外，更為引人注目的身份是美國的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)。另外，西蒙集團也是第一批在法國、波蘭和意大利開發(fā)購物中心的美國商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)，目前在歐洲擁有52家購物中心，還有近20家購物中心正在建設(shè)中。

　　況且，摩根士丹利房地產(chǎn)基金在內(nèi)地的地產(chǎn)投資已有根基。自2003年7月以來，摩根士丹利與上海永業(yè)集團動用9000萬美元共同投資上海“錦天地雅苑”以來，大摩房地產(chǎn)基金在中國地產(chǎn)投資約有100億元人民幣。摩根士丹利房地產(chǎn)基金主要從事三類全球業(yè)務(wù)：投資、融資及信貸。從1991年以來，摩根士丹利已在全球范圍內(nèi)收購了總值超過677億美元的房地產(chǎn)，目前代客戶管理的該類資產(chǎn)達(dá)362億美元。

　　“打包上市比賭人民幣升值更為現(xiàn)實。”基強聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強認(rèn)為，僅靠坐等人民幣堅挺所帶來的收益，不僅漫長，而且難以攤銷轉(zhuǎn)讓中的交易成本。作為長線投資，海外基金不會輕易退出中國地產(chǎn)市場。

　　從2004年9月到2005年6月，海外基金在上海和北京兩地的投資總額已達(dá)120億元人民幣，除了小部分是由于購買國有不良資產(chǎn)包外，絕大多數(shù)在非住宅物業(yè)范疇內(nèi)運作，對住宅房價泡沫影響不大。

　　因為，政策環(huán)境趨于明朗化、中國經(jīng)濟仍然高速發(fā)展、房地產(chǎn)市場迅速成長、外匯管理制度更加開放等，這些市場引力和投資環(huán)境的改善，基本上打消了海外地產(chǎn)基金的投資顧慮，投資信心更強，步伐更堅定，投資力度將更大。(黑子)