9月5日國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(以下簡稱31號(hào)文)，該文件要求從土地利用規(guī)劃和計(jì)劃、土地出讓、土地審批、土地征用、土地收益分配、土地監(jiān)管、耕地保護(hù)、土地管理責(zé)任制度等方面，全方位調(diào)控土地。
根據(jù)31號(hào)文，對(duì)農(nóng)民征地，不僅要提高新增用地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，而且要把征收農(nóng)民土地與農(nóng)民的生活保障結(jié)合起來；對(duì)土地收益分配，讓國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理；調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度等。
由于建設(shè)用地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高，相關(guān)部門有人計(jì)算，根據(jù)31號(hào)文件的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，今后征收地價(jià)會(huì)成倍上漲。正因?yàn)榻ㄔO(shè)用地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成倍提高，有人認(rèn)為地價(jià)的上漲會(huì)導(dǎo)致住房的成本上升及房價(jià)上漲，國內(nèi)又會(huì)出現(xiàn)新一輪房價(jià)上漲熱潮。這種推論是十分錯(cuò)誤的。
首先，是房價(jià)決定地價(jià)還是地價(jià)決定房價(jià)？本來是一個(gè)不需要爭論的事情。因?yàn)椋》孔鳛橐环N投資品(國家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn))，而投資品的價(jià)格是不能預(yù)測的，其變動(dòng)由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來的預(yù)期收益以及影響投資者行為的所有因素決定。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于景氣時(shí)期，投資者普遍對(duì)未來持有樂觀預(yù)期，容易低估風(fēng)險(xiǎn)，因此投資品的價(jià)格就會(huì)暴漲。當(dāng)投資者對(duì)住房持有樂觀預(yù)期，房價(jià)就會(huì)迅速上漲，從而導(dǎo)致更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，增加土地需求及推高地價(jià)。
其次，有人說提高新增建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)用地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，肯定會(huì)促使土地價(jià)格飚升，從而增加住房的投入成本。其實(shí)，這只是房地產(chǎn)開發(fā)商借土地新政來推高房價(jià)的一個(gè)借口。因?yàn)閷?shí)際上，以往政府都是通過十分低廉的價(jià)格從農(nóng)民那里獲得土地，其征用土地成本與政府拍賣出去地價(jià)的收益是兩個(gè)完全不同的概念。比如說，一塊地從農(nóng)民那里征收時(shí)可能是4萬元補(bǔ)償，但政府拍賣出去可能是100萬元。如果以往從農(nóng)民那里征地補(bǔ)償是每畝4萬元，政府征地后拍賣地價(jià)100萬元；現(xiàn)在對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償增加一倍到8萬元，政府該地拍賣收益可能是120萬元，也可能是30萬或40萬(由于土地市場規(guī)范后土地供給增加)。也就是說，對(duì)農(nóng)民征地補(bǔ)償?shù)脑黾樱⒉粫?huì)對(duì)土地拍賣價(jià)格有多少影響。而決定土地拍賣價(jià)格的高低在于房價(jià)的高低，在于土地供求關(guān)系。
從31號(hào)文件來看，土地調(diào)控新政增加了對(duì)地方政府的權(quán)力約束與問責(zé)。也就是說，今后土地資源使用會(huì)在中央政府所厘定的規(guī)則下進(jìn)行，誰違規(guī)誰就得承擔(dān)責(zé)任。如果這些規(guī)則能夠認(rèn)真實(shí)行，那么國內(nèi)目前房地產(chǎn)開發(fā)短期火爆的局面會(huì)有所改變，而且對(duì)地方政府土地的問責(zé)還表現(xiàn)在對(duì)土地的規(guī)劃性與集約性使用上，這樣做會(huì)增加土地使用的效率，增加房地產(chǎn)開發(fā)用地的資源，從而增加土地的供給而不是減少土地的供給。
對(duì)工業(yè)用地以市場價(jià)格機(jī)制的方式來規(guī)劃與約束，既能夠減少土地隱性閑置與浪費(fèi)，也能夠把一些利用審批工業(yè)用地來炒作土地的人清除出土地市場，從而減少對(duì)土地市場的炒作與尋租行為，自然會(huì)提高土地的使用效率、增加土地的供給，禁止土地的“以租代征”同樣會(huì)增加土地供給。同時(shí)，對(duì)工業(yè)用地的限制，會(huì)改變以往那種以低價(jià)土地來吸引外資的政策。
31號(hào)文件的土地新政，基本上是要全面整頓國內(nèi)土地市場秩序，提高土地使用的集約性與效率，這些都能夠增加土地供應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場是利多政策。土地補(bǔ)償及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上升，只不過壓縮了政府的收益部分，并不會(huì)影響土地拍賣價(jià)格的高低，更不會(huì)再次推高房價(jià)。如果國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商想借對(duì)農(nóng)民征地補(bǔ)償提高標(biāo)準(zhǔn)來推高房價(jià)，恐怕只是吹大泡沫的一廂情愿。
(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：易憲容）
