在對(duì)地方政府和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行猛烈的炮轟之后，我們或許發(fā)現(xiàn)，道德批評(píng)和情緒宣泄，最終只能成為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的伴奏曲。
透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)單的供求關(guān)系，對(duì)房?jī)r(jià)上漲原因的探尋，應(yīng)該在宏觀經(jīng)濟(jì)的坐標(biāo)系中進(jìn)行。
在眾多學(xué)者觀點(diǎn)中，我認(rèn)為徐滇慶教授和鐘偉教授的觀點(diǎn)比較客觀，而且切中要害。徐滇慶教授認(rèn)為，房?jī)r(jià)問(wèn)題最終是金融問(wèn)題。我給他的觀點(diǎn)歸納為兩點(diǎn)，一個(gè)是貨幣發(fā)行量過(guò)快，導(dǎo)致流動(dòng)性泛濫；一個(gè)是銀行信貸偏好，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，資金成本較低。而鐘偉教授認(rèn)為，解釋房?jī)r(jià)痼疾涉及三個(gè)因素，一是發(fā)鈔過(guò)量，二是地方政府沒(méi)有建立住房保障制度，三是收入分配不公。
徐滇慶和鐘偉都是金融專(zhuān)家，他們對(duì)于金融問(wèn)題的研究比較深入，而他們將房?jī)r(jià)問(wèn)題最終歸因于金融問(wèn)題，說(shuō)明房?jī)r(jià)問(wèn)題的確是宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。
無(wú)論是地方政府炒地，還是開(kāi)發(fā)商炒房，其行為都是利益驅(qū)動(dòng)下的本能反應(yīng)。如果撇開(kāi)道德層面的東西，我們發(fā)現(xiàn)，地方政府和開(kāi)發(fā)商的行為都是合法的，也是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。當(dāng)然，地方政府和開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任缺失，最終使他們的合法行徑遭到了道德批判，也讓中央政府不得不出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
而在撥開(kāi)房?jī)r(jià)供求曲線(xiàn)的迷霧后，不難發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路上漲的最為關(guān)鍵的因素是金融，正是貨幣和信貸政策的寬松，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷攀升。
簡(jiǎn)單而言，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素是供求關(guān)系。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，而供給不足，價(jià)格上漲就是自然的結(jié)果。
那么，又是什么因素促使需求不斷膨脹，致使房?jī)r(jià)不斷攀升？
是貨幣。
正是貨幣的充裕供給，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸大幅增長(zhǎng)，一方面導(dǎo)致私人貨幣收入大幅增加。
貨幣發(fā)行過(guò)量源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外部失衡，也就是說(shuō)，因?yàn)槌掷m(xù)的外貿(mào)順差和外資流入，使得央行被動(dòng)增發(fā)基礎(chǔ)貨幣，導(dǎo)致商業(yè)銀行體系內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩。而商業(yè)銀行出于自身的經(jīng)濟(jì)壓力和利益驅(qū)動(dòng)，采用合規(guī)和違規(guī)的手段，大量發(fā)放房地產(chǎn)信貸。銀行的放貸沖動(dòng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是違規(guī)向地方政府提供貸款，用于土地開(kāi)發(fā)；一方面是合法向開(kāi)發(fā)商和個(gè)人提供大量開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款。
地方政府利用銀行貸款進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，在提升土地價(jià)格的同時(shí)，也創(chuàng)造了拆遷戶(hù)對(duì)住房的被動(dòng)需求。而開(kāi)發(fā)商在獲得廉價(jià)資金后，則在囤積住房的同時(shí)，既不需要付出太多的財(cái)務(wù)成本，也不必承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)。至于購(gòu)房者，由于銀行房貸供應(yīng)充足，而且利率很低，則為何不超前消費(fèi)，又為何不借錢(qián)炒房生財(cái)呢？
由此看來(lái)，影響房?jī)r(jià)的根本性問(wèn)題是金融問(wèn)題，是貨幣政策創(chuàng)造了房?jī)r(jià)上漲的宏觀環(huán)境。
當(dāng)然，私人貨幣收入的大幅增加，也刺激了房產(chǎn)投資，進(jìn)而擴(kuò)大了需求。而導(dǎo)致房產(chǎn)投資需求不斷增加的一個(gè)重要因素就是收入分配不公。由于增加的貨幣收入集中在少數(shù)人手中，這又創(chuàng)造出少數(shù)富人對(duì)投資品的需求。這是因?yàn)椋蝗耸种械拇罅楷F(xiàn)金配置在投機(jī)性需求方面，而其用于不時(shí)之需的儲(chǔ)蓄性貨幣需求則比重很低。
很不幸，房地產(chǎn)成為最好的投資品。
投資，進(jìn)而投機(jī)，則是推動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的又一個(gè)貨幣因素。
在貨幣政策處于兩難境地的宏觀環(huán)境下，解決普通居民住房問(wèn)題的最好辦法就是進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)隔，也就是我在幾篇評(píng)論中強(qiáng)調(diào)的，住房“國(guó)六條”和“十五條”的關(guān)鍵點(diǎn)，就是進(jìn)行了市場(chǎng)區(qū)隔。通過(guò)70%規(guī)劃和90平米戶(hù)型的限制，區(qū)隔出一個(gè)帶有政府管理型的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的目標(biāo)不是實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)，而是要達(dá)到提供普通人住房的政策性目標(biāo)。
在市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔后，貨幣因素在競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)扮演影響價(jià)格的決定性角色，但那只是富人的游戲道具，而與大眾無(wú)關(guān)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲跌只是財(cái)富的重新分配，而不會(huì)影響到普通住房的供給和人們獲得住房的幸福感。
(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：劉杉)
