中新網10月27日電  據《中國證券報》報道，樓市“金九銀十”的經驗定律遭到最新統計數據的“破壞”。北京市統計局消息顯示，在剛剛過去的九月，北京房地產市場呈現出銷售面積下滑、房價漲幅趨緩和住宅空置面積大幅減少等相互“矛盾”的三大特點。

　　盡管官方觀點認為，上述現象說明前期調控措施已取得初步成效。但一些業內人士表示，成交的萎縮可能更多地來自供給方面的因素；與此同時，對于房價漲幅的放緩也不應過于樂觀，判斷其未來走向的前提是厘清成交結構的變化。

　　調控見效？

　　日前，北京市統計局和調查總隊發布消息，9月份北京商品房銷售面積為159.4萬平方米，明顯低于前9個月月均184萬平方米的水平。而至9月末，全市商品房空置面積為905.1萬平方米，比去年年末減少469萬平方米，其中，住宅空置面積減少了300多萬平方米。在交易萎縮的同時，9月份房價漲幅同比下降了0.8個百分點。

　　統計局人士介紹，這是今年以來北京市房地產市場首度出現成交減少的現象。統計局還同時表示，由于前期北京市房價上漲過快，政府對此展開督察，市場因此產生了持幣觀望的心態。這是銷售面積下降和房價漲幅趨緩的主要原因。

　　而北京國土局近日召開的新聞發布會則從土地供應的角度詮釋了房價的變化。據介紹，截至10月中旬，全市成交地塊61宗，總面積582公頃，同比增長48%；其中，以住宅為用途的地塊面積占到總成交面積的93%，同比增幅更是達到96%。

　　另外，國土局還表示，今年成交的地塊均價為2255元/平方米，比去年2600元的均價下降了13%；其中，住宅用地均價為2272元/平方米，同比下降了12%左右。因此，“地荒論”、“高房價緣于高地價”等說法不能成立。

　　土地供應不足后遺癥？

　　不過，從土地轉讓到形成住宅供應，平均有1.5-2年的周期，因此，對于改善當期的供需關系，年內土地供應量的增長多少有些“遠水解不了近渴”。一些業內人士表示，近期商品房成交量的下降，其實正是2004年“8·31”大限后土地供應不足的產物。

　　最直觀的表現是，從5月份開始，北京市可售期房基本呈現逐月下滑的態勢。根據北京市房地產交易管理網信息，從5月初到10月初，全市可售住宅面積分別為1539、1521、1414、1377、1309和1334萬平方米，累計下滑幅度為13.32%。

　　按照商品房開發的邏輯順序，可售面積的下降來自竣工面積、開發面積和土地出讓面積的下降。事實上，從“8·31”大限到2005年年底，北京市土地供應一直跟不上住房需求。按照北京市建委、市統計局、市國土局和市發改委的聯合公告，2005年北京市住宅供地為880公頃，規劃建筑面積為1196萬平方米，而今年前9個月商品房銷售面積就已經達到1662萬平方米。

　　盡管從理論上說，“8·31”大限之前集中批轉的土地也將逐年形成住宅供應，但客觀事實是，其中相當數量的拿地人并不具備開發資質和能力，因此也無法形成有效供給。

　　分析人士指出，前期土地供應的斷檔是近期商品房銷售數量下降和空置面積減少的根本原因，而且，這一過程還將延續一段時間，直至今年的土地供應轉化為住宅供應。

　　漲幅真的趨緩？

　　至于房價漲幅的回落，業內人士認為，位置和戶型結構的變化或許是最主要的原因。

　　北京市房地產交易管理網信息顯示，截至10月25日，全市可售住宅面積為1252萬平方米。但其中，東城、西城、崇文和宣武四區分別只有14萬、18萬、19萬和29萬平方米，合計占全市可售面積的6.39%。很顯然，位于城中心地區的項目占比的多少和變化，是決定住宅絕對價格和變動趨勢的重要因素。

　　可以預期的是，位置結構的變化將使北京市房價進一步朝著“放緩”甚至“下降”的方向變化。事實上，今年以來，上述四區的土地供應可謂微乎其微。這在目前表現為土地轉讓價格的下降，而在將來則很有可能成為控制房價過快上漲的“功臣”。

　　另一方面，“90平米小戶型占70%”的政策對于近期的市場也產生了重要影響。該項政策使市場產生出小戶型供應增加和大戶型將出現短缺的預期，并由此帶動了120平方米以上戶型售價的上升和90平米以下戶型價格回落。業內人士認為，盡管其對總體房價的綜合效應難以評估，但該因素起碼不應忽視，以避免對未來房價走勢產生錯誤的預期。（查明）