中新網(wǎng)9月29日電  據(jù)《中國證券報》報道，受今年5月以來宏觀調(diào)控政策的影響，傳統(tǒng)淡旺季的規(guī)律已有所改變。中大恒基不動產(chǎn)營銷代理項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)顯示，相比8月份，京城樓市9月份銷售套數(shù)有所上升，但相比去年同期，銷售套數(shù)則有大幅下挫，同比下降了58%。

　　“金九銀十”出現(xiàn)變化

　　以往“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，大量新盤集中上市，市場供應(yīng)量、成交量雙雙增加。但是，受今年5月以來宏觀調(diào)控政策的影響，目前情況有所不同。

　　據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷代理項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)顯示，相比8月份，9月份銷售套數(shù)有所上升，環(huán)比增幅為26%，但相比去年同期，銷售套數(shù)則有大幅下挫，同比下降了58%。由于調(diào)控政策對于大戶型的限制，預(yù)期將成為市場稀缺產(chǎn)品，短期內(nèi)出現(xiàn)了針對大戶型產(chǎn)品的“追捧心理”。中大恒基不動產(chǎn)營銷數(shù)據(jù)顯示，9月代理項(xiàng)目的套均成交面積為120平米，同比增加了10%。

　　商品房成交的戶型面積及價格走勢反映出了明顯的特點(diǎn)：面積在70-120平方米的二居室成交最為活躍，占46%，銷售均價略有下浮，降幅為7%；120平方米以上的三居、四居室成交量居于次席，占9月總成交量的32%，銷售均價呈現(xiàn)較高幅度增長，環(huán)比增長28%；而70平方米以下的一居室成交量僅占22%，價格也有所下滑，降幅為16%。

　　二居室的平穩(wěn)增長顯示出在現(xiàn)階段居民的購房需求仍是由自住為主的剛性需求支撐。

　　中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述表示，樓市的每一次波動都與政策有著密不可分的聯(lián)系，如果說2005年是房地產(chǎn)市場的“政策年”，那么2006年則是房地產(chǎn)市場的“宏觀調(diào)控年”，而房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的組合仍然主要是“行政+貨幣”。

　　王述認(rèn)為，從今年的情況看，傳統(tǒng)淡旺季的規(guī)律已經(jīng)改變。每逢新政出臺，市場都會給予快速反映，房價呈大起大落態(tài)勢。其重要因素之一是宏觀調(diào)控的目標(biāo)主要是促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對現(xiàn)階段市場的調(diào)控手段較少。而供需雙方，即開發(fā)企業(yè)和購房人對未來預(yù)期的不確定性導(dǎo)致現(xiàn)階段不能達(dá)到有效供給，剛性的購買需求造成了房價的高幅上漲。雖然傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已經(jīng)過半，但政策引發(fā)的市場斷檔、供需失衡局面仍將持續(xù)，預(yù)計今年下半年至明年上半年，交易量將依慣性按現(xiàn)有軌道保持平穩(wěn)，不會有較大波動。

　　二手房成交放大事出有因

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“金九第一周”成交量相比八月同期上漲明顯，漲幅達(dá)30%，成交價格上漲1.7%。

　　鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，雖然“金九銀十”期間會促進(jìn)二手房成交增加，但造成今年二手房成交大幅上漲的根本原因還是始于六月的宏觀調(diào)控政策影響。

　　由于五年內(nèi)次新房交易成本增加，導(dǎo)致部分二手房持有者“由售轉(zhuǎn)租”，部分購房者將需求轉(zhuǎn)移到五年外“無稅房”，這直接導(dǎo)致了供需嚴(yán)重的不對稱及二手房成交量的大幅下降。

　　但這些剛性需求不可能在五年外房產(chǎn)上停留太長時間，而是會逐漸去尋求更符合自身需求的次新房。從八月中下旬開始，次新房成交量的大幅上漲可以看出，需求的持續(xù)上漲導(dǎo)致的供需配對增強(qiáng)才是“金九第一周”二手房成交量大幅上漲的真正原因。(呂強(qiáng))