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“兩稅齊下”的二手房市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)淡靜的局面，但能否拉下房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，則尚未可知
★ 本刊記者/謝良兵
8月13日是京城一個(gè)陰雨的周日。下午2點(diǎn)，北京回龍觀(guān)住宅區(qū)，某二手房中介公司回龍觀(guān)分店里，張彤伸著脖子往門(mén)外看了看，路上行人稀少。“都半天時(shí)間了，估計(jì)今天也沒(méi)什么人來(lái)了。”張彤拿了張都市報(bào)開(kāi)始看起來(lái)。最近報(bào)紙上多了一些關(guān)于二手房“營(yíng)業(yè)稅”和“個(gè)稅”的報(bào)道。
“有些媒體就喜歡炒作。其實(shí)1%的個(gè)稅也沒(méi)有多少錢(qián)，一被媒體夸張吧，很多人都不敢賣(mài)房子了。”剛從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不到三個(gè)月的張彤有些著急地對(duì)本刊記者說(shuō)。要是幾個(gè)月都沒(méi)有業(yè)績(jī)，她的工作就難保了。
這個(gè)時(shí)候，張彤的手機(jī)響了。“趙阿姨啊，那邊我會(huì)幫你再催催的，您先別急。”掛下電話(huà)，張彤告訴記者，因?yàn)樽罱募佣悾緛?lái)答應(yīng)賣(mài)給趙阿姨房子的賣(mài)家有些遲疑了。她準(zhǔn)備再和賣(mài)方好好溝通一下。說(shuō)話(huà)間，張彤無(wú)奈地笑了笑。
不過(guò)，在這家店里，干了幾年的業(yè)務(wù)員業(yè)績(jī)還是不錯(cuò)的。劉震從事這行已經(jīng)三年了，就在7月底的時(shí)候，他剛剛為8個(gè)客戶(hù)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。“可能這段時(shí)間比較特殊吧。因?yàn)闉榱吮芏悾恍┛蛻?hù)提前過(guò)戶(hù)了。我們店以前每個(gè)月大概也就成交3到8套。”劉震這樣對(duì)記者解釋他的高業(yè)績(jī)。
擾人之“靴”終落地
短短的三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的二手房市場(chǎng)就經(jīng)歷了兩次成交量“井噴”的境況。
先是5月底，國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的“國(guó)六條”細(xì)則中規(guī)定：從2006年6月1日開(kāi)始，將二手房營(yíng)業(yè)稅的征收年限從2年提高到5年。于是，6月1日前的三天內(nèi)，全國(guó)各地的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)中心就人滿(mǎn)為患，出現(xiàn)了地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)少見(jiàn)的排隊(duì)現(xiàn)象。而6月1日當(dāng)天，一切又迅速歸于平靜。
7月26日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(108號(hào)文)突然現(xiàn)身。《通知》規(guī)定，個(gè)稅征收于8月1日起在全國(guó)執(zhí)行。全國(guó)各地的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)中心再次遭遇人滿(mǎn)為患的景象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月27日、28日、31日3天內(nèi)，北京市二手房總過(guò)戶(hù)量就達(dá)到3660戶(hù)，日均1220戶(hù)。而8月1日當(dāng)天的過(guò)戶(hù)量卻不足100戶(hù)。
每次的政策出臺(tái)，地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)“觀(guān)望—交易—觀(guān)望”這樣的循環(huán)。去年6月1日二手房營(yíng)業(yè)稅開(kāi)始征收的時(shí)候，二手房的交易量就曾驟然下降。“當(dāng)時(shí)剛紅火起來(lái)的二手房市場(chǎng)遭到當(dāng)頭棒喝。偏偏北京又開(kāi)始在朝陽(yáng)、海淀等區(qū)強(qiáng)制征收二手房交易個(gè)人所得稅。二手房的交易量更應(yīng)聲而跌。”北京房介公司“我愛(ài)我家”副總裁胡景暉向本刊記者回憶說(shuō)。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次“兩稅”的調(diào)整和征收，業(yè)主與客戶(hù)依然會(huì)出現(xiàn)觀(guān)望情緒，短期內(nèi)還有可能出現(xiàn)業(yè)主由售轉(zhuǎn)租的“惜售”行為和二手房交易中“稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼”的現(xiàn)象。“二手房交易量也會(huì)在短期內(nèi)有一定幅度的下降，但這個(gè)觀(guān)望期不會(huì)太長(zhǎng)。”胡景暉判斷說(shuō)。
在很多人看來(lái)，“營(yíng)業(yè)稅”和“個(gè)稅”就像是那個(gè)家喻戶(hù)曉的相聲里的兩只靴子，讓整個(gè)市場(chǎng)睡不著覺(jué)。不僅老百姓睡不著，中介公司也睡不著。5月底，“營(yíng)業(yè)稅”這只靴子先掉下來(lái)，而如今“個(gè)稅”這只靴子也掉了下來(lái)。此前心煩意亂不知該何去何從的人們終于踏實(shí)了。
“因?yàn)椤畠啥悺穆涞兀磥?lái)的市場(chǎng)預(yù)期與市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)變更加明朗、穩(wěn)定。在經(jīng)歷過(guò)一輪短暫的觀(guān)望之后，二手房市場(chǎng)將趨向穩(wěn)定：該買(mǎi)的買(mǎi)，該賣(mài)的賣(mài)。”我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為。
“考慮到個(gè)稅從試行到實(shí)行有一年的時(shí)間差，本年不會(huì)再有新的房產(chǎn)交易稅種出現(xiàn)。”北京千萬(wàn)家市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟對(duì)本刊預(yù)測(cè)說(shuō)，因?yàn)橥恋卦鲋刀?指地價(jià)升值部分，非普通住宅居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收；非普通住宅居住未滿(mǎn)3年的，按增值額的30%征收)和新稅種(物業(yè)稅)還在醞釀當(dāng)中。
事實(shí)上，早在5月底本輪地產(chǎn)調(diào)控剛剛拉開(kāi)大幕的時(shí)候，本刊就曾經(jīng)撰文預(yù)測(cè)：“在強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控的同時(shí)，加大稅收的杠桿作用，將構(gòu)成此次地產(chǎn)調(diào)控的主要特色”。隨后的事實(shí)不斷地證明了本刊“以稅控市”的判斷。
“稅控”下的房?jī)r(jià)走向
房屋交易稅的不斷調(diào)整和征收，說(shuō)明地產(chǎn)調(diào)控打擊投機(jī)者的目的十分明確。而事實(shí)上，在一定程度上而言，這些稅收政策的確抑制了投機(jī)房產(chǎn)的沖動(dòng)。
北京華源鑫業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司執(zhí)行董事湯雪印在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)介紹，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，5000元/平方米以下以投資為目的的賣(mài)房者占15%，5000～10000元/平方米的投資為目的的賣(mài)房者占60%，10000元以上單價(jià)的投資者占40%。“如果不包括租房戶(hù)，回龍觀(guān)、天通苑等大型經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)里，入住率僅為30%。”湯雪印說(shuō)。
理想的調(diào)控局面是，在“兩稅”的催化下，很多擁有多套房屋的投資者或者趕在稅款征收之前拋售賣(mài)出，或者就轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。由此導(dǎo)致的房源量的不斷增多，將改變其原有供求比例，導(dǎo)致同一類(lèi)型房屋租金收益下降。在以往政策執(zhí)行中，上海等房產(chǎn)投機(jī)炒作較為嚴(yán)重的地區(qū)，大量“殺跌出局，斬倉(cāng)拋盤(pán)”現(xiàn)象曾十分明顯。
不過(guò)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于北京整體房地產(chǎn)投機(jī)炒作較少，不會(huì)出現(xiàn)由于征稅而導(dǎo)致的大量拋盤(pán)現(xiàn)象出現(xiàn)，因此房?jī)r(jià)驟降的現(xiàn)象也不會(huì)出現(xiàn)。“北京的二手房市場(chǎng)中自住型購(gòu)房需求占到90%以上，這是剛性需求。”湯雪印說(shuō)。
稅收控制政策制定希望“兩稅”的推出能夠拉低房?jī)r(jià)。但是，近日國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.7%，漲幅比上季度高0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.8%。
由于受到“兩稅”的影響，目前除暫緩出售的房產(chǎn)外，其余涉稅上市房產(chǎn)業(yè)主心態(tài)較為強(qiáng)硬，以提價(jià)來(lái)補(bǔ)償“兩稅”帶來(lái)的損失，也直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。據(jù)北京信一天房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的資料顯示：自“兩稅”征收以后北京二手房平均價(jià)格達(dá)到了6429元/平方米，比政策之前4～5月份的6193元，每平米上漲了236元，漲幅為3.8%。
湯雪印認(rèn)為，現(xiàn)在北京的二手房市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)。因此盡管在理論上20%的營(yíng)業(yè)稅與1%的個(gè)稅均由賣(mài)房人繳納，但實(shí)際操作過(guò)程中，政府增加的這部分稅收全都轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上。而另一方面，客戶(hù)轉(zhuǎn)移了購(gòu)買(mǎi)方向，遠(yuǎn)、郊區(qū)縣成交量快速提升，也是二手房成交價(jià)格上漲的主要原因。
中信證券房地產(chǎn)研究員段海瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)的一、二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)該是聯(lián)動(dòng)的，不應(yīng)該為了限制投機(jī)而限制交易，也不應(yīng)該為了抑制對(duì)新房的需求而犧牲二手房市場(chǎng)的活躍性。“政府應(yīng)該采取盤(pán)活存量、限制增量的方法來(lái)發(fā)展二手房市場(chǎng)。”段海瑞說(shuō)。★
