中新網(wǎng)7月12日電 據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，7月5日，在海南參加2006(博鰲)房地產(chǎn)論壇的多數(shù)專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)最新出臺(tái)的“中小戶型新政策”表示贊同。他們認(rèn)為，發(fā)展中小戶型住房，滿足中低收入家庭的住房需求，無(wú)論從社會(huì)責(zé)任角度，還是從市場(chǎng)規(guī)律角度，都是中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所必需的，是確保中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要。
應(yīng)盡早明確定義
“但就新政策的關(guān)鍵詞，90平方米和70%依然是兩個(gè)模糊概念，如果定義不明朗，‘中小戶型新政策’就很難突出重圍發(fā)揮政策效能，更難落到實(shí)處。”五合國(guó)際副總經(jīng)理嚴(yán)濤說(shuō)，房屋面積按照建筑規(guī)范來(lái)講，一般有使用面積、套內(nèi)面積、建筑面積幾種叫法，很少有套型面積的說(shuō)法。
據(jù)了解，關(guān)于套型建筑面積，建設(shè)部給出的最新權(quán)威解釋是：“套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)，而套內(nèi)使用面積又等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和。”盡管有了這一權(quán)威定義，但相當(dāng)多的人對(duì)這一繁雜的表述還是有點(diǎn)兒摸不著頭腦。
缺乏簡(jiǎn)單、可操作性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得對(duì)“90平方米套型建筑面積”計(jì)算方式差異很大。比如，地下室在有的地方不算容積率，但在重慶算。陽(yáng)臺(tái)，有的城市不算，有的城市算一半。因此，如果沒(méi)有一個(gè)明確的全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，即便是同一戶型、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在全國(guó)不同城市都有可能出現(xiàn)不同數(shù)字。就設(shè)計(jì)而言，甚至可能會(huì)催生出一些讓人啼笑皆非的設(shè)計(jì)“怪胎”——80平方米的室內(nèi)面積，100平方米的空中花園。
面臨新挑戰(zhàn)
戶型小了，成本很難壓下來(lái)，作為房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間又不愿降低，在這種情況下，遂產(chǎn)生了“質(zhì)量威脅論”。
“本次調(diào)控只對(duì)中小套型房屋價(jià)格進(jìn)行限制，并沒(méi)有限制利潤(rùn)。既然如此，那么在同等價(jià)格之下，早已習(xí)慣了四兩撥千斤的暴利的開(kāi)發(fā)商們，依然有很大的自由發(fā)揮的空間。要想讓他們迅速轉(zhuǎn)型，以諸如薄利多銷(xiāo)這樣的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，顯然難以適應(yīng)和接受。”一位不愿透露姓名的政府官員說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)在各個(gè)環(huán)節(jié)壓縮成本。比如，在招投標(biāo)階段，開(kāi)發(fā)商就會(huì)將標(biāo)底定得很低，在這種低標(biāo)情況下，施工方又想有一定的利潤(rùn)，最直接的辦法就是用劣質(zhì)不合格材料或偷工減料。
劣質(zhì)鋼筋、劣質(zhì)水泥，甚至不合規(guī)范的那些“野馬施工隊(duì)”便有了市場(chǎng)，安全隱患就這樣埋下了。事實(shí)證明，即便在沒(méi)有限價(jià)的情況下，也有不良開(kāi)發(fā)商為了獲取暴利，不擇手段地降低成本，更何況限價(jià)后又要保證質(zhì)量難度可想而知。若果真如此，限價(jià)房就在事實(shí)上失去了
存在的意義。因而，在限價(jià)政策推出的同時(shí)，必須有相應(yīng)的配套措施，對(duì)房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行更為系統(tǒng)和嚴(yán)格的監(jiān)管。
另一種觀點(diǎn)就是“中小戶型貧民窟論”。一些人擔(dān)憂，限價(jià)后，物業(yè)管理、樓盤(pán)的服務(wù)等多種配套服務(wù)極有可能缺失。鑒于此，正在海南出席這一論壇的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生駁斥了當(dāng)前社會(huì)上流行的這種觀點(diǎn)。她認(rèn)為，那些誤將中小戶型當(dāng)成貧民窟的思想是浮躁和錯(cuò)誤的。她建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們，當(dāng)務(wù)之急是集中精力做好每一個(gè)項(xiàng)目，不僅戶型要設(shè)計(jì)好，而且要比大戶型房子更加綠化、更加生態(tài)、更能體現(xiàn)中華民族的傳統(tǒng)文化。
加快建立和完善住房保障體系
“中小戶型新政策”對(duì)解決中低收入家庭人群的住房問(wèn)題而言，的確猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，但專(zhuān)家學(xué)者們認(rèn)為，要從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的諸多問(wèn)題，必須加快建立和完善住房保障體系。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)苏f(shuō)，2005年，全國(guó)250個(gè)地級(jí)以上的城市，70%沒(méi)有完全實(shí)施廉租房，保障面不到4%，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資連續(xù)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。目前，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)只占商品住宅總投資的5%。世界各國(guó)的實(shí)踐證明，解決住房問(wèn)題，尤其是中低收入家庭的住房問(wèn)題，政府具有不可推卸的責(zé)任，像中國(guó)目前這樣，主要靠市場(chǎng)手段是很難徹底解決的。由于住房保障制度不完善，市場(chǎng)主導(dǎo)制使得一方面巨大的住房需求刺激了房?jī)r(jià)的上漲，另一方面，中低收入者承受不了，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性。
專(zhuān)家建議，建立住房保障體系，必須建立起買(mǎi)房和租房?jī)蓷l腿走路、新房市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)兩條腿走路的機(jī)制。只有這樣才可以做到住房消費(fèi)的梯度化和消費(fèi)模式的多樣化，有步驟地解決全社會(huì)的住房問(wèn)題。(雨辰)
