中新網6月29日電 據《北京現代商報》報道，6月，因為世界杯的開戰而使世界充滿著激情和對抗。6月，因為新政的頻出而使北京樓市充斥著爭議和觀望。整整一個月過去了，讓所有京城開發商和媒體期待的細則仍沒有出臺。

　　“90平方米”仍未定

　　關于“90平方米”究竟是套內面積還是建筑面積的爭論還在繼續。購房者在觀望，開發商在觀望，政府也在觀望。新政牽動著的利益三方在6月集體選擇了觀望，這或許正是與去年調控有所不同的又一種表現。沒有誰能夠斷言京城樓市下一步會是怎樣的走法，就如同誰也不能斷言正在征戰中的世界杯冠軍會花落誰家一樣。

　　5月底，國務院辦公廳轉發建設部等9部委聯合下發的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱“意見”)。該意見一共15條，其中有兩個數字成為引發日后全民大討論的關鍵——90和70%。這兩個數字出自意見第二條，原文如是說：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。

　　這條意見在出臺后不久就被部分開發商無情地批判為是一種“計劃經濟”的表現，根本不符合當前市場經濟的規律。可見該條意見之于開發商的利害關系有多深，事實上，對于那些開發低密度住宅的開發商來說，這樣的意見幾乎是致命的。

　　不過，頗為戲劇化的是，就在開發商們誠惶誠恐地琢磨著該意見的執行力度會有多大，并開始計劃應對措施的時候，來自政府相關部門的解釋讓開發商偷偷地松了口氣。雖然這些解釋時至今日依然很模糊，且讓各方越來越“難懂”，但至少在開發商眼里看來，這就是“政策執行會有松動”的信號。

　　不管這樣的變化是不是就能代表“宏觀調控將會軟著落”，開發商最初嚴陣以待的心情肯定是沒有了。或許這也正是北京遲遲沒有出臺落實9部委意見細則的原因——讓市場的聲音來評斷新政是否有足夠的可操作性，然后再根據市場的聲音來制定最符合實際的落實政策。而相信在不久之后，關于“90平方米”和“70%”這兩個數字的最終解釋將會還開發商和購房者一個明白。

　　營業稅VS個稅

　　同樣是出自9部委的15條意見，“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅”。

　　如果就“90平方米占70%”的意見對于市場銷售層面的深遠影響還有一定的滯后性，那么征收營業稅帶給京城二手房市場的震蕩則來得更為快速。在意見出臺后的短短一周時間，京城二手房市場交易量就下降近三成；同時，市場房源出售量也急速下降18%。從來自專業代理機構的案例分析來看，二手房營業稅征收年限的延長，使絕大多數二手商品房的業主在出售其房產時交易成本增加、預期利潤減少。以一套80萬元房產為例，滿5年出售僅需要支付400多元的稅費，而未滿5年出售則需要支付5.5萬元的高額稅費，兩者之間差距是顯而易見的。

　　在這樣的成本差距下，誰也不愿做虧本的買賣。“囤房”自然也就成為二手商品房業主們的共同選擇。而這也的確起到了抑制市場買賣需求的作用，但其帶來的反作用也是直接而明顯的——截至目前，京城二手商品房報價繼續上漲。市場上可供選擇的房源少了，房價自然也就跟著漲了，這個規律也已經是被市場驗證多次的。

　　而就在這樣的環境下，日前，又傳出了北京計劃在7月全面對二手房交易強制征收個人所得稅的消息，業內人士也已經預測屆時二手房價將會上漲8%以上。如果這樣的傳聞最終被確定，無疑會給已經開始略顯蕭條的京城二手房市場“雪上加霜”，在賣方因營業稅征收之限而“囤房”，買方因個稅增加、房價上漲而“觀望”的情況下，不知道京城二手房市場究竟何時才能真正地加快建立起來？

　　別墅&三天開盤

　　作為新政調控的重要部分，對于土地市場肅清也是從月初進行到月末，尤其是在6月25日第14個全國土地日前后，更是達到了一個高湖。而在一系列關于嚴控土地管理的政策中，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理”的規定，大概是讓別墅開發商們最為心花怒放的政策。

　　雖然停止別墅類房地產項目供地的相關規定早有成文，但比起之前“有規定無執行”現象，這一次國土資源部看來是鐵了心要在別墅供地上做個了斷。沒有供地，自然也不會再有新的別墅項目面市；沒有新項目入市，目前在售或已經獲批規劃的項目自然也就“物以稀為貴”。在這樣的邏輯之下，別墅開發商也沒有理由再苦著臉，發愁自己的房子不好賣了。

　　事實上，自停止別墅類房地產供地的政策下發之后，多數在售別墅項目都紛紛放緩了項目的銷售節奏，而放緩節奏的一個最有效辦法就是漲價。據稱，在不到一個月的時間里，個別別墅項目每平方米的售價就上漲了2000元；而一些尚未開盤的項目，也都采取了高于周邊項目平均售價的定價策略。

　　除此之外，另一個放緩節奏的辦法就是遲領預售證或干脆不領預售證。根據北京市建委在月初出臺的落實宏觀調控政策的相關規定，開發企業自領取預售許可證之日起3天內必須開盤，并按整棟對外銷售。此條規定的目標旨在消除開發商“囤房”現象，這對于有資金壓力的開發商來說肯定會起到相當大的作用。但在別墅市場上，部分開發商并沒有過多在意，不少開發商表示，目前別墅市場局勢大轉，一些尚未銷售的房子可以等到再成熟一點的時候再領預售證，屆時售價肯定也會有所變化。由此看來，在這一次的新政風暴中，別墅市場可能是目前惟一也是最明確的調控獲益者。(仰靜）