在全國大部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)依舊漲勢(shì)不減的同時(shí)，上海、廣州等風(fēng)向標(biāo)地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)走低動(dòng)向：上海不久前首次出現(xiàn)三環(huán)齊降的局面；廣州9月份新建商品住房均價(jià)環(huán)比跌幅6%，創(chuàng)下國家新一輪宏觀調(diào)控啟動(dòng)以來的最大跌幅紀(jì)錄。
要根據(jù)市場(chǎng)的些微變化來預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)是一件困難的事情，但是，其中蘊(yùn)含的消費(fèi)者與開發(fā)商的心態(tài)變化是一個(gè)值得關(guān)注的趨勢(shì)。從某種意義上說，市場(chǎng)預(yù)期、心態(tài)決定著市場(chǎng)行為與市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。
消費(fèi)者：持幣再等待
“金九銀十”已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)開發(fā)商們的“收成”并不盡如其意。從全國來看，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.6%，漲幅回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月份房?jī)r(jià)與去年同期相比上漲5.3%，這一漲幅比8月份再降0.2個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)7月份以來的連續(xù)兩個(gè)月下降。
房?jī)r(jià)上漲依舊，但漲幅放緩。這中間，消費(fèi)者的“持幣觀望”起到了多大作用?
“前幾個(gè)月不買房是因?yàn)檎卟幻骼剩枰^察；現(xiàn)在不買房是因?yàn)闃鞘猩蠐P(yáng)乏力，前途難測(cè)。”浙江投資者林謙對(duì)記者說。
在過去的幾個(gè)月時(shí)間里，林謙的心態(tài)發(fā)生了微妙的變化。“‘國六條’出來，是個(gè)原則性的文件，需要看看；規(guī)定房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，真的能夠做到么？再看看；但到了二手房強(qiáng)征個(gè)稅、限制外資炒房，情況就發(fā)生了很大改變，再到清理土地市場(chǎng)、反商業(yè)賄賂，形勢(shì)已經(jīng)非常明朗，政府有決心，也有行動(dòng)。”
毫無疑問，國家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度以來，經(jīng)歷了這一心態(tài)轉(zhuǎn)換的投資者、消費(fèi)者不止林謙一人。
在消費(fèi)者心態(tài)轉(zhuǎn)換與房?jī)r(jià)漲幅放緩之間是否有直接的關(guān)系，目前尚不得而知。但中國指數(shù)研究院不久前發(fā)布的抽樣調(diào)查顯示，35.4%的被訪者表示將推遲購房計(jì)劃，86.4%的被訪者認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高或者太高。
房產(chǎn)商：從“堅(jiān)定”走向“動(dòng)搖”
國家統(tǒng)計(jì)局綜合司的數(shù)據(jù)表明：9月份“國房景氣指數(shù)”為103.14，在8月份下跌的基礎(chǔ)上進(jìn)一步回落0.17點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)即期景氣指數(shù)回落的同時(shí)，國內(nèi)部分房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)后市的看法也出現(xiàn)了一定改變。
9月末，上海2006年一號(hào)土地出讓公告所涉20幅地塊全部塵埃落定。其中，有身價(jià)倍增者，也有黯然流標(biāo)者。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱，地塊出讓的“冰火兩重天”，說明房地產(chǎn)商們對(duì)后市有了相對(duì)謹(jǐn)慎的判斷，至少他們已經(jīng)意識(shí)到拿地就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去。
在珠三角地區(qū)，類似的情形也已經(jīng)出現(xiàn)。“市場(chǎng)環(huán)境有些不同了。我們現(xiàn)在拿地非常慎重，不敢再輕易出手。”最近，多位廣東地產(chǎn)商對(duì)記者這樣說。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)我看不清楚。復(fù)雜的因素太多，到底會(huì)怎樣走，只有拭目以待。”一位在幾個(gè)月前尚對(duì)市場(chǎng)堅(jiān)定看好的房地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)作出了模棱兩可的表態(tài)。
政策執(zhí)行力改變樓市預(yù)期
從我國的實(shí)踐看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“預(yù)期”與政策的“執(zhí)行力”有著緊密關(guān)聯(lián)。曾經(jīng)有一度，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)了“免疫”的情況。地產(chǎn)商相信有關(guān)政策在執(zhí)行時(shí)會(huì)被“有情”操作，消費(fèi)者不信樓市能被“調(diào)控”下來，這一局面在近來得到了一定改觀。隨著一批違規(guī)批地、收受商業(yè)賄賂的政府官員被處理，國家政策的威信重新得到了確立，從政策到市場(chǎng)的傳導(dǎo)管道也得到疏通。
消費(fèi)者、房產(chǎn)商在“預(yù)期”上出現(xiàn)的變動(dòng)正體現(xiàn)了這一傳導(dǎo)管道的疏通。
上海某媒體房地產(chǎn)事業(yè)部曾經(jīng)進(jìn)行過一項(xiàng)國慶黃金周置業(yè)心態(tài)調(diào)查，十一黃金周不買房的占34%，持觀望態(tài)度的占36%。而在度過這個(gè)清冷的黃金周后，當(dāng)?shù)厣唐贩砍山焕^續(xù)保持下跌勢(shì)頭。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，黃金周后第一個(gè)星期，上海商品房成交量較十一前一周下降22.5%；商品房成交均價(jià)則較十一前一周下降6.6%。
在廣東方面，廣州市房管部門稱，9月廣州新建商品住房均價(jià)較8月下降406元，環(huán)比跌幅達(dá)6%。而深圳一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)則表明，9月深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌8%。該機(jī)構(gòu)還表示，市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)年底前還會(huì)有10%的跌幅。
專家認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控還處于“膠著”狀態(tài)，樓市究竟走向何方還很難預(yù)料，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的預(yù)期市場(chǎng)，成交的多寡、房?jī)r(jià)的高低與消費(fèi)者、地產(chǎn)商對(duì)后市的預(yù)期有著重要聯(lián)系，因而，對(duì)于中國樓市，“預(yù)期”的改變意味深長(zhǎng)。
(文章來源：半月談，作者：蔡國兆 徐壽松 黃玫)
