【策劃人語】

　　樓市的“金九銀十”，實在是天涼好個秋！

　　往日的旺季勝景已然不見。盡管開發商依舊賣力吆喝，大多數購房者卻不為所動。最新的統計數據顯示，九、十這兩個月，樓市成交量并未出現井噴，不少地方甚至出現了小幅回落；與此同時，房價依舊沒有顯示出盤整下跌的趨勢，“緩漲”成了普遍跡象。而對于結構、限外、稅收、信貸、保障體系等方面的爭論依舊不休，不少從個人或小團體利益出發的有關言論，已經給市場帶來了很大的混亂。

　　這一期的《上證·地產投資》就選取了當前樓市欺騙性較大的“十大謊言”，我們來為購房者們一一戳破。

　　正本清源，希望能還市場以本來面目。

　　1 房價：大跌

　　欺騙指數：★★★★★

　　“金九銀十”是傳統地產旺季，今年卻是另外一番景象：部分城市的樓市成交量開始下降，百姓感覺房價依然堅挺。來自各方面的統計數據卻在高調宣傳價格已經回調，以示“調控效果初步顯現。”更有數據稱，房價已經大跌。誰的話更可信呢？

　　據剛剛發布的國家統計局數字，今年前3季度70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅回落了2.4%。專家表示，漲幅回落與房價下降概念完全不同。漲幅回落說明還在漲，只能是調控初步見效。況且這是與房地產市場火爆的2005年相比，而北京、深圳等個別城市的房價依然保持同比10%左右的幅度持續上漲。

　　上海這邊，雖然部分樓盤出現降價促銷，甚至出現宏觀調控前后四個月房價下降25%的說法，但是購房者大多反映，中心區域的樓盤價格依舊高懸不降。二手房市場更因為個稅政策的影響直接導致賣房人將成本加入房價，使更多購房人望價而卻步。

　　專家介紹，不以同一區域甚至同一樓盤的價格走勢判斷，而僅依靠城市銷售均價并不能全面反映房價真實情況，特別是一旦有大量保障性住宅充抵市場，更會造成房價大降的假象。“限外”和“結構”新政遲遲不能貫徹到位的影響，也讓部分地方的樓市調控效果的真實顯現有待時間。

　　2 走勢：連漲

　　欺騙指數：★★★★★

　　最近一段時間，也許我們聽到的最令人驚訝的口號就是“地產大牛市有望持續20年”的判斷。

　　在日前舉辦的“2006年中國地產金融年會”上，與會者們在肯定了今年房地產新政初見成效的同時，普遍認為房地產業牛市還將延續未來20年，房價也將平穩上漲。

　　對于處在宏觀調控緊張關頭的中國樓市，這一判斷還真難辨喜憂。

　　與會人的理由是，中國大量城市仍有15至20年的快速發展勢頭，外資對中國市場的直接投資和金融支持熱情不減。而另一邊，根據各官方媒體的房地產報道，在稅收、限外、住房比例、土地供給等多方面調控逐步到位后，房地產開發投資與銷售價格漲幅小幅回調已然是政府彰顯調控效果的依據。那么，如果未來一段時間以此為目標，持續20年牛市的說法又從何而來？

　　“當全國都不再唯GDP增長論經濟成績，而是以社會和諧發展，甚至居民幸福指數作為重要評判依據時，這種鼓吹究竟在引導什么？難道市場就將一直燥熱下去？”一位上海市民翟先生表示自己的疑問。

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