中新網9月1日電 據《國際金融報》報道，為了應對加息帶來的負面沖擊，各家銀行被迫拾起“0.85倍”這一“救命稻草”，盡量擴展優惠利率適用面。那么，銀行推出的0.85倍優惠利率，到底能給買房人多少甜頭呢？

　　下限利率漸成主流

   工商銀行的反應最為迅速，加息之后，一份由工行總行制定的房貸業務新通知迅速下發到各地分行。通知規定，對于購買第一套房的貸款客戶，給予新基準利率8.5折優惠，即五年以上貸款客戶執行5.814%的利率下限。

　　此外，工行總行還將第二套購房是否實行優惠利率的權力下放到各地分行。工行上海分行某信貸員表示，第一套房沒有貸款或貸款已經還清，以及符合工行優質客戶條件者購買第二套房，該行仍將給予8.5折優惠。

　　其他銀行的策略基本一致，即，盡可能地給予最大限度的優惠。如深圳發展銀行的方案為：對8月19日以后辦理個人住房按揭貸款，一般均可給予按基準利率下調15%的最優惠利率；對于8月19日以前辦理房貸的客戶，如果目前已享受下調10%的優惠利率，且信用記錄良好，該行將繼續給予其最優惠的貸款利率，即按新基準利率下調15%。另外該行還規定：購三套以上住房的客戶一般不享受優惠房貸利率；購兩套住房的客戶仍可獲得下調15%的最優惠利率。

　　光大銀行的規定是，對于購買前兩套住房(含一手房、二手房)的優質客戶可執行基準利率0.85倍的下限利率；對存量客戶，自2007年1月1日起進行利率調整，無逾期情況的，自動將利率由原下調10%調整為下調15%。

　　中行上海分行則表示，對于該行認定的優質客戶，實行8.5折利率優惠。值得指出的是，該行優質客戶的界定相當寬松：只要購房者有固定工作，“四金”繳納達到500元，即可算房貸優質客戶；公務員、教師、醫生、律師、企業中高級管理人員，在能源、電力、郵政等行業工作的人員一律算優質客戶。

　　更有甚者，由于普遍實行8.5折優惠，由此導致，部分期限的房貸利率甚至要比原來的利率水平還低。以一至三年(含)期貸款為例，加息前的利率為6.03%，下浮10%為5.427%，加息后為6.30%，下浮15%為5.355%，比加息前降低0.072個百分點。據了解，目前選擇一至三年期房貸的客戶占比約為5%。

　　提前還款小有限制

　　當然，房貸業務萎縮給消費者帶來的未必全是“好事”。目前，已有多家銀行對貸款不到一年就提前還款者收取1%左右的違約金，另外，大多數銀行還對提前還款金額設定了最低限額，對于提前還款的次數，也有不盡相同的規定。業內人士預計，兩次加息過后，如果提前還款數量不斷增多，銀行將會對此行為施加更為嚴格的控制。

　　這種苗頭已經有所顯現。譬如說，近幾年來，滬上銀行提前還貸預約期一般為7個工作日左右，不過，近期不少銀行開始推翻此慣例，部分銀行規定了10個工作日左右的預約期，有些甚至規定，欲提前還款者必須提前15天通過電話或書面向銀行預約，然后由銀行確定具體的還貸時間。

　　另外，部分已經推出“無障礙提前還貸”概念的銀行也已不能履行當初的承諾，即保證在5個工作日內辦妥提前還貸手續、且不收任何違約金。新的規定是，每月5日為固定的提前還貸日，客戶提前還款必須在此前預約，否則就要等到下個月的5日。部分支行還對每月提前還貸總量設上限，超過后，則當月不再受理提前還貸。

　　銀行方面對此作出的解釋是，伴隨樓市調控和多次加息，滬上銀行提前還款量同比大增。銀行在人手分配、資金重新投放等方面難以協調，預約期拉長也屬無奈之舉。

　　不過，也有知情人士表示，一家房貸余額規模在40億元左右的銀行，目前一個月的提前還貸量大約在2億元左右，即使按照6%利率來估算，每延遲半個月就可多收利息50萬元，一年下來就是600萬元。

　　針對于此，上海聯業律師事務所王展律師認為，銀行通過較長預約期而取得的利息收入屬于不當得利，消費者有權拒付。因為在目前的房貸借款合同中，基本沒有對提前還款的預約期進行約定，銀行應當與借款人協商預約期限，而不能單方面規定。長達半月的預約期也大大超過了合理的范圍，如果銀行的工作效率不高，確實需要這么長的工作時間，也不應該收取預約期的全部利息，超過合理工作時間的利息應該免收。

　　固定利率是否合算

　　取5年期貸款作比較：加息前，光大銀行和招商銀行推出的固定利率貸款可優惠至5.34%和5.73%，而新調整后，5年期貸款基準利率達到6.48%，按8.5折計算，浮動利率貸款的優惠利率為5.508%，由此可見，當初選擇光大銀行固定利率貸款者，已經享受到0.168個百分點的息差。

　　不過，選擇10年期固定利率產品者尚未獲取實惠。兩次加息前，光大銀行推出的固定利率為6.08%，招商銀行為6.09%，但是目前該檔次浮動利率房貸優惠利率仍只有5.814%，后者仍有0.266及0.267個百分點的息差優勢。

　　如果央行再次加息0.27個百分點，那么10年期貸款利率將升至7.11%，按8.5折計算為6.044%，已經非常接近于兩行當初實行的固定利率；而若央行繼續這一次長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度的思路，如對該檔次利率上調0.45個百分點，則優惠利率升至6.197%，超過兩行當初實行的固定利率。

　　再來看上調后的固定利率房貸，光大銀行5-10年(含)期優惠利率為6.12%，高于浮動優惠利率5.814，而若央行再次加息0.36個百分點，則兩者可以持平。

　　總體來說，理財專家建議，以下三種人群適合選擇固定利率房貸：一是認為我國利率水平還將持續上升的；二是認為自己未來收入比較穩定，足以支付固定按揭還款額的；三是已購多套房屋或因其他原因不能在銀行享受浮動利率下限優惠的購房者，因為現在各銀行的固定利率實際已低于浮動基準利率。（衛容之）