中新網(wǎng)9月1日電 據(jù)《國際金融報(bào)》報(bào)道，為了應(yīng)對(duì)加息帶來的負(fù)面沖擊，各家銀行被迫拾起“0.85倍”這一“救命稻草”，盡量擴(kuò)展優(yōu)惠利率適用面。那么，銀行推出的0.85倍優(yōu)惠利率，到底能給買房人多少甜頭呢？
下限利率漸成主流
工商銀行的反應(yīng)最為迅速，加息之后，一份由工行總行制定的房貸業(yè)務(wù)新通知迅速下發(fā)到各地分行。通知規(guī)定，對(duì)于購買第一套房的貸款客戶，給予新基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠，即五年以上貸款客戶執(zhí)行5.814%的利率下限。
此外，工行總行還將第二套購房是否實(shí)行優(yōu)惠利率的權(quán)力下放到各地分行。工行上海分行某信貸員表示，第一套房沒有貸款或貸款已經(jīng)還清，以及符合工行優(yōu)質(zhì)客戶條件者購買第二套房，該行仍將給予8.5折優(yōu)惠。
其他銀行的策略基本一致，即，盡可能地給予最大限度的優(yōu)惠。如深圳發(fā)展銀行的方案為：對(duì)8月19日以后辦理個(gè)人住房按揭貸款，一般均可給予按基準(zhǔn)利率下調(diào)15%的最優(yōu)惠利率；對(duì)于8月19日以前辦理房貸的客戶，如果目前已享受下調(diào)10%的優(yōu)惠利率，且信用記錄良好，該行將繼續(xù)給予其最優(yōu)惠的貸款利率，即按新基準(zhǔn)利率下調(diào)15%。另外該行還規(guī)定：購三套以上住房的客戶一般不享受優(yōu)惠房貸利率；購兩套住房的客戶仍可獲得下調(diào)15%的最優(yōu)惠利率。
光大銀行的規(guī)定是，對(duì)于購買前兩套住房(含一手房、二手房)的優(yōu)質(zhì)客戶可執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍的下限利率；對(duì)存量客戶，自2007年1月1日起進(jìn)行利率調(diào)整，無逾期情況的，自動(dòng)將利率由原下調(diào)10%調(diào)整為下調(diào)15%。
中行上海分行則表示，對(duì)于該行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶，實(shí)行8.5折利率優(yōu)惠。值得指出的是，該行優(yōu)質(zhì)客戶的界定相當(dāng)寬松：只要購房者有固定工作，“四金”繳納達(dá)到500元，即可算房貸優(yōu)質(zhì)客戶；公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師、企業(yè)中高級(jí)管理人員，在能源、電力、郵政等行業(yè)工作的人員一律算優(yōu)質(zhì)客戶。
更有甚者，由于普遍實(shí)行8.5折優(yōu)惠，由此導(dǎo)致，部分期限的房貸利率甚至要比原來的利率水平還低。以一至三年(含)期貸款為例，加息前的利率為6.03%，下浮10%為5.427%，加息后為6.30%，下浮15%為5.355%，比加息前降低0.072個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，目前選擇一至三年期房貸的客戶占比約為5%。
提前還款小有限制
當(dāng)然，房貸業(yè)務(wù)萎縮給消費(fèi)者帶來的未必全是“好事”。目前，已有多家銀行對(duì)貸款不到一年就提前還款者收取1%左右的違約金，另外，大多數(shù)銀行還對(duì)提前還款金額設(shè)定了最低限額，對(duì)于提前還款的次數(shù)，也有不盡相同的規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，兩次加息過后，如果提前還款數(shù)量不斷增多，銀行將會(huì)對(duì)此行為施加更為嚴(yán)格的控制。
這種苗頭已經(jīng)有所顯現(xiàn)。譬如說，近幾年來，滬上銀行提前還貸預(yù)約期一般為7個(gè)工作日左右，不過，近期不少銀行開始推翻此慣例，部分銀行規(guī)定了10個(gè)工作日左右的預(yù)約期，有些甚至規(guī)定，欲提前還款者必須提前15天通過電話或書面向銀行預(yù)約，然后由銀行確定具體的還貸時(shí)間。
另外，部分已經(jīng)推出“無障礙提前還貸”概念的銀行也已不能履行當(dāng)初的承諾，即保證在5個(gè)工作日內(nèi)辦妥提前還貸手續(xù)、且不收任何違約金。新的規(guī)定是，每月5日為固定的提前還貸日，客戶提前還款必須在此前預(yù)約，否則就要等到下個(gè)月的5日。部分支行還對(duì)每月提前還貸總量設(shè)上限，超過后，則當(dāng)月不再受理提前還貸。
銀行方面對(duì)此作出的解釋是，伴隨樓市調(diào)控和多次加息，滬上銀行提前還款量同比大增。銀行在人手分配、資金重新投放等方面難以協(xié)調(diào)，預(yù)約期拉長也屬無奈之舉。
不過，也有知情人士表示，一家房貸余額規(guī)模在40億元左右的銀行，目前一個(gè)月的提前還貸量大約在2億元左右，即使按照6%利率來估算，每延遲半個(gè)月就可多收利息50萬元，一年下來就是600萬元。
針對(duì)于此，上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師認(rèn)為，銀行通過較長預(yù)約期而取得的利息收入屬于不當(dāng)?shù)美M(fèi)者有權(quán)拒付。因?yàn)樵谀壳暗姆抠J借款合同中，基本沒有對(duì)提前還款的預(yù)約期進(jìn)行約定，銀行應(yīng)當(dāng)與借款人協(xié)商預(yù)約期限，而不能單方面規(guī)定。長達(dá)半月的預(yù)約期也大大超過了合理的范圍，如果銀行的工作效率不高，確實(shí)需要這么長的工作時(shí)間，也不應(yīng)該收取預(yù)約期的全部利息，超過合理工作時(shí)間的利息應(yīng)該免收。
固定利率是否合算
取5年期貸款作比較：加息前，光大銀行和招商銀行推出的固定利率貸款可優(yōu)惠至5.34%和5.73%，而新調(diào)整后，5年期貸款基準(zhǔn)利率達(dá)到6.48%，按8.5折計(jì)算，浮動(dòng)利率貸款的優(yōu)惠利率為5.508%，由此可見，當(dāng)初選擇光大銀行固定利率貸款者，已經(jīng)享受到0.168個(gè)百分點(diǎn)的息差。
不過，選擇10年期固定利率產(chǎn)品者尚未獲取實(shí)惠。兩次加息前，光大銀行推出的固定利率為6.08%，招商銀行為6.09%，但是目前該檔次浮動(dòng)利率房貸優(yōu)惠利率仍只有5.814%，后者仍有0.266及0.267個(gè)百分點(diǎn)的息差優(yōu)勢(shì)。
如果央行再次加息0.27個(gè)百分點(diǎn)，那么10年期貸款利率將升至7.11%，按8.5折計(jì)算為6.044%，已經(jīng)非常接近于兩行當(dāng)初實(shí)行的固定利率；而若央行繼續(xù)這一次長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度的思路，如對(duì)該檔次利率上調(diào)0.45個(gè)百分點(diǎn)，則優(yōu)惠利率升至6.197%，超過兩行當(dāng)初實(shí)行的固定利率。
再來看上調(diào)后的固定利率房貸，光大銀行5-10年(含)期優(yōu)惠利率為6.12%，高于浮動(dòng)優(yōu)惠利率5.814，而若央行再次加息0.36個(gè)百分點(diǎn)，則兩者可以持平。
總體來說，理財(cái)專家建議，以下三種人群適合選擇固定利率房貸：一是認(rèn)為我國利率水平還將持續(xù)上升的；二是認(rèn)為自己未來收入比較穩(wěn)定，足以支付固定按揭還款額的；三是已購多套房屋或因其他原因不能在銀行享受浮動(dòng)利率下限優(yōu)惠的購房者，因?yàn)楝F(xiàn)在各銀行的固定利率實(shí)際已低于浮動(dòng)基準(zhǔn)利率。（衛(wèi)容之）
