“國六條”和九部委“十五條”威力日現(xiàn)。政策力度和公眾預(yù)期變化直接影響上海樓市的起伏。筆者認(rèn)為，身處政策調(diào)控期購房，應(yīng)注意防范風(fēng)險(xiǎn)。
第一、預(yù)購期房的風(fēng)險(xiǎn)由于開發(fā)商受資金回籠的銷售壓力，期房預(yù)售價(jià)格可能會有一定幅度的下調(diào)。開發(fā)商需要通過價(jià)格優(yōu)勢來促銷，對沖其產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。最近期房糾紛也很多，比如逾期交房、逾期辦理產(chǎn)證或者因拖欠銀行貸款被銀行查封等。筆者建議，考量價(jià)格的同時(shí)，購房者不能忽視其產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。防范期房預(yù)購風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重三個(gè)方面：
一、購前調(diào)查。這可以通過調(diào)查開發(fā)商的股東狀況、出資狀況、公司章程、已開發(fā)樓盤狀況、品牌忠誠度與美譽(yù)度、在售樓盤的土地出讓與銀行抵押狀況等，對開發(fā)商的履約能力進(jìn)行綜合評估。一般來說，選擇資金實(shí)力雄厚的品牌地產(chǎn)公司，風(fēng)險(xiǎn)會小一些。
二、合同審查。對規(guī)劃、質(zhì)量、面積、交房、車位、綠化、驗(yàn)收、違約救濟(jì)、付款方式等和期房預(yù)售相關(guān)的重要條款進(jìn)行審查，確保自己的合同權(quán)益不受侵犯。
三、避免透支自己的履約能力。面對風(fēng)險(xiǎn)，我們既需要衡量風(fēng)險(xiǎn)對價(jià)，也要做好承受風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，無論是購前調(diào)查還是合同審查，這只能減少風(fēng)險(xiǎn)，但并不能從根本上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，或者透支了自己的履約能力，一旦出現(xiàn)意外，風(fēng)險(xiǎn)會急劇放大，對買房者的生活產(chǎn)生重大影響。
第二、購買挑高、錯層、分拆等“變異大房型”的風(fēng)險(xiǎn)
九部委新政提出90平方米的標(biāo)準(zhǔn)和雙70%的調(diào)控線，力求調(diào)整住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。對此，一些開發(fā)商提出了新的策略，以挑高、錯層、分拆建造合并出售等做法制造“變異大戶型”。這些做法有規(guī)避調(diào)控的嫌疑，但筆者認(rèn)為從積極面來看，也增加了九部委新政的柔性。但消費(fèi)者如欲購此類房源，仍要謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)。
首先，房屋的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商必須在設(shè)計(jì)施工階段就要論證相關(guān)做法的可行性，如果簡單粗糙，可能導(dǎo)致很多的房屋質(zhì)量糾紛和裝修裝飾糾紛，甚至?xí)a(chǎn)生重大人身損害。另外，現(xiàn)在樓盤竣工驗(yàn)收大多沒有做到“一房一驗(yàn)”，對于一些復(fù)雜構(gòu)造的房屋，購房者應(yīng)要求“一房一驗(yàn)”。
其次，未來的政策風(fēng)險(xiǎn)。銀行的金融產(chǎn)品政策和交易中心的過戶登記政策對合并購買與合并使用可能會帶來問題。比如，兩套房的首付成數(shù)和按揭貸款利率，和一套房會有所區(qū)別。又如，同時(shí)購買兩套相鄰的商品房，是辦理一張產(chǎn)證還是兩張產(chǎn)證，將會有更明確的政策規(guī)定，政策的不確定性也隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。而辦理一張產(chǎn)證還是兩張產(chǎn)證就可能對持有房屋或上市流通的相關(guān)問題產(chǎn)生影響。
最后，稅收問題。普通住宅和非普通住宅稅賦的區(qū)分將會越來越突出。契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅或者將來可能出現(xiàn)的稅負(fù)，都會因?yàn)殚_發(fā)商的這一策略給消費(fèi)者帶來多繳稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。國家的房地產(chǎn)稅征系統(tǒng)還在探索階段，其自身的不確定性也會給消費(fèi)者帶來風(fēng)險(xiǎn)。
（來源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào) 作者：許海波 上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師）
