外資進入房市或將受到嚴格的政策監管，其中境外機構和個人購買房產，必須實行實名制。

　　《第一財經日報》日前獲悉，一份關于規范房地產市場外資準入和管理的文件，已經由建設部、商務部等六部委會簽完畢。文件對外商投資房地產的市場準入、開發經營，以及境外機構和個人購買房產等三大領域，均進行了明確的規范。

　　一位接近文件起草部門的知情人士透露，上半年房地產市場的具體統計數據，會在本月15日左右上報國務院，國務院將結合情況確定該文件的發布和執行時間，而涉及到的有關部委，也將隨后出臺具體操作細則。不是有錢就能買房

　　上述文件一旦正式實施，將只有境外機構在中國境內設立的分支、代表機構(房企除外)和在境內工作、學習超過一年的個人，具備購買符合實際需要的自用、自住商品房的資格。尤其值得一提的是，購買將必須采取實名制。

　　在2002年取消了外銷房和內銷房的區別后，我國在外資投資房地產方面沒有了任何限制。

　　“不久會有一些具體細則出臺，來解釋‘符合實際需要’這個條件，如一個多少人的機構能夠購買多大面積的自用房，肯定不是有錢就能隨便買的。”上述知情人士介紹說。

　　“限制境外機構和非中國居民個人購房這個政策是可以理解的，這樣做既防止了外國人聯手炒房，也防止一些境外投資機構來炒房，抬高房價制造房地產泡沫。大多數國家都是在交易這個環節來限制。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩教授表示。上海一個專門為外資機構和非中國居民購房提供咨詢的機構負責人告訴記者，他們預測政策出臺后，非中國居民購房的手續將變得復雜起來。據稱，最近一些一直想買房的外資，向其咨詢時一聽說手續要復雜，“就立刻著急了，畢竟都怕麻煩”。

　　此外，按照六部委目前的設想，今后機構和非中國居民購房，除了要求實名制，還需要有批準機構設立的證明、個人來中國工作或學習的時間等證明，才能去辦理購買和登記手續。同時，外匯管理局也將會在結匯這個環節守住資金閘門，相關房產轉讓所得人民幣資金，經合規性審核并確認按規定辦理納稅等手續后，方允許購匯匯出。“商業存在”阻擊熱錢

　　上述知情人士告訴記者，對于外資購房，“商業存在”將是一個基本原則。今后，從事房地產開發和經營的外資單位，必須取得商務部的外商投資企業批準證書和國家工商總局的營業執照。

　　“這意味著，以前一些金融投資機構和其他各種渠道進來的境外熱錢，將不能夠直接投資購房，必須經過批準、登記才行。”該人士指出，而這將對外資炒房起到“一劍封喉”的作用。

　　據悉，此次文件規定：外資投資購買非自用房產，應遵循商業存在原則，按規定申請設立外商投資企業。其中投資總額超過(含)1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。

　　“設置這個門檻的目的，是限制銀行對外資房地產企業的貸款比例，改變以前房地產市場投資中貸款比例過高的情況。”董藩認為。

　　此外，文件對外資房企的設立、股權轉讓或項目轉讓，以及并購境內房企等，都作了詳細規定。其中特別規定，外資并購境內房企或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，并以自有資金一次性支付全部轉讓金。

　　“這實際上是吸取了過去的教訓。以前出現過外資并購某個國企，不安置下崗職工，也不清理欠債，而只是相中了國企所在的那塊地皮的例子。”董藩教授說。資本金“緊箍咒”擠壓“假外資”

　　對外資進行房地產開發經營活動，資本金方面將念起“緊箍咒”。

　　新政策將規定，外資房企中注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，將不得辦理貸款和結匯。

　　“從房地產開發方面提高門檻，資本金方面的規定能夠防止出現泡沫，減輕銀行的貸款壓力。”董藩教授對此評論。

　　而對于50%的注冊資本金要求，盛富企業管理咨詢有限公司董事總經理黃立沖表示，如果各地方政府按照文件嚴格執行，將不可能有外資可以投資境內的房地產市場。據他介紹，此前外商投資設立的房地產企業，注冊資本金的要求在40%，提高到50%已經不合乎房地產開發自身的規律，“外資的投資回報將因此大幅下降。”

　　但某境外房地產基金管理公司的吳先生卻表示，外商投資企業的注冊資本金向來都是分批到位的，因此，增加到50%的影響并不大。

　　不過，上述兩位都有境外地產基金管理經驗的人士一致認為，這一規定可能對那些“假外資”房地產開發企業產生致命影響。

　　據介紹，在很多地方，出于政府方面對引進外資的迫切需求，一些民營的開發企業在拿到土地后，會在境外設立一家公司，再以境外公司的名義收購上述土地，進行開發。黃立沖說，如果文件出臺，這些“假外資”開發企業將首當其沖。因為它們大多資金實力不強，同時又面臨“國六條”的政策壓力，“這些企業最終會‘死’掉一批。”

　　(來源：第一財經日報 作者：丁矛 翟宇)