政府該不該插手商品房市場

　　兩個70%和90平方米這三個數字是“九部門十五條”中最惹人注目的硬指標，其能否得到貫徹落實，既關系到“九部門十五條”的成敗，也關系到房地產市場日后的健康發展。

　　對于這三個指標，各方激烈爭論的首先是手段問題。此番“九部門十五條”是九部門聯合發布的，相對于“國八條”，監察部門等加入其中，而且加上了地方政府負責的字眼，還劃定了兩個70%的比例標準，行政命令的色彩躍然紙上。

　　對此，顧云昌認為，“國六條”及“九部門十五條”更多的是使用了行政手段，這對緩解當前房地產市場面臨的突出問題是必要的，效果可能也會更迅速，但從根本上看，調控房地產市場更多地還是應該用市場手段，如稅收、金融等。比如，可以按照90平方米、120平方米、150平方米等不同面積標準制定不同的消費稅率，由市場去判斷調節。

　　他認為，對房地產市場實行行政調控有很大的難度，而且效率也不高。例如，“新建商品住房中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”一條，即便現在的傾向是總量占70%即可，但這一標準在執行過程中的原則是什么，哪些項目該是在70%比重里的，有什么判斷標準，由誰來審核，如果處理不當，不但解決不了房地產市場的問題，還會造成尋租。

　　在他看來，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地產市場是區域性市場，差異性很大，全國660個城市，每一個的情況都不一樣，應該讓地方政府根據各地的情況制定標準，這樣更符合市場實際。而前幾年對房地產市場從金融、稅收等方面進行的調控，并不是手段錯誤，只是有些政策措施沒有得到認真執行。例如，4年前，北京市曾出臺以120平方米為界執行不同契稅征收標準政策，事實上就起到了一定的調節產品結構的作用，只可惜這一政策沒有得到完善并有力地實施。

　　包宗華則認為政府通過行政手段介入住房問題是在行使“份內之事”，如果政府不介入住房問題，而按對待一般商品的辦法，任憑市場自發調節，就解決不好住房問題，特別是廣大中低收入者的住房問題。

　　在他看來，1998年推行住房分類供應制度以來，在取得巨大改革成就的同時，也產生了一種傾向，就是任憑市場自發調節過多，政府介入過少。因此，“九部門十五條”是履行政府介入住房職能的“份內之事”，是應盡之責，決不是有些人說的是超過政府職能的干預過多和“越位”。

　　但是，包宗華也認為，盡管政府應該介入到住房問題，但在具體的手段上可以采取市場的方法，以紐約市的廉租房為例，政府制定了嚴格的準入門檻以及補貼標準，低收入家庭是到市場上去租住符合他們條件的住房。

　　兩個70%和90平方米的硬指標出臺后，一些專家學者對它們能否得到執行表示憂慮。

　　從管理機構來看，城市對房地產市場的管理機構可謂是五花八門，發改委、建委、規劃委、國土局、銀行等各管一塊，誰都不能夠全管，政策的執行難度很大。

　　從目前的商品房供應結構來看，要實行這一標準，難度也不小。以經濟適用住房為例，盡管國家宏觀調控多次提到調整住房結構，不少地方政府也多次做出增加經濟適用房建設的承諾，但形勢不容樂觀。

　　據國家發展和改革委員會提供的數據顯示，今年前5個月經濟適用房投資占房地產開發投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降0.5個百分點。

　　從目前的住房供應結構看，以北京為例，北京市房地產交易管理網數據顯示，截止到7月5日，北京市可售期房住宅套數有99707套，面積為13964385平方米，平均每套為140平方米，可售現房住宅套數為18058套，面積為3040344平方米，平均每套為168平方米，要實現90平方米以下住宅占總量的70%以上這一比例，北京的住宅供應結構恐怕得動“大手術”。

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