難言的觀念：“有其屋”是否要“買其屋”

　　“居者有其屋”是否“住者買其屋”，這不是個新問題。在“住房私有率世界第一”的背景下，討論這個問題就有了新的空間。以前，我們會說買房是緣于文化習慣和保障不足，可是面對如此之高的住房私有率，誰都會有一個直覺的反應：憑什么大家都買房，為什么就不讓我買房？

　　面對這樣的夢想，大道理顯得有些蒼白，我們不妨用數字來分析一下，這個夢想有沒有可能成為現實。

　　先說住房供應，看它能否滿足人口增長需求。我們以最近三年為例。從2002年底到2005年底，全國的城鎮人口凈增6000萬�？墒�，同期的城鎮商品房供應只有10億平方米。按照城市改造“拆一建二”的慣例，只能有5億平方米投放市場，按戶均90平方米，總共只能滿足550萬個家庭，這個數字，離6000萬新增人口，有著巨大的差距。當然，同期還有1億平方米經濟適用房上市，但基本上改變不了大局。這個落差必然導致城鎮人口的住房私有率持續大幅降低。

　　再說住房價格。巨大的住房供求矛盾，決定了商品房必然會變成一種價高者得的商品，它不可能降到人人都買得起的水平。不僅是新增城鎮居民中的大多數買不起房，老城鎮居民中的低收入階層，如果沒有參加房改，也將會買不起房。這些人要想買得起房，就只有依靠國家的福利政策。

　　國家有能力滿足這個需求嗎？我們不妨算一筆賬。據權威部門預測，到2010年，中國的城鎮人口還將新增1.2億。新增人口加上多年沉淀的無房人口，城鎮無房總人口將超過兩億，如果按照三口之家、戶均90平方米計算，至少需要再建60億平方米的住房。而同期商品房最多滿足三分之一的需求。也就是說，還有40億平方米要由國家提供，才能滿足“住者買其屋”的要求。40億平方米幾乎相當于中國城鎮住宅總面積的三分之一。從數量上來說，這絕對是個不可能完成的任務。而且根據這些年的經驗，如果用出售的方式解決低收入階層的住房，福利就很難真正到達低收入者的手中。

　　所以，住房私有率的降低是不可避免的趨勢。城鎮住房問題將有很大比例依靠租房解決。在這個過程中，努力推動政府多蓋一些面積不大、功能完善的廉租房，才是“居者有其屋”的正確方向。

　　制度的欠缺：公共住房是建設短板

　　美國，68%；英國，67%；德國，42%�？纯粗袊�81.62%的住房私有率，未免有些詫異。

　　發達國家如此低的住房私有率能說明什么？這些國家的就業流動是常態，為了可能的發展機遇，歐美人士習慣了不買房。但是這只是直觀的感覺，由于擁有成熟健全的住房保障體系，不僅不愁找不到可租的房子，而且房價保持著相對平穩，租房買房的成本比較只有些微差別。丹麥的做法更徹底：全民租房——主要是向政府租。

　　計劃經濟條件下，中國實施的是福利化分配方式，住房是全民的福利品；市場經濟條件下，通過住房制度改革，對于有支付能力的居民，要通過市場解決住房，對于低收入家庭，政府通過住房保障，解決其支付能力不足的問題。81.62%的住房私有率，根源就在于住房保障制度的欠缺。經濟適用房不但被指“變味”且供給速度明顯滯后，廉租房則更為稀缺。這就迫使中低收入者不得不在商品房市場解決住房，越來越多的“房奴”便是最有力的證明。

　　滿足低收入人群的住房需求，廉租房同樣可以制約房價的非理性上漲。媒體公布的公式稱，廉租房與房價呈反比關系。廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%~4%，最大的受益者是普通老百姓。

　　從1998年提出建立廉租房制度，到2003年出臺相關管理辦法，中國291個地級以上城市中已有221個城市在去年年底前實施了廉租住房制度，但是70個城市的空白仍然暴露出資金上的無奈。原來的財政體系中，社會保障重在保吃穿、保就業、保養老，而住房并沒有納入預算科目。再加上商業地產帶來的收入，這些都令地方政府忽視公共住房建設。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授認為，加強公共住房制度建設，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會責任，也是確保商品住宅市場按市場規律運作的基礎。

　　住宅市場成熟的地區，政府均將持續供應可負擔住宅(即廉租房)列為重要的施政目標，比如倫敦2004年的新規劃要求中心區新增房屋的1／4為可負擔用房。事實上，這種制度設計是一種多贏，低收入者可以借助安定的生活實現地位的提升，城市也通過不斷獲得低價勞動力而維持競爭力，而先租后售的做法同樣可以回籠資金。(錢飛鳴 苗凡卒)

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