專(zhuān)家：外資推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)值得商榷
“外資投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)狀況，帶動(dòng)了投資性購(gòu)房，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。”——針對(duì)業(yè)內(nèi)這樣一種觀點(diǎn)，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉表示，這種觀點(diǎn)是值得商榷的。我們認(rèn)為根本問(wèn)題是市場(chǎng)中的閑散資金過(guò)多，投資渠道狹窄，這就逼得資金到處尋找投資目標(biāo)，即使外資不來(lái)，這些投資者也會(huì)去買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓。如果不提供其他更有效的投資渠道，即使沒(méi)有外資投資，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)照樣過(guò)熱。
近6年來(lái)，中國(guó)的貨幣供應(yīng)量(M2)迅速增長(zhǎng)，由1999年的117638.10億元上漲到2005年的298755.48億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)16.83%。2005年M2余額/GDP高達(dá)1.64，這意味著市場(chǎng)中有大量脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貨幣。2005年，市場(chǎng)中有約15萬(wàn)億元的“閑置”貨幣。
華偉指出，投資過(guò)度的解決辦法宜疏不宜堵，關(guān)鍵是要開(kāi)放投資領(lǐng)域，把國(guó)內(nèi)過(guò)剩的投資資金有效疏導(dǎo)。資金疏導(dǎo)好了，又哪來(lái)資金去跟外資的風(fēng)呢？所以說(shuō)，現(xiàn)在是資金過(guò)剩，渠道狹窄，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)集中了過(guò)多的投資需求。
現(xiàn)在進(jìn)行宏觀調(diào)控，可以說(shuō)只能抑制了它短期的投資沖動(dòng)，但是這筆錢(qián)一分也沒(méi)有少，一旦有機(jī)會(huì)，它就會(huì)迅速擴(kuò)張，隨時(shí)可以入市，所以說(shuō)關(guān)鍵是拓寬投資領(lǐng)域，而不是讓這些錢(qián)不進(jìn)來(lái)。所以，即便沒(méi)有外資的進(jìn)入，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題依然存在。
華偉表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，它的問(wèn)題主要不是出在房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體，而是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要部分——住宅市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題并不是外資帶來(lái)的，實(shí)際上是我們地方政府角色錯(cuò)位，配套措施不完善造成的，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)總體過(guò)熱、供求失衡，在結(jié)構(gòu)上偏離了弱勢(shì)群體。所以，我們首先要把住房市場(chǎng)問(wèn)題和房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題分開(kāi)，住房市場(chǎng)中造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題的根源是什么呢？是總量上的供需失衡使整個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲，結(jié)構(gòu)上中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房供應(yīng)不到位，從而造成中低收入家庭住房困難，這實(shí)際上是我們前一階段發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，忽視了構(gòu)筑“防火墻”。
弱勢(shì)群體不可能完全靠市場(chǎng)去解決住房問(wèn)題，他要靠住房保障，要靠廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等制度來(lái)解決，這是第一道“防火墻”；此外，對(duì)于本地的原住民以自住需求為主的，和外來(lái)人口以投資和高端需求為主的，也要建一個(gè)“防火墻”，要通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、戶(hù)籍制度、公積金制度讓除弱勢(shì)群體之外的本地居民，依靠市場(chǎng)能解決需求，不要和外來(lái)的高端購(gòu)買(mǎi)力相重合，這是我們應(yīng)該做的第二道“防火墻”。在這兩道“防火墻”之外，剩下的就是中高端的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)可以對(duì)全球開(kāi)放，誰(shuí)有錢(qián)誰(shuí)來(lái)。
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