專家：外資推動房價上漲的觀點值得商榷

　　“外資投資中國房地產業加劇了國內房地產市場整體競爭狀況，帶動了投資性購房，推動了房價上漲。”——針對業內這樣一種觀點，復旦大學房地產研究中心副主任華偉表示，這種觀點是值得商榷的。我們認為根本問題是市場中的閑散資金過多，投資渠道狹窄，這就逼得資金到處尋找投資目標，即使外資不來，這些投資者也會去買商鋪、寫字樓。如果不提供其他更有效的投資渠道，即使沒有外資投資，中國房地產市場照樣過熱。

　　近6年來，中國的貨幣供應量(M2)迅速增長，由1999年的117638.10億元上漲到2005年的298755.48億元，年均增長率達16.83%。2005年M2余額/GDP高達1.64，這意味著市場中有大量脫離實體經濟發展的貨幣。2005年，市場中有約15萬億元的“閑置”貨幣。

　　華偉指出，投資過度的解決辦法宜疏不宜堵，關鍵是要開放投資領域，把國內過剩的投資資金有效疏導。資金疏導好了，又哪來資金去跟外資的風呢？所以說，現在是資金過剩，渠道狹窄，導致房地產市場集中了過多的投資需求。

　　現在進行宏觀調控，可以說只能抑制了它短期的投資沖動，但是這筆錢一分也沒有少，一旦有機會，它就會迅速擴張，隨時可以入市，所以說關鍵是拓寬投資領域，而不是讓這些錢不進來。所以，即便沒有外資的進入，中國房地產市場的問題依然存在。

　　華偉表示，國內房地產市場的主要問題是市場結構有問題，它的問題主要不是出在房地產市場的整體，而是在房地產市場的一個重要部分——住宅市場。

　　房地產市場的問題并不是外資帶來的，實際上是我們地方政府角色錯位，配套措施不完善造成的，導致房地產市場總體過熱、供求失衡，在結構上偏離了弱勢群體。所以，我們首先要把住房市場問題和房地產市場問題分開，住房市場中造成結構問題的根源是什么呢？是總量上的供需失衡使整個房價快速上漲，結構上中小戶型、中低價位住房供應不到位，從而造成中低收入家庭住房困難，這實際上是我們前一階段發展房地產業的過程中，忽視了構筑“防火墻”。

　　弱勢群體不可能完全靠市場去解決住房問題，他要靠住房保障，要靠廉租房、經濟適用房等制度來解決，這是第一道“防火墻”；此外，對于本地的原住民以自住需求為主的，和外來人口以投資和高端需求為主的，也要建一個“防火墻”，要通過經濟適用房、戶籍制度、公積金制度讓除弱勢群體之外的本地居民，依靠市場能解決需求，不要和外來的高端購買力相重合，這是我們應該做的第二道“防火墻”。在這兩道“防火墻”之外，剩下的就是中高端的市場，這個市場可以對全球開放，誰有錢誰來。

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