監管的難題

　　根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買房地產進行必要限制是國際社會的通行做法。在其187個成員中，有137個成員都針對不同對象和內容，通過各種方式與手段對非居民投資房地產進行管制。

　　中國對外資購房過度開放，使得大量外籍人士廣泛參與到購房“大軍”中。尤其2003年之后，一些歐美人士博弈中國人民幣升值，也加入原本是海外華人為主體的購房隊伍。他們對上海房價的飛漲起到火上澆油的作用。

　　據央行統計，2004年共有220億元外資進入了上海，其中70億元用于購房。境外資金購房主要集中于別墅、公寓等高價位商品房。2005年前兩月，境外資金購買上海單價11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額，同比增長47.6%和73%，購買單價11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。境外人士投資購房之瘋狂，令人乍舌。

　　限制境外人士購房，勢在必行。不過，如何區別對待境外人士及各種不同種類的外資，則是一大難題。中國人有著葉落歸根的傳統，將來華僑購房會越來越多。這些華僑的感情能夠傷害么?同樣，對不同種類的外資在技術上怎樣進行限制，也是一個急需解決的問題。

　　縱深：設限外資方向之爭

　　外資進入房地產的問題，決策層已關注一年有余。國家總體限制性政策的出臺，僅僅是個時間問題。不過，受制于一系列的因素牽制，其出臺也并未如外界猜測的那么簡單。

　　中央早已關注

　　無論是國務院“地產調控6點意見”，還是隨后發布的9部委《意見》當中，都沒有針對外資的設限條款，但這并不能證明中央政府并未意識到外資對于房地產及宏觀經濟可能產生的連帶性影響。一業內人士告訴記者。

　　記者了解到的消息表明，在國務院發布“地產調控6點意見”之前，決策層曾召開過多次會議，在其中的一次會議上，房地產行業的外資問題曾被領導同志專門提出，并要求關注其可能對房地產和宏觀經濟所產生的影響。

　　有消息稱，在會上，最近頻頻在內地房地產收購物業或進行投資的摩根斯坦利等境外基金機構被點名——這足見中央政府對于房地產外資問題的關注。

　　實際上，中央政府在持續關注房地產外資問題的同時，已經開始使用一些技術手段對外資購房等行為進行控制。而所謂技術手段主要是以外匯結匯的審查為主，也就是說，通過嚴格審批，控制外資購房的發展速度和規模。

　　在今年“地產調控6點意見”下發之后，外匯購房的結匯明顯從緊，并已經強化了審批，長期負責海外銷售的一家中介代理機構的負責人告訴記者，“原來3天就可以審批下來的，現在基本已經延長到了一周。”

　　這意味著，雖然在去年和今年的調控過程中，外管局并未加入到調控的主要協作部門中，但其對房地產外資的控制卻一直“潛行”。去年上海房價的快速上漲勢頭得到抑制，實際上便與外管局對外資的控制有關。此前，外資大規模涌入，曾是推動上海樓價快速上漲的主要原因之一。

　　技術瓶頸

　　《中國經營報》記者目前掌握的消息表明，究竟由哪個部委對外資進入房地產進行調控管理，現在還沒有明確的說法。

　　到目前為止，參與房地產調控的部門已經從去年的7個增至今年的9個，卻唯獨不見與外資相關的外管局和商務部，而沒有這兩個部門的介入，對房地產外資的調控就無從談起。而這兩個部門的“隱身”，則與對外資進入房地產設限的技術因素有關。

　　“現在中國只有資本項目下的外資進入受到管制，QFII每年是有額度的。”銀河證券首席經濟學家左小蕾對記者說。目前，房地產項目則是被置于日常消費類科目，而在現行的外資政策下，這個科目是受到鼓勵的。

　　這兩個科目有著“天壤之別”。資本科目的外資管制政策，主要控制的是外資流向中國資本市場的規模和速度，以避免中國的資本、金融體系受到國外投機資本沖擊而產生風險。而日常消費類科目所面對的只是普通的外資消費行為，由于除購房之外，普通消費行為所涉及的資金額度相對較少，不會造成金融風險，故此長期以來沒有限制性政策，這個科目也一直處在被鼓勵的范圍。

　　目前，中國對資本市場的外資管制采用的是QFII額度。然而，使用QFII額度對房地產外資進行限制顯然不現實。雖然頻繁“現身”于中國房地產市場的摩根斯坦利等外資擁有QFII資格，但其投資于房地產的往往是專門的房地產投資基金，這類基金不牽涉資本市場，故無法對其使用QFII額度進行管制。另一方面，這些資金在日常消費科目下，進出相對自由，外管局對其監管也有一定的困難。

　　“即便真的對房地產領域設限，我們也有變通的辦法。”一位境外基金人士私下對記者表示。他所言的“辦法”很多，其中最為簡便的一種便是與中國內地企業成立一家公司，使其擁有合資公司地位，然后再以這家公司的名義收購物業或者進行投資，如果所需資金很大，則可以用同樣的手段注冊多家公司解決問題——這恰恰是目前監管的技術難度所在。

　　方向爭議

　　從目前中央政府對于使用外資的總體思路來看，對房地產外資設限只是遲早的問題，然而，究竟采用哪種思路對其進行控制，卻存在著不小的爭議。

　　中國社會科學院金融所研究員尹中力是外資設限問題上的“強硬派”，他甚至主張將房地產置于資本科目下進行監管。“從世界各國的情況來看，沒有一個國家將房地產置于經常消費科目下，房地產不是快速消費品，屬于資源性產品，應該對外資加以監管。”

　　但在“溫和派”看來，即采用稅收等技術手段增大外資的成本，降低收益，對其進行控制。

　　從記者目前掌握的情況來看，相關主管部門比較傾向于后一種思路，對于將房地產列入資本項目下進行外匯管制并不持支持態度。有消息稱，相關主管部門正在醞釀從四個層面對房地產外資進行限制。

　　首先是稅收，比如調整進入房地產的外資一直享有的所得稅減免等優惠；其次，對房地產企業中的外資比重和房地產企業的外債規模作出限制；第三是從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施；最后區別對待外國非居民個人和外國非居民法人。顯然，在這些層面相對于資本科目下的配額管制要“溫和”得多。

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