中新網(wǎng)6月28日電 據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，根據(jù)北京市消協(xié)對(duì)北京市100個(gè)居住小區(qū)和99個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行的隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，由開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛，占到小區(qū)物業(yè)管理糾紛的80%以上。

　　“從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司一般都是‘父子關(guān)系’。” 長(zhǎng)期關(guān)注物業(yè)糾紛的北京憶通律師事務(wù)所律師李勁松一針見(jiàn)血：“基于這種關(guān)系，開(kāi)發(fā)商埋下的地雷，往往在業(yè)主和物業(yè)公司之間爆炸。”據(jù)他觀察，“物業(yè)糾紛案件絕大部分和開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)”。

　　北京大西洋新城小區(qū)持續(xù)了5年之久的物業(yè)糾紛，正源于此。

　　小區(qū)業(yè)主代表陸頌吳說(shuō)：“當(dāng)初宣傳單上承諾我們的配套設(shè)施、例如小學(xué)至今還沒(méi)有落實(shí)。而終于落實(shí)了的，像獨(dú)立會(huì)所，四層樓有三層都租給外面開(kāi)起了餐館、健身房，另一層給了街道辦事處當(dāng)辦公室，當(dāng)初向業(yè)主承諾的棋牌室、網(wǎng)球室、乒乓球室，如今蹤影全無(wú)。”

　　入住不久，又有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。107樓的一戶(hù)業(yè)主在裝修時(shí)，拆開(kāi)窗戶(hù)后竟發(fā)現(xiàn)里面都是廢紙、廢木頭渣滓。此外，公攤面積不斷“擴(kuò)容”也備受非議。“小區(qū)里的變電站，按國(guó)家規(guī)定不能算是建筑物，也攤給了業(yè)主；鍋爐房的產(chǎn)權(quán)是他們的，但把煙囪攤給了業(yè)主；地下停車(chē)場(chǎng)他們收費(fèi)，出口卻攤給了我們，這是什么道理！”陸頌吳說(shuō)。

　　據(jù)業(yè)主們提供的證據(jù)證明，大西洋新城物業(yè)管理公司實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商自己成立的。有矛盾時(shí)，物業(yè)公司的屁股往往坐在開(kāi)發(fā)商一邊，這無(wú)疑成了業(yè)主們向開(kāi)發(fā)商“討說(shuō)法”的障礙。由國(guó)務(wù)院發(fā)布、于2003年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)管理公司要跟開(kāi)發(fā)商分開(kāi)。但大西洋新城的現(xiàn)狀依然沒(méi)有改變。

　　物業(yè)究竟是來(lái)服務(wù)還是來(lái)收費(fèi)的？

　　同樣，在接到來(lái)自焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的相關(guān)投訴之后，記者來(lái)到了北京天鑫家園，對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿是糾紛的重要起因。面對(duì)記者，業(yè)主們紛紛訴苦：物業(yè)公司自打的地下水普遍有沉淀，有時(shí)有惡臭；物業(yè)公司每天17時(shí)30分即停止售水售電，并且每次只賣(mài)300度電，用電暖的住戶(hù)冬天采暖只夠用幾天，對(duì)上班族極為不便；小區(qū)幾條道路夜間沒(méi)有照明；物業(yè)公司從未公布收支賬目；保安還強(qiáng)行攔車(chē)收費(fèi)甚至毆打業(yè)主。業(yè)主對(duì)服務(wù)不滿，物業(yè)費(fèi)卻照收不誤。

　　此外，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，到今年3月，北京市共有2681家物業(yè)公司取得了物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，而他們的物業(yè)公司——韋和基業(yè)不在其中。也就是說(shuō)，韋和基業(yè)提供的服務(wù)不僅質(zhì)價(jià)不符，而且沒(méi)有從業(yè)資格。

　　“不知道物業(yè)究竟是來(lái)服務(wù)的，還是來(lái)收費(fèi)的”——這不僅僅是天鑫家園小區(qū)業(yè)主們的困惑。大西洋新城小區(qū)的業(yè)主們表示，購(gòu)房時(shí)由于開(kāi)發(fā)商承諾該小區(qū)將由外資物業(yè)公司進(jìn)行酒店式管理，所以物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)定為3.30元／平方米，3個(gè)月后，物業(yè)公司換成了本地的，物業(yè)費(fèi)卻原價(jià)收取。在律師的幫助下，業(yè)主們根據(jù)相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，按照合法可收取費(fèi)用的上限測(cè)算后，驚訝地發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)僅需1.5006元／平方米。

　　小區(qū)業(yè)主代表陸頌吳指著合同中紅筆勾勒過(guò)的多項(xiàng)條款說(shuō)：“物業(yè)公司還經(jīng)常違反《物業(yè)公約》，如擅自將市政供暖的代收代繳供暖費(fèi)，變更為自行供暖，強(qiáng)行違法違約收取供暖費(fèi)用等等。”

　　前期合同充滿霸王條款，不簽沒(méi)鑰匙

　　而即便是連物業(yè)公司都不遵守的《物業(yè)公約》，也并非是業(yè)主們的真實(shí)意愿。天鑫家園業(yè)主余春來(lái)說(shuō)，在簽訂買(mǎi)房合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出示前期物業(yè)服務(wù)合同格式，到了收房入住的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才拿出充滿霸王條款的前期物業(yè)服務(wù)合同，不簽就拿不到鑰匙。業(yè)主們說(shuō)，這個(gè)合同根本就是強(qiáng)加的。

　　“作為物業(yè)服務(wù)的主顧，我們沒(méi)有挑選權(quán)，不能討價(jià)還價(jià)，更不能驗(yàn)貨，強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)又物非所值，憑什么讓我們照價(jià)付款？”4月9日，大西洋新城業(yè)主老陸說(shuō)。據(jù)中消協(xié)對(duì)2005年全國(guó)投訴情況的分析，消費(fèi)者投訴物業(yè)管理的有3830件，其中涉及服務(wù)質(zhì)量的有2136件。

　　面對(duì)質(zhì)低價(jià)高、卻又不得不接受的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主們選擇的抗議手段驚人的一致——拒繳物業(yè)費(fèi)。結(jié)果，去年天鑫家園部分業(yè)主被物業(yè)公司告上法庭，業(yè)主全部敗訴并被強(qiáng)制執(zhí)行。因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，然后業(yè)主被物業(yè)公司起訴，成為當(dāng)前物業(yè)糾紛案件的普遍現(xiàn)象。

　　李勁松律師評(píng)論：“在任何一個(gè)強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)的市場(chǎng)，質(zhì)價(jià)不符是通常的現(xiàn)象。撤換物業(yè)成本很高。”“為了換掉物業(yè)，我們已經(jīng)努力了5年，只落個(gè)心力交瘁，這條路太難了！”老陸這樣說(shuō)。（王海 張向永 沈寅）