中新網6月2日電 據新華網消息，進入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機構投資者空前活躍，整體收購案明顯增多。種種跡象表明，外資大量進入內地樓市，對樓價攀升一定程度上產生了推波助瀾的作用。

　　分析認為，外資大舉進入內地樓市緣于對人民幣升值預期，一旦認為升值空間已經見頂，就會出現集體撤離，那時會使中國經濟面臨艱難的調整。有關專家建議，對外資進入內地樓市應有所管制，通過開征特別物業稅制止外資在樓市上的炒作行為。

　　外資全線購華高檔住宅

　　2月，有美國、印尼、香港特區資金背景的基金協和建設收購位于上海市盧灣區的盛捷服務公寓住宅，嘉吉集團也在南匯區買下了24棟別墅。

　　3月，繼美國高盛以7000萬美元買下虹橋花苑酒店式公寓之后，來自中東的‘神秘’資金，通過美資背景的基匯資本，以6億元的總價，整體收購了上海盧灣區的高檔住宅‘翠湖天地御苑’18號樓，共103個單元。

　　國際性中介機構仲量聯行的統計顯示，一季度，外資在上海房地產市場投資放量，成交金額已超過去年總量的一半，海外基金在一定程度上影響了上海一季度的房地產。

　　4月，先有麥格力物業投資銀行收購了盧灣區的城市公寓，后有摩根士丹利在上海房地產市場的異常活躍。摩根士丹利以7億元代價分兩次收購了浦東陸家嘴中央公寓4幢住宅，每平方米1.4萬元的高檔住宅也已成為其投資對象。

　　北京樓市同樣被外資看好。香港某銀行北京一位信貸經理透露，其手頭今年批出的貸款基本上全是房地產項目，‘由于貸款人基本上是信譽較好的外資機構，不擔心這些貸款的收回，而擔心這會最終吹大中國房地產市場的泡沫。’

　　在廣州樓市，境外資金進入的步伐同樣在加快。廣州高力國際物業服務公司有關人士說，摩根士丹利在廣州荔灣區已購買了多處物業，由于通過‘影子’公司獲得，并未留下交易痕跡。

　　由于地緣關系，越來越多的香港資金進入珠三角樓市。4月下旬，置業國際發布報告稱，一季度香港人在內地購樓金額約36.5億元，同比增長11%。這些資金八成投在了珠三角樓市，另有13%投在了上海。

　　近年來，海外基金收購一線城市物業日益增多，先是集中于寫字樓、商鋪，現在高檔住宅也成了炒作的題材——這預示著外資對境內各類物業的投資全線鋪開。仲量聯行研究部主管何邁可表示，機構投資者對上海房地產市場的關注仍在不斷增長，預計年內將有多項收購案達成。國際知名物業代理公司第一太平戴維斯董事李旭說，海外基金對國內樓市的收購、介入會越來越深，甚至會走出上海、北京等一線城市向二線城市蔓延。

　　匯價差房價差雙套利

　　一部分業內人士認為，外資購買住宅多用于酒店式公寓出租，不會短期出售套現，且投資對象是高檔物業，其數量不足以影響國內經濟。但越來越多的市場人士提醒，這種掉以輕心的態度非常危險。

　　《上海樓市 境外人士專刊》發行人蔡為民指出，這些境外資金進入中國，一則看中奧運會、世博會在即，政府希望樓市穩定成長，不會令房價重挫；二則認為人民幣及內地樓市升值可能性大，于是購買房地產，既可套取匯價差，又可套取房價差。

　　曾經歷過臺灣‘樓災’的不動產專業人士蔡為民說，境外資金炒樓的影響具有‘點火’功效，一般說1億元熱錢往往能帶動10億元國內游資的跟進。

　　東渡國際金融事業部總經理吳榮國認為，境外投資機構大舉進入樓市的危害之一就是加劇房地產泡沫。

　　國家外匯管理局資料顯示，去年外資機構在內地購房總額達34億美元，從境外流入的僑匯達174億美元。僑匯流入劇增的上海、浙江的房價波動比流入增幅平穩的廣東、福建明顯要大。

　　銀河證券公司首席經濟學家左小蕾認為，外資拉動高端房價，會導致周邊房價上漲，最終導致平均房價的升高，大眾需求必受其害。

　　警惕“過江龍”引發“樓災”

　　左小蕾分析認為，外資大舉進入內地樓市緣于對人民幣升值預期，一旦認為升值空間已經見頂，就會出現集體撤離，那時會使中國經濟面臨艱難的調整。

　　臺灣和香港等地的‘樓災’歷史顯示，“點火-吹泡-吸血-撤退”是外資炒樓的一貫軌跡。蔡為民指出，眼下內地游資已有被海外熱錢調動起來的跡象，在一段時間里形成樓市人氣的陡漲。

　　據悉，1988年，新臺幣出現階段性升值，引發國際熱錢大舉進入臺灣，先炒作股市，后轉入樓市，景氣熱度空前高漲，許多人辭職專心炒股、買樓。當新臺幣38元兌換1美元時，國際熱錢無利可圖紛紛撤退，臺灣房價頓失依托，縮水一半乃至三分之二。投資者血本無歸，不少人因而自殺。臺灣房地產陷入“黑暗期”。

　　據業內人士分析，上海、北京、廣州與臺北或許有本質差異，但熱錢的“長相”是一樣的：有利則萬馬奔騰而來，卷起千重浪花，無利則呼嘯而去，“不留下一片云彩”，到那時如夢方醒、收拾殘局的只有跟風者。

　　蔡為民告誡說，日本樓市為此低迷了15年，臺灣低迷了13年，香港陣痛了6年。在規律面前，不要僥幸以為自己可能例外！（徐壽松 黃玫）