疑點(diǎn)三：110套房主到底一人？?jī)扇耍?0多人？
業(yè)內(nèi)分析：如果真的是一個(gè)人，他不可能撐到現(xiàn)在
由于報(bào)道此事的記者也因?yàn)椤俺惺芰撕芏鄩毫Σ辉傧胝f(shuō)這件事情”，加上該篇報(bào)道的當(dāng)事人之一21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司總經(jīng)理王皓以及當(dāng)年曾經(jīng)給世貿(mào)濱江花園做住房按揭的銀行等都拒絕接受采訪，這件事情逐漸詭秘起來(lái)。那么，上海的姚康達(dá)第二是否存在？110套房主到底是1人還是兩三人還是80多人，記者無(wú)法從事實(shí)中得到答案。溫州人劉先生、上海人趙先生作為上海最早的“炒房人”，以當(dāng)年的姚康達(dá)案例進(jìn)行分析，認(rèn)為“一人購(gòu)110套”房子的可能性不是很大，并提出了三條疑點(diǎn)。
首先，時(shí)間不對(duì)：該報(bào)道寫(xiě)的這個(gè)人6.5億元的貸款買(mǎi)房110套發(fā)生的時(shí)間是2004年下半年到2005年第一季度，不像姚康達(dá)事件是發(fā)生在2003年6月以前，后者當(dāng)時(shí)沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定，而2004年時(shí)間段，央行已經(jīng)出臺(tái)121號(hào)文件，已經(jīng)對(duì)第二套住房以上的住房都進(jìn)行了按揭限制，“以前是有漏洞可以鉆，因?yàn)橄嚓P(guān)方面沒(méi)有限制；而2004年后，已經(jīng)有相關(guān)的文件出臺(tái)，上海人做事小心精明，不會(huì)明著犯規(guī)。”
第二，信用體系日趨完善讓騙貸成為不可能：劉先生認(rèn)為，當(dāng)年的姚康達(dá)如果是靠“買(mǎi)進(jìn)房子，然后重新評(píng)估，再抵押貸款”的循環(huán)做法，套用信貸資金，這樣的手段在當(dāng)年都很難獲得7000萬(wàn)元人民幣以上的巨額貸款。何況近年來(lái)，個(gè)人征信系統(tǒng)趨于完善，6.5億元的大規(guī)模貸款幾乎不再可能。
第三，結(jié)果不對(duì)：劉先生等人用姚康達(dá)的案例進(jìn)行了分析：姚康達(dá)主要是2002年到2003年6月份以前在工行貸款炒樓。由于每次貸款他都能交足20%或者30%的首付，并且基本上每月都能按時(shí)還款，有時(shí)一套房子高價(jià)賣(mài)出后還能一次性還完貸款，因此工行上海外高橋保稅區(qū)支行與姚某一直保持著借貸關(guān)系。按照7141萬(wàn)元人民幣購(gòu)買(mǎi)128套住房來(lái)計(jì)算，姚康達(dá)平均每套房的貸款在55.7萬(wàn)元。首付以20%計(jì)算，他購(gòu)買(mǎi)的每套房屋均價(jià)都在70萬(wàn)元人民幣左右。 “當(dāng)年，這樣的炒房人一般是先選擇地段再選擇樓盤(pán)，而且是一次性購(gòu)買(mǎi)10套以上，把價(jià)格炒高，然后再快速拋出，每套住房在手中停留的時(shí)間不會(huì)超過(guò)半年。”
再看“買(mǎi)房人”：110套房子，6.5億元貸款，每套房子平均房貸600萬(wàn)；首付以20%計(jì)算，每套房子的均價(jià)在750萬(wàn)左右。這種房子，在監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)的2004年和2005年，即使“這個(gè)人”和當(dāng)年的姚康達(dá)一樣，和銀行關(guān)系“再熟”甚至有人擔(dān)保，銀行也絕不會(huì)辦理的。而最不可能的是，如果真的是像王皓所說(shuō)的，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)簽約代銷(xiāo)的“業(yè)主”不是個(gè)人，而是客戶，“且這些房子還沒(méi)有形成不良資產(chǎn)，如果真的是一個(gè)人，他不可能撐到現(xiàn)在！”劉先生肯定地說(shuō)。
劉先生等人認(rèn)為，最有可能的是兩三人或者兩三個(gè)人牽頭的一起有組織的職業(yè)“炒房”。
疑點(diǎn)四：誰(shuí)將對(duì)此事負(fù)責(zé)？
業(yè)內(nèi)人士：上海有關(guān)部門(mén)正在調(diào)查
劉先生等人的分析引出了另外的話題，那就是銀行評(píng)估等工作遭遇到了質(zhì)疑。
劉先生等人提出，某媒體的報(bào)道中，提及“其中有一套世茂濱江花園位于50~51層的復(fù)式豪宅，當(dāng)時(shí)他以2400萬(wàn)元成交，而某評(píng)估公司給這套房產(chǎn)的估值為1.2億元。1.2億元是什么概念呢？如果按八成個(gè)貸計(jì)算，就相當(dāng)于他從銀行貸到了9600萬(wàn)元，除去房款，已經(jīng)從銀行套現(xiàn)了7200萬(wàn)元！”現(xiàn)行的銀行房貸評(píng)估程序是一般由銀行指定的評(píng)估公司對(duì)按揭房屋進(jìn)行評(píng)估。“評(píng)估這個(gè)程序本來(lái)是銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)，如果2400萬(wàn)元的房子被評(píng)估為1.2億元，那么，銀行不是自己制造風(fēng)險(xiǎn)嗎？評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？是不是世貿(mào)濱江的品牌給這套房子增值了？”結(jié)合自己曾經(jīng)的“炒房”經(jīng)歷，劉先生感慨。
那么，“這個(gè)110套房子”到底是1人還是兩三人還是其他80多人？正如劉先生了解的，“上海多家銀行——包括國(guó)有的和商業(yè)銀行這些天都被猜測(cè)，據(jù)說(shuō)政府有關(guān)管理部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)查此事。”
如果上海有關(guān)部門(mén)已經(jīng)在調(diào)查，相信不久會(huì)水落石出。不管怎樣，110套房子的房主在上海房?jī)r(jià)普跌的今天已經(jīng)“出現(xiàn)不能按時(shí)還貸”確是事實(shí)。而這僅僅是個(gè)開(kāi)始，今后個(gè)人房貸不良率尚有可能進(jìn)一步上升，上海銀行同業(yè)公會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱德林早在去年就呼吁關(guān)注銀行不良房貸隱患。“不良個(gè)人房貸通常會(huì)在三四年之后慢慢浮出水面，而從2004年起到現(xiàn)在不過(guò)一年多便出現(xiàn)這種情況，說(shuō)明當(dāng)初放貸時(shí)就存在水分。”
在北京房?jī)r(jià)日漸高漲的今天，這類(lèi)“炒房炒成不良資產(chǎn)”的故事始終會(huì)吸引普通購(gòu)房人和投資投機(jī)者的關(guān)注。
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